22.6.2026 5:43
Karlovarský kraj patří dlouhodobě mezi regiony, kam investoři mířili kvůli dostupnějším cenám bytů. Rok 2026 ale ukazuje, že i tento trh se rychle mění. V Sokolově, Ostrově, Aši nebo Kraslicích roste zájem investorů, ceny v některých městech výrazně poskočily a část nemovitostí se vůbec nedostane do veřejné inzerce. Zároveň se ale objevují první varovné signály: nájemní trh nemusí růst donekonečna a drahé nemovitosti v lázeňské části Karlových Varů stále hledají kupce.
Grafy ve videu jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
GRAFY jsou možné si prohlédnout a stáhnout k Vašemu použití ZDE
Karlovarský kraj patří dlouhodobě mezi regiony, kam investoři mířili kvůli dostupnějším cenám bytů. Rok 2026 ale ukazuje, že i tento trh se rychle mění. V Sokolově, Ostrově, Aši nebo Kraslicích roste zájem investorů, ceny v některých městech výrazně poskočily a část nemovitostí se vůbec nedostane do veřejné inzerce. Zároveň se ale objevují první varovné signály: nájemní trh nemusí růst donekonečna a drahé nemovitosti v lázeňské části Karlových Varů stále hledají kupce.
Červnová analýza realitního trhu projektu Realiťák roku se tentokrát zaměřila na Karlovarský kraj a jeho okresy. Moderátor Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku, diskutoval s Petrem Ondrákem z CEMAP- cenové mapy a s realitními makléři, kteří v kraji dlouhodobě působí: Natálií Fajfrlíkovou, Romanem Olejníkem a Miroslavem Škurlou.
Debata ukázala, že Karlovarský kraj dnes nelze hodnotit jedním průměrem. Sokolov se chová jinak než Ostrov, Karlovy Vary mají úplně jinou strukturu poptávky než Kraslice nebo Aš a Jáchymov může těžit z rekreačního potenciálu Krušných hor. Společným jmenovatelem je ale silný zájem investorů o dostupnější byty.
Karlovarský kraj v červnu 2026 potvrzuje, že už dávno nejde jen o levnější region pro investory. Dostupnější byty v Sokolově, Ostrově, Aši nebo Kraslicích přitahují silnou poptávku, ale rozdíly mezi městy jsou zásadní. Zatímco Ostrov těží z pracovních příležitostí, občanské vybavenosti a blízkosti Krušných hor, Sokolov může časem narazit na limit nájemního trhu.
Z dat a komentářů makléřů vyplývá, že krajský průměr sám o sobě nestačí. Karlovy Vary, Ostrov, Sokolov, Cheb, Aš, Kraslice, Jáchymov i Mariánské Lázně se chovají odlišně. Právě proto je u prodeje, koupě i investičního nákupu v Karlovarském kraji zásadní lokální znalost a práce s konkrétními daty.
Pro prodávající je současný trh příležitostí, ale ne každá vysoká cena je obhajitelná. Pro kupující a investory zase platí, že levnější kupní cena sama o sobě neznamená dobrou investici. Rozhoduje nájemní poptávka, stav bytu, financování, lokalita, budoucí využitelnost a schopnost nemovitost reálně pronajmout nebo později prodat.
Jedním z nejsilnějších témat diskuse byla investiční poptávka v Sokolově a okolí. Podle Natálie Fajfrlíkové se v posledních měsících výrazně aktivizovali investoři, kteří ještě před změnou pravidel financování řešili nákupy bytů.
„Působím v Sokolově a poslední dva měsíce se opravdu vyrojili investoři, kteří ještě uvažovali o koupi bytu. Sokolovský okres je známý tím, že ceny jsou dostupnější,“ popsala Natálie Fajfrlíková.
Podle ní sehrála roli také regulace České národní banky, která od dubna zpřísnila financování investičních nemovitostí. Část investorů si proto podle ní vyřídila hypotéku předem, někdy dokonce bez konkrétní vybrané nemovitosti. To znamená, že mají ještě určitou dobu na to, aby vhodný byt našli.
