14.6.2026 17:52
Český realitní trh vstupuje do léta 2026 ve fázi, kdy se na první pohled zdá být velmi silný. Ceny nemovitostí dál rostou, nabídka se v některých segmentech zvyšuje a část trhu se zároveň zrychluje. Jenže za celorepublikovým obrazem se skrývají výrazné rozdíly. Jinak se chovají byty ve velkých městech, jinak starší rodinné domy k rekonstrukci, jinak stavební pozemky, nájemní bydlení nebo rekreační nemovitosti.
Grafy ve videu jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy, VALUO.cz, TOPLAK.pro a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
GRAFY jsou možné si prohlédnout a stáhnout k Vašemu použití ZDE
Český realitní trh vstupuje do léta 2026 ve fázi, kdy se na první pohled zdá být velmi silný. Ceny nemovitostí dál rostou, nabídka se v některých segmentech zvyšuje a část trhu se zároveň zrychluje. Jenže za celorepublikovým obrazem se skrývají výrazné rozdíly. Jinak se chovají byty ve velkých městech, jinak starší rodinné domy k rekonstrukci, jinak stavební pozemky, nájemní bydlení nebo rekreační nemovitosti.
Červnová analýza realitního trhu 2026 ukazuje, že ceny nemovitostí v řadě segmentů dál rostou, ale český trh se zároveň stále více rozděluje podle typu nemovitosti, lokality a reálné kupní síly. Silné zůstávají především byty ve velkých městech, kde se dlouhodobě potkává omezená nabídka s vysokou poptávkou. Opatrnější přístup je naopak vidět u starších rodinných domů k rekonstrukci, drahých pozemků nebo části rekreačních nemovitostí.
Za jedním průměrným číslem se dnes skrývá několik různých trhů. Praha, Brno, Plzeň, Olomouc nebo Ostrava se mohou vyvíjet jinak než menší města, okraje aglomerací nebo venkovské lokality. Ještě výraznější rozdíly vznikají mezi byty, rodinnými domy, pozemky, chatami a nájemním bydlením.
Pro prodávající to znamená, že nestačí spoléhat na obecné zprávy o růstu cen ani na automatický odhad. Klíčová je realistická cenová strategie, kvalitní prezentace, znalost lokality a připravené dokumenty. Pro kupující je důležité sledovat nejen kupní cenu, ale také budoucí náklady, technický stav, energetickou náročnost, právní omezení a dostupnost financování.
Právě proto projekt Realiťák roku dlouhodobě upozorňuje, že kvalitní makléř dnes není jen člověk, který vloží inzerát na internet. Je to odborný průvodce, koordinátor a manažer rizik, který musí umět pracovat s daty, právem, technickými podklady, financováním i lokální realitou trhu.
Červnová analýza projektu Realiťák roku ukazuje český realitní trh jako aktivní, ale výrazně členitý. Ceny v mnoha částech trhu pokračují v růstu, současně se však prohlubují rozdíly mezi jednotlivými segmenty. Zatímco kvalitní byty ve velkých městech si udržují silnou poptávku, u části rodinných domů, pozemků nebo rekreačních objektů už kupující více počítají a méně odpouštějí.
Současný vývoj je zajímavý tím, že se v některých částech trhu potkávají tři jevy najednou: růst cen, rostoucí nabídka a zkracování doby nabízení. Na první pohled by to mohlo působit jako jednoznačně zdravý a silný trh. Ve skutečnosti je ale potřeba číst data mnohem opatrněji.
„Český trh dnes není jeden celek. Praha, Brno nebo Plzeň se mohou chovat úplně jinak než menší města, venkovské lokality nebo segment starších domů k rekonstrukci. Kdo pracuje jen s obecným průměrem, může se velmi snadno splést,“ říká Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.
Za aktuálním vývojem stojí více faktorů najednou: omezená nabídka bytů ve velkých městech, drahé energie, vyšší náklady na rekonstrukce, opatrnější financování, nejistota domácností, ale také dlouhodobá touha Čechů vlastnit nemovitost. Výsledkem je trh, který není slabý, ale vyžaduje přesnější čtení než dříve.
Nejstabilněji působí nadále byty ve velkých městech. Praha, Brno, Plzeň, Olomouc nebo Ostrava dlouhodobě těží z koncentrace pracovních příležitostí, škol, služeb, dopravní infrastruktury a omezené nové výstavby. Kvalitní byty v dobrých lokalitách proto zůstávají žádané jak pro vlastní bydlení, tak pro investici.