„Myslím si, že ta poptávka je ještě nahuštěná. Někteří investoři si brali hypotéky bez nemovitosti a čekají, až si nemovitost vyberou,“ doplnila.
To má přímý dopad na trh. Makléři evidují zájem ještě před veřejnou inzercí a část bytů se podle účastníků debaty nemusí na běžné realitní portály vůbec dostat.
Velmi zajímavý vývoj sleduje Roman Olejník v Ostrově. Podle něj zde v poslední době přibývá bytů v nabídce, ale často za výrazně vyšší ceny, než bylo v minulosti běžné.
„V Ostrově začínám vnímat, že je tam spousta bytů na prodej, ale ceny jsou opravdu hodně navýšené. Někdy bych řekl až přestřelené,“ uvedl Roman Olejník.
Zároveň ale vysvětluje, proč poptávka po Ostrově roste. Město má průmyslové zóny, významné zaměstnavatele, dobrou občanskou vybavenost a zároveň polohu blízko Krušných hor. Díky tomu se zde potkává poptávka místních obyvatel, zaměstnanců firem i investorů.
„Zaznamenal jsem, že se mi na prohlídkách potkali zaměstnanci ze stejné firmy. Ostrov má vysokou poptávku,“ doplnil.
Roman Olejník zároveň upozorňuje, že při prodeji zastupuje prodávající a odmítá takzvané podpultové nabídky. Pokud ho kontaktují zástupci investorů, kteří chtějí vědět o bytech ještě před inzercí, vysvětluje jim, že se mohou účastnit prohlídek, ale konečné rozhodnutí musí být transparentní a v zájmu majitele.
„Podpultovky neprodávám. Mám zprostředkovatelskou smlouvu s majitelem a musím mu vyjednat nejvýhodnější cenu,“ říká.
Petr Makovský v debatě ukázal, že podle květnových nabídkových dat došlo v Karlovarském kraji po delší době k mírnému poklesu u bytů k prodeji, domů k prodeji i bytů k pronájmu. Průměrná nabídková cena bytů k prodeji se podle prezentovaných dat pohybovala kolem 60 140 Kč za metr čtvereční.
Tento pokles ale hosté nevnímají jako zásadní obrat trendu. Spíše jde podle nich o krátkodobý výkyv, změnu struktury nabídky nebo dopad toho, že se v předchozích měsících prodaly i některé dlouhodobě předražené nemovitosti.
„My nepociťujeme, že by podle dat ceny klesaly. Když srovnám Kraslice nebo Karlovy Vary, tak to jde nahoru,“ říká Miroslav Škurla.
Podobně mluví i Natálie Fajfrlíková. Podle ní mohlo dojít k tomu, že investoři před dubnovou regulací koupili i nemovitosti, které byly dlouho na trhu a byly nadhodnocené. V některých případech si ale vyjednali slevu, což se může v datech krátkodobě projevit.
„Měla jsem nemovitosti, o kterých jsem věděla, že jsou předražené. Nakonec se před dubnem našli zájemci, vyjednali si slevu a prodalo se to. To může být za tím krátkodobým poklesem,“ vysvětlila.
Petr Ondrák z CEMAP – cenové mapy upozorňuje, že data za celý kraj mohou vypadat jinak než data za konkrétní města. „Když se podívám na konkrétní města, pokles nevidím. Krajský průměr ale může ovlivnit i nabídka mimo hlavní městské trhy,“ uvedl.
Jedním z nejvýraznějších datových bodů je dlouhodobý růst cen v Sokolově. Zatímco v roce 2016 se podle prezentovaných dat pohybovala průměrná cena bytů kolem 10 768 Kč za metr čtvereční, v roce 2026 už se dostává přibližně ke 44 000 Kč za metr čtvereční.
To znamená několikanásobný růst. Pro investory, kteří nakoupili před lety, šlo o mimořádně výnosné období. Otázkou ale je, zda může podobné tempo pokračovat i dál.
Natálie Fajfrlíková upozorňuje, že v Sokolově se může objevit problém na nájemním trhu. „Dělám i pronájmy a vidím, že se prodlužuje čas pronajímání. Sokolov není takové město jako Ostrov, kde ceny tlačí pracovní nabídka. V Sokolově ceny tlačí investoři,“ říká.