Nedostatek bytů v atraktivních městských lokalitách dál tlačí ceny vzhůru. Kupující zároveň často vnímají byt ve velkém městě jako jistější a likvidnější nemovitost než starší dům vyžadující rozsáhlou rekonstrukci. I tady ale platí, že samotná poloha nestačí. Rozhoduje dispozice, stav domu, energetická náročnost, výše měsíčních nákladů, výtah, parkování, stav společenství vlastníků, právní stav i kvalita prezentace.
Pro prodávající to znamená, že silný segment neznamená automaticky možnost nastavit libovolnou cenu. I v Praze nebo Brně se špatně naceněný byt může na trhu zbytečně zdržet. Naopak správně připravená nabídka s realistickou cenou, kvalitními fotografiemi, půdorysem a jasnými informacemi může přilákat vážné zájemce velmi rychle.
Pro kupující je důležité nepodléhat jen ceně za metr čtvereční. Menší byt v dobré lokalitě, s nízkými náklady a dobrou dostupností, může být z dlouhodobého pohledu výhodnější než větší byt s problematickým technickým stavem, vyššími poplatky nebo horší likviditou.
Aktuální datový pohled na tento segment doplňuje článek Byty k prodeji za poslední 3 roky: cena v ČR vzrostla na 97 853 Kč/m², nabídka meziročně stoupla a trh výrazně zrychlil.
Zcela jiný vývoj je patrný u starších rodinných domů, zejména těch, které vyžadují rozsáhlejší rekonstrukci. Právě zde se stále více rozevírají nůžky mezi představou prodávajících a reálným uvažováním kupujících.
Kupující dnes nepočítají jen kupní cenu. Do rozhodování započítávají cenu stavebních prací, materiálů, dostupnost řemeslníků, projektovou přípravu, energetické úpravy, čas a rezervu na nečekané vícepráce. Starší dům sice může mít pro část lidí velký potenciál, ale tento potenciál má hodnotu jen tehdy, pokud je finančně, technicky a časově zvládnutelný.
„U domů k rekonstrukci je dnes potřeba počítat úplně jinak než před několika lety. Cena stavebních prací, materiálů a nejistota kolem rozsahu rekonstrukce mohou zásadně změnit rozhodování kupujících,“ upozorňuje Michal Souček ze společnosti QARA.
Prodávající by proto neměli spoléhat pouze na argument, že „dům má potenciál“. Kupující chtějí vidět reálný stav, dokumentaci, rozsah nutných oprav a přibližné náklady. Pokud tyto informace chybějí, často automaticky počítají s horším scénářem a tomu přizpůsobují nabídku.
U starších domů je stále důležitější technická příprava prodeje. Pomoci může stavebně-technické posouzení, informace o rozvodech, střeše, vlhkosti, vytápění, odpadech, oknech, energetické náročnosti nebo možnostech napojení na sítě. Čím více nejistot prodávající odstraní předem, tím menší prostor vzniká pro pozdější slevy a spory.
Výrazným tématem zůstávají také stavební pozemky, zejména v okolí Prahy a dalších velkých měst. V atraktivních lokalitách se ceny dostaly na úroveň, která zásadně mění ekonomiku výstavby rodinného domu.
Dříve bylo běžné, že pozemek tvořil jen část celkových nákladů a větší část rozpočtu připadla na samotnou stavbu. V některých lokalitách je dnes situace téměř opačná. Cena pozemku může být tak vysoká, že výrazně omezuje možnosti kupujícího při výstavbě, výběru projektu i financování.
Kupující musí počítat nejen s cenou pozemku, ale také s projektem, povolením, sítěmi, přístupovou cestou, terénními úpravami, stavebními pracemi, materiály a rezervou. U pozemků je proto stále důležitější prověřit nejen výměru a lokalitu, ale také územní plán, regulativy, připojení na infrastrukturu, přístup, právní omezení a skutečnou stavební připravenost.
Vysoké ceny pozemků zároveň mění chování části domácností. Někteří lidé zůstávají u bytů, jiní hledají starší dům k rekonstrukci, další se dívají po rekreačních objektech nebo alternativních formách bydlení. Trh se tím dál rozděluje a jednoduché porovnávání „byt versus dům“ už často nestačí.
Proměna trhu výrazně zvyšuje nároky na práci realitních makléřů. Doba, kdy stačilo nemovitost nafotit, vložit krátký inzerát a čekat na zájemce, je pryč. Dnešní realitní obchod zahrnuje více povinností, více dokumentů, více rizik a více odborných souvislostí.