Podle ní může nastat situace, kdy bude v nabídce příliš mnoho bytů k pronájmu a nájemní poptávka nebude růst stejným tempem. To by mohlo tlačit nájemné dolů a postupně snížit investiční atraktivitu bytů.
„Kdybych byla investor, už se do Sokolova tolik nehrnu,“ dodává Natálie Fajfrlíková.
To je důležitý signál. Dostupná cena sama o sobě ještě neznamená dobrou investici. Investor musí sledovat nejen kupní cenu, ale i skutečnou poptávku po nájmu, pracovní příležitosti, demografii a dlouhodobou stabilitu lokality.
Z dat prezentovaných v debatě vyplývá, že Ostrov za poslední tři roky zdražil přibližně o 72 %. To je velmi výrazný růst, který posouvá město blíže k cenové hladině Karlových Varů.
Roman Olejník vidí několik důvodů. Ostrov má silnou občanskou vybavenost, školy, obchody, zaměstnavatele a zároveň dobrou polohu mezi Karlovými Vary a Krušnými horami. Město tak může oslovit jak rezidenční kupující, tak investory a lidi hledající druhé bydlení.
„Ostrov nabízí velkou občanskou vybavenost – základní školy, střední školy, supermarkety. Má se stavět další retailový park. To může přilákat další investory,“ říká Roman Olejník.
Zmiňuje také Jáchymov a širší okolí Krušných hor. Podle něj se objevují kupující, kteří berou byt v Ostrově nebo Jáchymově podobně jako rekreační nemovitost – jako zázemí pro víkendy, zimní sporty, cyklistiku nebo pobyt v horách.
„Klínovec má podle mých informací nejvíc sjezdovek v České republice a snaží se podporovat i bikery. To přitahuje lidi do Krušných hor, a tím i investory,“ doplňuje.
Samostatnou kapitolou zůstávají Karlovy Vary. Miroslav Škurla potvrzuje, že část ruské klientely z města odešla, ale některé nemovitosti v lázeňské části dál zůstávají v nabídce za ceny, které trh neakceptuje.
„Těch Rusů tady fakticky ubylo. Někteří jsou tady už dvacet let, ale ostatní se odtáhli. Nemovitosti, které tady mají za ceny, které chtěli, se neprodají,“ říká Miroslav Škurla.
Podle něj je problematická zejména lázeňská část města. Byty za sedm až osm milionů korun v lokalitách, kde je komplikované parkování a praktické bydlení, si nekupuje běžný rezident. Spíše jde o klienta, který chce peníze uložit a do Karlových Varů jezdit jen příležitostně.
„Málokdo si dnes koupí byt za sedm nebo osm milionů v lázeňské části, kde ani nezaparkuje,“ dodává.
Karlovy Vary tak zůstávají specifickým trhem. Na jedné straně mají silnou značku, lázeňský charakter a mezinárodní přesah. Na druhé straně část jejich nabídky neodpovídá běžné rezidenční poptávce a prodává se výrazně hůře.
Petr Ondrák se hostů ptal také na novou výstavbu. Z odpovědí vyplývá, že Karlovarský kraj v tomto směru nezažívá žádný masivní developerský boom.
V Karlových Varech proběhlo několik projektů, ale nejde o rozsáhlou výstavbu, která by výrazně zvýšila nabídku bytů. Miroslav Škurla zmiňuje například projekty na Čertově ostrově nebo v jiných částech města, ale zároveň upozorňuje, že některé byty se už znovu přeprodávají, protože majitelům lokalita nevyhovuje.
„Aby se tady nějak razantně dělala výstavba, tak určitě ne. Je tu pár bytů, které se vystavěly, ale nová výstavba není ve velkém proudu,“ říká.
V Sokolově se podle něj spíše rekonstruovaly starší činžovní domy, například v Sokolovské ulici. Nešlo ale o novou výstavbu bytů určených k prodeji, spíše o obnovu starších objektů, často pro městské bydlení.
V Ostrově se v minulých letech stavělo více. Roman Olejník připomíná projekty společnosti Liapor. V roce 2017 se podle něj novostavby prodávaly kolem 27 000 Kč za metr čtvereční, zatímco dnes se v některých případech v podobných domech dostaly prodeje přes 60 000 Kč za metr čtvereční. Novější připravované projekty už mohou mířit ještě výše, například do pásma 65 až 80 tisíc Kč za metr čtvereční.
To ale zároveň znamená, že novostavby mohou být pro část kupujících příliš drahé. Rozdíl mezi starším bytem a novým bytem může být v Karlových Varech i více než milion korun. Část kupujících proto raději zvolí starší byt a rekonstrukci.
Karlovarský kraj byl spolu s Ústeckým a Moravskoslezským krajem dlouho vnímán jako region, kde investoři hledali dostupnější byty s vyšším výnosem z nájmu. Podle Petra Makovského se ale tato situace mění.
Karlovarský kraj podle něj začíná dohánět zbytek republiky. Ústecký kraj nadále roste velmi dynamicky a v některých částech Moravskoslezského kraje už se ceny dostaly tak vysoko, že investiční matematika není tak výhodná jako dříve.
To znamená, že investoři budou muset být opatrnější. Nestačí nakoupit byt jen proto, že je levnější než v Praze. Je nutné sledovat, zda je v daném městě dostatečná poptávka po nájmu, zda tam přibývají pracovní příležitosti, jaká je struktura obyvatel a zda cena neroste rychleji než reálný výnos.
Právě Sokolov je příkladem, kde silná investiční poptávka může časem narazit na limity nájemního trhu. Naopak Ostrov může díky pracovním příležitostem, vybavenosti a poloze u Krušných hor růst zdravěji.
Investiční nákupy v Karlovarském kraji nelze oddělit od změn ve financování. Česká národní banka doporučila u investičních hypoték přísnější limity LTV 70 % a DTI 7 s platností od 1. dubna 2026. Investiční hypotékou se podle ČNB rozumí úvěr na pořízení třetí a další obytné nemovitosti nebo obytné nemovitosti určené k pronájmu.
To může mít přímý dopad právě na levnější regiony, kde investoři v minulých letech často stavěli strategii na vyšším podílu úvěru a očekávaném růstu cen. Pokud je potřeba více vlastních zdrojů, nestačí už sledovat jen kupní cenu. Důležitější je dlouhodobá udržitelnost výnosu a skutečná nájemní poptávka.
Karlovarský kraj dlouhodobě patřil mezi cenově dostupnější regiony. To z něj dělalo přirozený cíl investorů hledajících vyšší výnos z pronájmu. Jakmile se ale ceny v některých městech rychle posunou nahoru, investiční výhoda se může zmenšovat. Výnos pak závisí nejen na ceně bytu, ale také na nájemném, obsazenosti, kvalitě nájemníků, nákladech na správu, rekonstrukci a financování.
Důležitým faktorem je také omezená nová výstavba. Pokud se v regionu nestaví dostatek nových bytů, tlak na starší bytový fond může pokračovat. Zároveň ale platí, že novostavby se v některých lokalitách mohou cenově dostat mimo dosah části kupujících. Rozdíl mezi starším bytem a novým bytem proto může dál podporovat zájem o starší byty určené k rekonstrukci.
Sokolov dobře ukazuje, že investiční trh může narazit na limit nájemní poptávky. Pokud velká část kupujících nakupuje byty za účelem pronájmu, ale počet nájemců neroste stejným tempem, může se prodlužovat doba pronajímání a tlak na růst nájmů slábnout. Pro investora je proto klíčové sledovat nejen cenu bytu, ale i počet konkurenčních nájemních nabídek.
Ostrov, Sokolov, Karlovy Vary, Cheb, Aš, Kraslice, Jáchymov a Mariánské Lázně nelze hodnotit jedním pohledem. Každé město má jinou strukturu poptávky, jinou vazbu na pracovní místa, turistiku, lázeňství, Krušné hory nebo dostupnost služeb. Právě zde má zásadní význam kvalitní lokální realitní makléř, který rozumí nejen datům, ale i praktickému fungování konkrétní lokality.