Makléř musí rozumět nejen ceně a prezentaci, ale také právnímu procesu, financování, katastru, energetickému štítku, pasportu, AML povinnostem, technickému stavu, rezervačním podmínkám, úschově kupní ceny a bezpečnému předání. U složitějších případů musí navíc umět spolupracovat s advokátem, bankou, odhadcem, technikem nebo daňovým poradcem.
Nekvalitní služba přitom nemusí vždy znamenat úmyslné poškození klienta. Někdy stačí neznalost, podcenění dokumentace nebo snaha „nějak to udělat rychle“. U nemovitosti za miliony korun ale může i nevědomá chyba způsobit vážný problém.
Právě proto projekt Realiťák roku dlouhodobě zdůrazňuje význam odbornosti, vzdělávání a výběru prověřeného makléře ve svém okolí. Kvalitní realitní služba má klienta chránit, ne jen přivést zájemce.
Jedním z konkrétních příkladů, kde se může neznalost prodražit, je energetický štítek. Průkaz energetické náročnosti budovy není jen administrativní detail, který se „nějak vyřeší později“. Při prodeji a pronájmu patří mezi důležité dokumenty a prodávající by měl vědět, kdy ho potřebuje a jaká rizika podstupuje, pokud ho nemá.
Kvalitní makléř by měl klienta na tyto povinnosti upozornit už na začátku spolupráce. Neměl by ho uklidňovat větou „to nebude problém“, pokud dokumenty chybějí nebo nejsou v pořádku. Právě v těchto detailech se často ukazuje rozdíl mezi formálním zprostředkováním a skutečně odbornou realitní službou.
Téma PENB podrobněji rozebírá článek PENB v kontextu prodeje a pronájmu nemovitostí: kdy je povinný, kdy ne a proč ho neřešit na poslední chvíli.
Vedle energetického štítku nabývají na významu i další podklady: pasport stavby, dokumentace skutečného provedení, informace o technickém stavu, revize, doklady k úpravám, právní stav na katastru nebo podmínky společenství vlastníků. Pro kupujícího jde o informace, které mohou zásadně ovlivnit rozhodnutí. Pro prodávajícího o nástroje, jak předejít pozdějším sporům.
Samostatnou kapitolou zůstává nájemní bydlení. Ve velkých městech je situace pro nájemce složitá. Nabídka kvalitních bytů je omezená, nájemné je vysoké a dlouhodobá stabilita bydlení není pro mnoho domácností samozřejmostí.
Nájem přitom už dávno není jen krátkodobým řešením pro studenty nebo mladé lidi na začátku kariéry. Pro část domácností se stává dlouhodobou realitou. Zvlášť tam, kde vlastní bydlení naráží na vysoké ceny nemovitostí, dražší financování nebo nedostatek vlastních zdrojů.
České prostředí se zároveň dlouhodobě liší od zemí, kde je nájemní bydlení vnímáno jako běžná celoživotní volba. V Česku stále silně přetrvává touha vlastnit byt nebo dům. To podporuje poptávku po vlastnickém bydlení i ve chvíli, kdy se jeho dostupnost pro část domácností zhoršuje.
Aktuální datový pohled na nájemní trh nabízí článek Pronájem bytů v ČR za posledních 5 let: nájemné vzrostlo na 324 Kč/m².
Pro pronajímatele i nájemce z toho plyne, že kvalitně nastavený nájemní vztah je důležitější než dříve. Rozhoduje správná nájemní smlouva, výběr nájemce, kauce, předávací protokol, pravidla oprav, komunikace a férové nastavení očekávání.
S blížícím se létem se pozornost tradičně obrací také k chatám a chalupám. Rekreační nemovitosti zažily během covidového období prudký růst zájmu i cen. Mnoho lidí tehdy hledalo vlastní místo mimo město, kde by mohli trávit čas nezávisleji a bezpečněji.
Dnes část majitelů takové nemovitosti prodává. Často za ceny, za které je pořídili, nebo ještě výš. Otázkou ale je, zda je trh v konkrétní lokalitě dokáže akceptovat.
U chat a chalup nelze dělat plošné závěry. Rozhoduje konkrétní poloha, dostupnost, charakter místa, okolí, infrastruktura, výhled, možnost celoročního užívání, technický stav a někdy i čistě emoční hodnota konkrétní lokality. Dvě zdánlivě podobné chaty v jednom regionu mohou mít úplně jinou tržní sílu, pokud jedna leží na mimořádném místě a druhá v méně atraktivní části.
To je důležitá zpráva pro prodávající i kupující. U rekreačních nemovitostí se nevyplatí spoléhat na obecné tvrzení, že „chaty pořád frčí“ nebo naopak že „rekreační trh už skončil“. Každá lokalita se musí posuzovat samostatně.
Podrobnější datový pohled na menší segmenty nabízí článek Garáže a chaty/chalupy v ČR za posledních 8 kvartálů.
Část kupujících se na rekreační nemovitosti dívá i jako na možnou alternativu k trvalému bydlení. Důvod je pochopitelný: byty a rodinné domy v běžných rezidenčních lokalitách jsou pro mnoho domácností drahé, a tak lidé hledají dostupnější cesty.
Ne vždy je ale takové řešení jednoduché. U chat a chalup může být problém s číslem popisným, trvalým pobytem, přístupovou cestou, vodou, kanalizací, elektřinou, vytápěním, územním plánem, stavebně-právním stavem nebo celoroční obyvatelností. Některé rekreační oblasti navíc nejsou připravené na to, aby se z nich postupně staly lokality pro trvalé bydlení.
S tím souvisí i širší trend alternativního bydlení. Mobilheimy, modulové domy, tiny house, ateliéry, houseboaty nebo jiné netradiční formy bydlení mohou být pro část lidí zajímavé, ale vždy vyžadují důkladné prověření právních, technických i praktických souvislostí.
Více k tomuto tématu najdete v článku Alternativní bydlení už není jen kuriozita. Lidé hledají chaty, mobilní domy i tiny house.
Stále častějším problémem trhu jsou automatické online odhady a služby, které prodávajícím slibují rychlou informaci o hodnotě nemovitosti. Orientační výpočet může být užitečný jako první vodítko, ale neměl by nahrazovat odborné ocenění konkrétní nemovitosti.
Riziko vzniká zejména tehdy, když automatický odhad vytvoří u prodávajícího nereálně vysoké očekávání. Klient pak přichází za makléřem s představou, která nemusí odpovídat trhu. Pokud mu zkušený odborník vysvětlí reálnější cenu, může mít prodávající pocit, že je makléř příliš opatrný nebo že ho chce připravit o peníze.
Podobně škodlivý ale může být i makléř, který prodávajícímu slíbí nadsazenou cenu jen proto, aby získal zakázku. Takový postup často vede k tomu, že nemovitost zůstává dlouho na trhu, postupně ztrácí atraktivitu a nakonec se prodává hůře než při správně nastavené strategii od začátku.
Kvalitní ocenění není jedno číslo z kalkulačky. Je to kombinace dat, znalosti lokality, srovnatelných obchodů, aktuální konkurence, stavu nemovitosti, právních a technických podkladů a reálné poptávky.
Prodávající často očekávají, že dobrý makléř přijde s co nejvyšší cenou. Ve skutečnosti je ale kvalitní makléř ten, kdo umí cenu obhájit. Někdy to znamená říct klientovi i nepříjemnou pravdu.
Dobrá cena není nejvyšší přání prodávajícího ani nejvyšší číslo slíbené při náboru zakázky. Dobrá cena je obhajitelná tržní strategie. Měla by odpovídat lokalitě, typu nemovitosti, technickému stavu, právním souvislostem, aktuální konkurenci a chování kupujících.
Nerealisticky vysoká cena může být na začátku lákavá, ale v praxi často škodí. Nemovitost se na trhu „okouká“, zájemci se začnou ptát, proč se neprodává, a prostor pro vyjednávání se obrací proti prodávajícímu. Z nabídky se může stát takzvaný ležák, který nakonec vyžaduje výraznější slevu, než kdyby byla cena nastavena správně hned na začátku.
Kvalitní makléř proto nemá být jen obchodník s líbivým slibem. Má být odborník, který dokáže klientovi vysvětlit realitu trhu, připravit argumenty a vést prodej tak, aby výsledek byl co nejlepší, ale zároveň reálně dosažitelný.
Složitější trh zvyšuje význam kvalitního realitního zprostředkování. Klienti by dnes neměli vybírat makléře pouze podle nejvyšší slíbené ceny nebo nejnižší provize. Důležitější je odbornost, zkušenost, lokální znalost, schopnost pracovat s daty, komunikace, transparentnost a schopnost vysvětlit rizika.