Závěr diskuse se věnoval letní sezóně. Všichni hosté se shodli, že léto pro realitní makléře neznamená automaticky útlum.
„Za pět let, co dělám realitní makléřku, si vždycky říkám, že si v létě odpočinu, a vždycky mám v létě nejvíc práce,“ říká Natálie Fajfrlíková.
Roman Olejník doplňuje, že realitní činnost bere jako životní styl. I když plánuje rodinnou dovolenou po České republice, očekává, že pracovní tempo zůstane vysoké.
Miroslav Škurla potvrzuje, že rok 2026 je pro něj velmi silný. „Tenhle rok je pro mě fakt dost silný. Mám toho strašně moc. Ráno vstávám, jdu do práce, večer se vracím,“ říká.
Petr Makovský k tomu v závěru připomíná, že léto často patří mezi nejlepší období pro aktivní makléře. Část konkurence totiž zpomalí, zatímco klienti bývají naladěnější, otevřenější a často mají více času řešit své bydlení.
Karlovarský kraj v červnu 2026 ukazuje silný, ale velmi rozdílný realitní trh. Investoři dál hledají dostupnější byty, ale už nestačí dívat se jen na nízkou cenu. Rozhodující je konkrétní město, nájemní poptávka, pracovní příležitosti, technický stav nemovitosti a dlouhodobá udržitelnost výnosu.
Sokolov zažil za deset let mimořádný cenový posun, ale může narazit na limit nájemního trhu. Ostrov naopak těží z kombinace práce, vybavenosti a polohy u Krušných hor. Karlovy Vary zůstávají specifickým trhem, kde se část dražších bytů v lázeňské zóně prodává obtížněji.
Pro prodávající je současná situace příležitostí, pokud cenu nastaví realisticky. Pro kupující a investory je to varování, že bez dobré lokální znalosti a práce s daty mohou snadno koupit nemovitost, která bude na papíře vypadat výhodně, ale v praxi nepřinese očekávaný výnos.
Pro prodávající v Karlovarském kraji je klíčové nepodlehnout dojmu, že silná poptávka automaticky ospravedlní jakoukoli cenu. Trh je aktivní, ale zároveň selektivní. Byty v dobré lokalitě, s realistickou cenou a jasnou cílovou skupinou mohou najít kupce rychle. Předražené nemovitosti, zejména v lokalitách s omezenou praktickou využitelností, mohou v nabídce zůstávat déle.
Pro kupující je důležité nesrovnávat jen cenu za metr čtvereční. Stejně důležitý je stav domu, fond oprav, energetická náročnost, dostupnost služeb, parkování, pracovní příležitosti a budoucí využitelnost bytu.
Pro investory je zásadní počítat výnos realisticky. Nestačí předpokládat, že cena dál poroste stejným tempem jako v minulých letech. Důležité je ověřit nájemní poptávku, konkurenci v pronájmech, financování, daňové dopady, náklady na správu a možný scénář horší obsazenosti.
Červnová analýza Karlovarského kraje ukazuje region, který prochází výraznou proměnou. To, co bylo ještě před několika lety považováno za levný investiční trh, se rychle posouvá nahoru. Sokolov, Ostrov, Aš, Kraslice, Cheb i další města už nejsou tak levná jako dříve a investoři musí své nákupy počítat pečlivěji.
Největší síla trhu je dnes v investiční poptávce po bytech. Ta ale není všude stejně zdravá. V Sokolově může narazit na limity nájemního trhu, zatímco Ostrov má silnější oporu v pracovních příležitostech, občanské vybavenosti a poloze u Krušných hor. Karlovy Vary zůstávají specifickým trhem, kde se běžné rezidenční bydlení prolíná s lázeňským, investičním a rekreačním charakterem města.
Pro prodávající je současná situace příležitostí, ale také varováním. Silná poptávka neznamená, že každá cena je obhajitelná. Předražené nemovitosti mohou zůstat v nabídce dlouho, zejména pokud neodpovídají reálné poptávce v dané lokalitě. Pro kupující a investory zase platí, že nestačí sledovat minulý růst cen. Důležitější je budoucí potenciál, nájemní poptávka, stav nemovitosti a schopnost financování.