Právě v tom spočívá smysl projektu Realiťák roku. Projekt pomáhá veřejnosti lépe se orientovat v kvalitě realitních služeb a vybírat prověřené makléře ve svém okolí. Dobrý makléř dnes není jen člověk, který inzeruje nemovitost. Je to odborný průvodce, koordinátor a manažer rizik.
Kvalitní makléř by měl umět:
Další praktické články, datové analýzy a návody najdete v sekci Aktuality projektu Realiťák roku a v části pro veřejnost.
Blížící se léto tradičně svádí část trhu ke zpomalení. Někteří makléři o prázdninách omezují aktivitu a očekávají, že hlavní sezóna se vrátí až v září. Jenže realitní trh se nezastavuje. Vážní kupující i prodávající zůstávají aktivní i během léta.
Pro aktivní makléře může být letní období naopak příležitostí. Část konkurence poleví, ale rozhodnutí klienti jsou stále na trhu. Rodiny řeší stěhování před novým školním rokem, investoři sledují příležitosti, majitelé rekreačních nemovitostí využívají sezónu a někteří kupující mají během dovolených více času přemýšlet.
Z pohledu veřejnosti je to důležitá poznámka. Kvalitní makléř nemá fungovat jen tehdy, když se mu to hodí. Má mít systém, zastupitelnost, komunikaci a odpovědnost vůči klientovi. Realitní obchod často stojí na rychlé reakci, dobré organizaci a schopnosti neztratit vážného zájemce.
Červnová analýza ukazuje především datový a praktický pohled na trh. Vedle samotných čísel je ale potřeba vnímat i širší rámec.
Dostupnost hypoték zůstává jedním z hlavních faktorů, které ovlivňují poptávku. Kupující neřeší jen cenu nemovitosti, ale také výši měsíční splátky, vlastní zdroje, odhad banky a jistotu příjmů.
Inflace, mzdy, úspory domácností, vývoj úrokových sazeb a očekávání lidí ovlivňují ochotu kupovat. Trh může být aktivní, ale kupující jsou citlivější na cenu a budoucí náklady.
Ve velkých městech se dlouhodobě staví pomaleji, než by odpovídalo poptávce. To podporuje ceny bytů. U rodinných domů a pozemků je zase problémem cena výstavby, povolování a dostupnost infrastruktury.
Nájemní bydlení zdražuje a pro část lidí je nutností, ne volbou. Vlastnictví zůstává silným českým ideálem, ale dosažitelnost vlastního bydlení je pro mladé domácnosti složitější než dříve.
PENB, pasport, AML, katastr, územní plán, právní vady nebo povolení stavebních úprav jsou témata, která dnes nelze brát jako formalitu. Prodej nemovitosti je mnohem odbornější proces než dříve.
Rozhoduje mikroregion. Stejný typ nemovitosti může mít úplně jinou tržní sílu v centru velkého města, na okraji aglomerace, v rekreační oblasti nebo v menší obci bez infrastruktury.
Červnová analýza realitního trhu 2026 ukazuje aktivní, ale stále více rozdělený trh. Ceny v řadě segmentů rostou, nabídka se někde zvyšuje a část trhu se zrychluje. Neplatí ale jedna univerzální pravda pro celou republiku.
Byty ve velkých městech zůstávají silné díky nedostatku nabídky a stabilní poptávce. Rodinné domy k rekonstrukci narážejí na vysoké náklady stavebních prací a materiálů. Pozemky u Prahy mění ekonomiku výstavby. Nájemní bydlení zůstává napjaté a drahé. Chaty a chalupy jsou extrémně lokální segment.
Pro prodávající je zásadní realistické nacenění a kvalitní příprava prodeje. Pro kupující je klíčové dívat se nejen na cenu, ale také na budoucí náklady, technický stav, dokumentaci, právní omezení a financování.
Pro makléře z toho plyne jednoznačný závěr: realitní služba už dávno není jen inzerce. Je to kombinace dat, práva, techniky, financování, psychologie a lokální znalosti.
Pokud prodáváte nemovitost, nenechte se zlákat jen nejvyšší slíbenou cenou. Ptejte se, z jakých dat makléř vychází, jak bude nemovitost prezentovat, jaké dokumenty je potřeba připravit, jak bude pracovat se zájemci a jak bude chránit vaši pozici při vyjednávání.
Pokud kupujete, nesledujte jen cenu za metr čtvereční. U starších domů počítejte s rekonstrukcí. U pozemků s náklady na stavbu a infrastrukturu. U chat a chalup s právními a technickými omezeními. U nájemního bydlení se stabilitou a dlouhodobými náklady.
Pokud vybíráte makléře, nevybírejte podle slibů, ale podle odbornosti, zkušeností, lokální znalosti, komunikace a schopnosti vysvětlit rizika. Právě s tím pomáhá projekt Realiťák roku a přehled prověřených makléřů.
Upozornění: Tento článek má informační charakter a nenahrazuje individuální právní, daňové, technické, stavební nebo finanční poradenství. U konkrétních případů doporučujeme konzultaci s advokátem, daňovým poradcem, bankou, technickým odborníkem, zkušeným realitním makléřem nebo dalším specialistou podle povahy situace.
Ano, červnová analýza ukazuje, že ceny v řadě segmentů dál rostou. Zároveň ale platí, že trh je výrazně rozdělený podle lokalit a typů nemovitostí. Jinak se chovají byty ve velkých městech a jinak například starší domy k rekonstrukci.
Neobvyklá je kombinace růstu cen, růstu nabídky a zkracování doby nabízení u části trhu. Taková souhra může působit jako velmi silný trh, ale je potřeba ji číst opatrně a podle konkrétních segmentů.
Silné zůstávají především kvalitní byty ve velkých městech, kde je dlouhodobě omezená nabídka a vysoká poptávka. Vždy ale záleží na konkrétní lokalitě, stavu, dispozici, ceně a konkurenci.
Protože kupující dnes neřeší jen kupní cenu, ale i vysoké náklady na stavební práce, materiály, řemeslníky, projekt, energetické úpravy a čas. U některých starších domů se proto může rozdíl mezi představou prodávajícího a realitou kupujícího výrazně zvětšovat.
Nájemní bydlení zůstává ve velkých městech napjaté. Nabídka kvalitních bytů je omezená, ceny nájmů jsou vysoké a pro řadu domácností je nájem dlouhodobější realitou, ne jen krátkodobým řešením.
Ano, ale velmi záleží na konkrétní lokalitě. Rekreační trh je extrémně lokální. Rozhoduje dostupnost, poloha, infrastruktura, technický stav, možnost celoročního užívání a atraktivita konkrétního místa.
Automatický odhad může být orientační, ale neměl by nahrazovat odborné ocenění. Někdy může vytvořit nereálné očekávání prodávajícího. Skutečnou cenu je potřeba posuzovat podle lokality, stavu, srovnatelných obchodů, konkurence a aktuální poptávky.
Kvalitní makléř musí rozumět nejen inzerci, ale také datům, cenové strategii, právnímu procesu, energetickému štítku, pasportu, financování, katastru, technickému stavu a komunikaci se zájemci.
Nemusí být. Část makléřů v létě zpomalí, ale aktivní makléři mohou právě v tomto období získat výhodu. Vážní kupující a prodávající na trhu zůstávají i během prázdnin.
Prověřené makléře můžete hledat přes projekt Realiťák roku, který pomáhá veřejnosti lépe se orientovat v kvalitě realitních služeb a vybrat si odborníka ve svém okolí.
Červnová analýza ukazuje, že český realitní trh zůstává aktivní, ale zároveň stále více rozdělený. Byty ve velkých městech dál táhne nedostatek nabídky a silná poptávka. Domy k rekonstrukci, drahé pozemky nebo některé rekreační nemovitosti už ale vyžadují mnohem opatrnější posouzení.
Pro prodávající je dnes klíčové nepodlehnout nereálným slibům. Automatický odhad nebo makléř, který slíbí nejvyšší cenu jen proto, aby získal zakázku, může prodej ve výsledku prodloužit a poškodit. Dobrá cena není ta nejvyšší vyslovená, ale ta, která odpovídá trhu, přivede reálné zájemce a umožní bezpečný obchod.
Pro kupující je důležité dívat se za samotnou kupní cenu. U starších domů je nutné počítat s náklady na rekonstrukci, u rekreačních objektů s technickými a právními omezeními, u nájemního bydlení se stabilitou a u alternativních forem bydlení s tím, zda jsou skutečně dlouhodobě použitelné.
A pro makléře z toho plyne jednoznačný závěr: odbornost, férovost a schopnost klientovi věci vysvětlit budou čím dál důležitější. Realitní trh už dávno není jen o inzerci. Je to kombinace dat, práva, techniky, financování, psychologie a lokální znalosti.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě posiluje důvěru v kvalitní realitní služby. Projekt pomáhá veřejnosti vybírat prověřené makléře, lépe rozumět realitnímu trhu a předcházet chybám, které mohou při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti stát čas, peníze i právní jistotu.