A právě zde se ukazuje význam kvalitního realitního makléře. V regionu, kde se jednotlivá města chovají velmi rozdílně, je lokální znalost zásadní. Dobrý makléř musí umět pracovat s daty, ale zároveň rozumět tomu, proč Ostrov roste jinak než Sokolov, proč některé karlovarské byty stojí v nabídce a proč může být Jáchymov zajímavý pro úplně jiný typ kupujícího než centrum Karlových Varů.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě posiluje důvěru v kvalitní realitní služby.
Červnová analýza Karlovarského kraje ukazuje, proč dnes nestačí znát jen průměrnou cenu za metr čtvereční. Trh se mění město od města. Ostrov se chová jinak než Sokolov, Karlovy Vary mají jinou strukturu poptávky než Aš nebo Kraslice a Jáchymov může oslovovat úplně jiný typ kupujícího než běžné okresní město.
Právě proto projekt Realiťák roku dlouhodobě zdůrazňuje význam prověřených makléřů, kteří znají lokální trh, umí pracovat s daty a dokážou klientovi vysvětlit nejen aktuální cenu, ale i rizika, budoucí potenciál a reálnou poptávku v konkrétní lokalitě. Kvalitní makléř není jen člověk, který vloží inzerát na internet. Je to odborný průvodce, koordinátor a manažer rizik.
Pokud řešíte prodej, koupi nebo investici v Karlovarském kraji, vyplatí se obrátit na prověřené makléře ve svém okolí, kteří znají konkrétní okresy, města i mikroregiony.
Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Karlovarský kraj byl dlouho vnímán jako dostupnější region, kde bylo možné koupit byt za nižší cenu než ve velkých krajských městech. Právě dostupnější vstupní cena přitahovala investory hledající výnos z nájmu. V roce 2026 už ale nestačí sledovat jen cenu. Důležitá je nájemní poptávka, lokalita, financování a dlouhodobá udržitelnost investice.
Sokolov za posledních deset let prošel výrazným cenovým posunem. Podle prezentovaných dat se ceny bytů posunuly z úrovně kolem 10 až 11 tisíc Kč/m² v roce 2016 přibližně ke 44 tisícům Kč/m² v roce 2026. Zároveň se ale objevuje otázka, zda nájemní trh zvládne rostoucí počet investičních bytů.
Ostrov těží z kombinace pracovních příležitostí, občanské vybavenosti, průmyslových zón a blízkosti Krušných hor. Díky tomu přitahuje nejen místní kupující, ale také zaměstnance firem, investory a zájemce o druhé bydlení nebo rekreační zázemí.
Karlovy Vary zůstávají specifickým a silným trhem, ale ne každá část města se prodává snadno. Zejména dražší byty v lázeňské části mohou narážet na omezenou rezidenční poptávku, horší parkování a vyšší cenu.
Pokud investoři nakoupí velké množství bytů určených k pronájmu, ale počet nájemců neroste stejným tempem, může se prodlužovat doba pronajímání. To může tlačit na výši nájemného a snižovat výnosnost investičních bytů.
Ve srovnání s Prahou nebo některými jinými kraji může být Karlovarský kraj stále dostupnější, ale v řadě měst už ceny výrazně vzrostly. Označení „levný kraj“ proto může být zavádějící. Rozhodující je konkrétní město, lokalita a typ nemovitosti.
Největším rizikem je nákup pouze podle minulé výkonnosti trhu. To, že ceny v minulosti rostly, neznamená, že stejným tempem porostou dál. Investor musí sledovat nájemní poptávku, konkurenci, financování, stav bytu i dlouhodobý potenciál města.
Karlovarský kraj nelze hodnotit jedním průměrem. Každé město se chová jinak. Lokální makléř dokáže vysvětlit rozdíl mezi Sokolovem, Ostrovem, Karlovými Vary, Chebem, Aší nebo Jáchymovem a pomoci klientovi nastavit realistickou cenu nebo investiční strategii.