Červnová analýza realitního trhu ukazuje, proč je tato osvěta důležitá. Trh se mění, rozdíly mezi segmenty rostou a jednoduché obecné rady už nestačí. Jinak se oceňuje byt v Praze, jinak dům k rekonstrukci, jinak pozemek u Prahy a jinak chata v konkrétní rekreační lokalitě.
Kvalitní makléř dnes není jen člověk, který vloží inzerát na internet. Je to odborný průvodce, koordinátor a manažer rizik, který pomáhá klientům číst data, chápat souvislosti, připravit správné dokumenty, nastavit cenu a bezpečně projít celým realitním obchodem.
Ve spolupráci s odborným zázemím realitního trhu, včetně portálu Reality.iDNES.cz, projekt Realiťák roku dlouhodobě podporuje profesionalizaci realitních služeb, férovou komunikaci a informovanější rozhodování veřejnosti.
Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
------------------------------------------------------------------------------------------
Detailní rozbor a klíčové myšlenky analýzy vývoje realitního trhu
Červnový díl Analýzy vývoje realitního trhu se zaměřuje na aktuální situaci na trhu na začátku léta 2026. Petr Makovský hned v úvodu upozorňuje na neobvyklý souběh tří jevů: ceny nemovitostí znovu rostou, nabídka se zvyšuje a zároveň u části trhu klesá doba nabízení. Podle něj jde o situaci, která nepůsobí úplně zdravě a kterou je potřeba číst velmi opatrně.
Libor Urban k tomu říká, že za dvacet let v realitách podobnou kombinaci nezažil. Podle něj jde o reakci na více faktorů najednou: nedostatek bytů, drahé energie, nejistotu ve světě i celkové napětí v ekonomice. Současně ale předpokládá, že tato souhra nemusí trvat dlouho.
Michal Souček upozorňuje, že o realitním trhu se často mluví příliš obecně. Česká republika není jeden trh, ale soubor mnoha mikroregionů. Jinak se chová Praha, Brno, Plzeň, Olomouc, Ostrava a další velká města, kde je málo bytů a ceny dál rostou. Úplně jiná situace ale může být o několik desítek kilometrů dál u starších rodinných domů k rekonstrukci, kde je poptávka slabší a kupující mnohem opatrnější.
Velké téma tvoří právě rodinné domy určené k rekonstrukci. Hosté se shodují, že jde o zvláštní a obtížnější segment. Ceny stavebních prací a materiálů jsou vysoké, lidé se rekonstrukcí bojí a často nechtějí kupovat starý dům, do kterého budou muset investovat další miliony korun. Michal Souček dokonce upozorňuje, že reálné ceny domů k rekonstrukci se podle něj ještě plně nepřizpůsobily dnešní realitě a v některých případech by měly být o 20 až 30 % nižší.
Do ceny rodinných domů výrazně vstupuje také hodnota pozemku. Libor Urban připomíná, že v minulosti býval pozemek podstatně levnější než samotná stavba. Dnes je situace v některých lokalitách téměř opačná – pozemek u Prahy může stát tak vysokou částku, že výrazně mění celou ekonomiku koupě i výstavby.
Další důležitou částí debaty je role realitního makléře a rizika pro klienty. Michal Souček popisuje, jak se realitní služba za posledních dvacet let dramaticky změnila. Dříve stačilo nemovitost nafotit, zadat krátký inzerát do novin a čekat na zájemce. Dnes musí makléř řešit AML, energetický štítek, pasport, právní podklady, dokumentaci a řadu dalších povinností. Pokud makléř tyto věci nezná nebo neřeší, může klienta poškodit, a to i nevědomky.
Libor Urban upozorňuje především na energetický štítek. Podle něj mnoho makléřů neví nebo klientům nevysvětluje, že prodávající musí mít při prodeji k dispozici energetický štítek. Pokud jej nemá, může mu hrozit významná sankce. Z pohledu profesionální realitní služby proto nestačí jen najít kupujícího. Makléř musí klienta chránit a upozornit ho na všechny povinnosti, které s prodejem souvisejí.
Debata se poté přesouvá k nájemnímu bydlení. Michal Souček říká, že nájemci to mají ve velkých městech velmi těžké. Nabídka je omezená, poptávka vysoká a lidé, kteří chtějí založit rodinu, často potřebují větší stabilitu, než jim běžný nájemní vztah poskytuje. V západních zemích je dlouhodobé nájemní bydlení běžnější, ale český trh na něj podle hostů zatím není dostatečně připravený.
Libor Urban doplňuje český historický kontext: Češi jsou dlouhodobě nastaveni na vlastnické bydlení. Touha vlastnit byt nebo dům je podle něj hluboce zakořeněná a nájemní bydlení není pro mnoho lidí plnohodnotnou náhradou. Na druhou stranu mladí lidé dnes často na hypotéku nedosáhnou, a tak musí volit nájem, delší bydlení u rodičů nebo jiné kompromisy.
Samostatným tématem jsou chaty a chalupy. Petr Makovský připomíná, že Češi jsou národem chatařů a chalupářů a že ceny rekreačních nemovitostí během covidu prudce vzrostly. Libor Urban upozorňuje, že tento segment je velmi specifický a nelze jej hodnotit plošně. Některé lokality a konkrétní místa mohou být extrémně žádané, zatímco jinde poptávka tak silná není. Rozhoduje poloha, dostupnost, charakter místa a to, proč kupující danou chatu nebo chalupu pořizuje.
Michal Souček doplňuje, že se stále častěji objevují lidé, kteří chtějí chatu nebo chalupu upravit pro dlouhodobější či téměř trvalé bydlení. Ne vždy to jde z hlediska legislativy nebo technické infrastruktury, ale kvůli vysokým cenám klasického bydlení lidé hledají různé alternativy. Zmíněny jsou také mobilheimy, houseboaty, jurty nebo další netradiční formy bydlení, i když hosté se shodují, že zatím nejde o masový trend.
Závěrečná část se věnuje výběru makléře a správnému nacenění. Libor Urban varuje před weby a službami, které lákají klienty na automatický odhad ceny nemovitosti a následně jejich kontakty prodávají makléřům. Podle něj tyto systémy často nastavují nereálně vysoké ceny, čímž vytvářejí u prodávajících falešná očekávání. Reálnou cenu podle něj nemůže spolehlivě určit automat, ale zkušený makléř, který zná lokalitu, typ nemovitosti a aktuální tržní situaci.
Michal Souček dodává, že problém není jen v těchto webech, ale i v samotné makléřské obci. Někteří makléři podle něj slibují prodávajícím nereálně vysoké ceny jen proto, aby získali zakázku. To vede k chaosu, zklamání a dlouhé době neúspěšného prodeje. Oba hosté se shodují, že makléři by měli klientům říkat pravdu bez ohledu na to, zda zakázku získají.
V závěru zaznívá důležité doporučení pro veřejnost: prodávající i kupující by si měli vybírat makléře podle zkušeností, odbornosti, etiky a schopnosti věci vysvětlit, nikoli podle toho, kdo slíbí nejvyšší cenu. Projekt Realiťák roku má právě v tomto směru pomoci veřejnosti lépe se orientovat a najít prověřené makléře, kteří dokážou klienta bezpečně provést celým obchodem.
Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:
Analýza vývoje realitního trhu – prosinec 2025: Zdravá stabilizace, boj o pozemky a návrat investorů
Analýza vývoje realitního trhu duben 2025 - Růst cen, rekordní poptávka a investiční jistota
Analýza vývoje realitního trhu únor 2025 - Růst cen a vliv financování
Analýza vývoje realitního trhu leden 2025
Realitní zpravodaj - leden 2025 aneb aktuální situace na realitním trhu
Analýza vývoje realitního trhu prosinec 2024
Analýza vývoje realitního trhu listopad 2024
Analýza vývoje realitního trhu říjen 2024
Analýza vývoje realitního trhu září 2024
Analýza vývoje realitního trhu červenec 2024
Analýza vývoje realitního trhu červen 2024
Analýza vývoje realitního trhu květen 2024
Analýza vývoje realitního trhu duben 2024
Analýza vývoje realitního trhu březen 2024
Analýza vývoje realitního trhu únor 2024
Analýza vývoje realitního trhu leden 2024
Analýza vývoje realitního trhu prosinec 2023
Analýza vývoje realitního trhu listopad 2023
Analýza vývoje realitního trhu říjen 2023
Analýza vývoje realitního trhu září 2023
Analýza vývoje realitního trhu srpen 2023
Analýza vývoje realitního trhu červenec 2023
Analýza vývoje realitního trhu červen 2023
---------------------------
Petr Makovský