Doporučuji ponechat stávající blok předchozích dílů a případně jej upravit do přehlednější podoby takto:
Analýza vývoje realitního trhu v Karlovarském kraji a jeho okresech – červen 2026
Jak se v červnu 2026 vyvíjí realitní trh v Karlovarském kraji? Proč investoři znovu silně nakupují byty v Sokolově, Ostrově, Aši nebo Kraslicích? A proč Karlovy Vary zůstávají specifickým trhem, kde část dražších nemovitostí stále hledá kupce?
V tomto díle se Petr Makovský zaměřuje na Karlovarský kraj společně s hosty:
V debatě zazní:
Karlovarský kraj ukazuje, že i zdánlivě levnější region se může velmi rychle proměnit. Investoři hledají dostupné byty, ceny v některých městech rostou velmi rychle a kvalitní lokální znalost je dnes důležitější než kdy dříve.
Červnová analýza realitního trhu v Karlovarském kraji se zaměřuje na aktuální vývoj cen, nabídky, poptávky a investičního zájmu v nejzápadnějším kraji České republiky. Už v úvodu se hosté shodují, že trh je velmi aktivní, ale jeho vývoj se výrazně liší podle města a konkrétní lokality.
Natálie Fajfrlíková popisuje situaci v Sokolově, kde se podle ní v posledních měsících výrazně aktivizovali investoři. Důvodem jsou stále relativně dostupné ceny bytů, ale také změny v pravidlech financování investičních nemovitostí. Část investorů si podle ní stihla předem vyřídit hypoteční financování ještě před zpřísněním podmínek České národní banky a nyní hledá vhodné byty ke koupi. To vytváří velmi silnou poptávku a zároveň snižuje množství bytů, které se vůbec dostanou do veřejné inzerce.
Roman Olejník přináší pohled z Ostrova. Podle něj je zde poptávka po bytech velmi silná a ceny se v některých případech dostávají na úroveň, která byla ještě nedávno typická spíše pro Karlovy Vary. Ostrov podle něj těží z kombinace několika faktorů: průmyslových zón, pracovních příležitostí, dobré občanské vybavenosti, blízkosti Krušných hor a očekávaného zlepšení dopravního napojení směrem na Prahu. Zároveň zdůrazňuje, že odmítá takzvané podpultové prodeje, protože jeho povinností vůči prodávajícím je najít nejvýhodnější nabídku a transparentně předložit všechny možnosti.
Miroslav Škurla potvrzuje silnou poptávku investorů napříč krajem. Zmiňuje Sokolov, Kraslice, Aš i Karlovy Vary. Podle něj dnes řada prodávajících ani nechce klasickou veřejnou inzerci, ale rovnou se ptá, zda makléř zná investora, který nemovitost rychle koupí. Upozorňuje také, že ceny rostou i v menších městech, která byla dříve vnímána jako levnější a investičně výhodnější.
Petr Makovský v debatě ukazuje, že v květnových datech došlo v Karlovarském kraji k mírnému poklesu nabídkových cen bytů, domů i nájmů. Hosté ale tento pokles nepovažují za zásadní obrat trendu. Vysvětlují jej spíše strukturou aktuální nabídky, opožděním dat nebo tím, že se v předchozích měsících prodaly i některé dlouhodobě předražené nemovitosti, u kterých kupující vyjednali slevu.
Petr Ondrák z CEMAP – cenové mapy připomíná, že data je potřeba číst opatrně. Městské trhy, kde makléři působí nejčastěji, mohou růst dál, zatímco krajský průměr může ovlivnit širší území a méně atraktivní lokality. Právě proto je důležité rozlišovat Karlovy Vary, Ostrov, Sokolov, Cheb, Aš, Kraslice, Jáchymov nebo Mariánské Lázně zvlášť.
Zajímavý je vývoj za poslední roky. V Ostrově podle prezentovaných dat vzrostly ceny bytů za poslední tři roky zhruba o 72 %. Podobně silný růst je vidět také v Sokolově nebo Chebu. Naopak Mariánské Lázně rostly výrazně pomaleji a Karlovy Vary přibližně o třetinu. V delším desetiletém pohledu je vidět obrovský posun: například Sokolov se z průměrných cen kolem 10 až 11 tisíc korun za metr čtvereční dostal přibližně ke 44 tisícům korun za metr čtvereční.
Natálie Fajfrlíková ale upozorňuje na možná rizika investičního nákupu v Sokolově. Podle ní se zde prodlužuje doba pronajímání a trh může narazit na to, že se příliš mnoho bytů nakupuje pouze za účelem pronájmu. Pokud nabídka nájemních bytů poroste rychleji než reálná poptávka po bydlení, může to časem tlačit nájemné dolů a následně ovlivnit i investiční atraktivitu bytů.
Roman Olejník naopak zdůrazňuje potenciál Ostrova a Jáchymova. Ostrov podle něj těží z občanské vybavenosti, dostupnosti a pracovních příležitostí. Jáchymov zase může přitahovat zájemce díky blízkosti Krušných hor a Klínovce. Někteří kupující zde podle něj hledají byty podobně jako rekreační nemovitosti – ne nutně pro trvalé bydlení, ale jako místo pro víkendy, sport a odpočinek.
Samostatné téma představují Karlovy Vary. Miroslav Škurla upozorňuje, že po odchodu části ruské klientely zůstaly ve městě dražší nemovitosti, zejména v lázeňské části, které se za původně požadované ceny prodávají obtížně. Problémem je nejen vysoká cena, ale také parkování a celková praktičnost bydlení. Byt za sedm až osm milionů korun v lázeňské zóně podle něj dnes nekupuje běžný rezident, ale spíše člověk, který chce peníze uložit nebo do Karlových Varů jezdit příležitostně.
V další části se řeší nová výstavba. V Karlových Varech sice několik projektů proběhlo, ale nejde o rozsáhlou novou výstavbu, která by výrazně navýšila nabídku. V Sokolově se spíše rekonstruují starší bytové domy, často pro městské bydlení, ale nové prodejní projekty zde prakticky nejsou. V Ostrově se stavělo více, například projekty společnosti Liapor, a ceny nových bytů za poslední roky výrazně vzrostly. Nové projekty se dnes podle hostů mohou pohybovat například v rozmezí 65 až 80 tisíc korun za metr čtvereční, což je pro některé kupující už velmi vysoká hranice.
Závěr videa se věnuje letní sezóně. Všichni hosté potvrzují, že léto pro ně rozhodně není obdobím útlumu. Natálie Fajfrlíková říká, že si každý rok plánuje v létě odpočinout, ale nakonec mívá právě v létě nejvíce práce. Roman Olejník vnímá realitní práci jako životní styl a Miroslav Škurla potvrzuje, že rok 2026 je pro něj velmi silný. Petr Makovský uzavírá diskusi tím, že léto často patří mezi nejlepší období pro aktivní makléře, protože část konkurence zpomalí, zatímco klienti bývají otevřenější a pozitivněji naladění.
Vybrané předchozí díly najdete zde:
Analýza vývoje realitního trhu v kraji Vysočina - únor 2025
Analýza vývoje realitního trhu v Královéhradeckém kraji - únor 2025
Analýza vývoje realitního trhu ve Zlínském kraji - leden 2025
Analýza vývoje realitního trhu v Karlovarském kraji - leden 2025
Analýza vývoje realitního trhu v Olomouckém kraji - prosinec 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Plzeňském kraji - prosinec 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Jihomoravském kraji - listopad 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Pardubickém kraji - listopad 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Moravskoslezském kraji - říjen 2024
Analýza vývoje realitního trhu ve Středočeském kraji - říjen 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Ústeckém kraji - září 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Jihočeském kraji - září 2024
Analýza vývoje realitního trhu v PRAZE - srpen 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Libereckém kraji - srpen 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Královéhradeckém kraji - červenec 2024
Analýza vývoje realitního trhu v kraji Vysočina - červenec 2024
Analýza vývoje realitního trhu ve Zlínském kraji - červen 2024
Analýza vývoje realitního trhu v Karlovarském kraji - červen 2024
-----------------
Petr Makovský, 
Roman Olejník, MBA, 
Natália Fajfrlíková, 
Miroslav Škurla