15.9.2025 12:33
Od realitních makléřů se očekává, že budou svou činnost vykonávat s odbornou péčí, tedy s využitím svých znalostí a zkušeností k ochraně zájmů klienta. To zahrnuje i schopnost rozpoznat potenciální problémy, jako jsou nesrovnalosti mezi skutečným stavem nemovitosti a právní dokumentací, které mohou signalizovat existenci černé stavby. Role makléřů se posouvá od pouhého zprostředkovatele kontaktu k aktivnímu účastníkovi procesu, který musí identifikovat a řešit potenciální právní problémy, včetně černých staveb.
Od realitních makléřů se očekává, že budou svou činnost vykonávat s odbornou péčí, tedy s využitím svých znalostí a zkušeností k ochraně zájmů klienta. To zahrnuje i schopnost rozpoznat potenciální problémy, jako jsou nesrovnalosti mezi skutečným stavem nemovitosti a právní dokumentací, které mohou signalizovat existenci černé stavby. Role makléřů se posouvá od pouhého zprostředkovatele kontaktu k aktivnímu účastníkovi procesu, který musí identifikovat a řešit potenciální právní problémy, včetně černých staveb.
Makléř má povinnost provést přiměřenou právní a faktickou prověrku (due diligence) nabízené nemovitosti. Nemůže se spoléhat pouze na informace poskytnuté prodávajícím. Musí aktivně ověřovat údaje ve veřejně dostupných zdrojích, jako je katastr nemovitostí, a měl by prověřit i soulad s územním plánem a existenci stavebních povolení a kolaudací, pokud je to s ohledem na charakter nemovitosti relevantní. Cílem je odhalit případné vady a rizika.
Klíčová je informační povinnost makléře vůči zájemci (typicky kupujícímu). Makléř je povinen poskytnout zájemci informace o faktických i právních okolnostech souvisejících s nemovitostí, které jsou pro rozhodnutí zájemce důležité a které makléř zná nebo při vynaložení odborné péče znát mohl a měl. Tato povinnost se jednoznačně vztahuje i na vady, mezi které patří existence černé stavby.
Za tyto vady primárně odpovídá prodávající, a to až po dobu 5 let od nabytí vlastnictví kupujícím (§ 2129 odst. 2 ObčZ). Makléř za ně přímo neodpovídá, pokud o nich nevěděl a nemohl je při běžné prohlídce zjistit. např. vadná izolace, plíseň, problémy se statikou
Zde má makléř aktivní povinnost prověřit dostupné zdroje (zejména katastr nemovitostí, základní dokumentaci) a o zjištěných nebo zjistitelných vadách zájemce informovat. Pokud tuto povinnost poruší a kupujícímu vznikne škoda např. musí vynaložit náklady na legalizaci nebo čelí nařízení odstranění), může být makléř za tuto škodu odpovědný. např. věcná břemena, zástavní práva, chybějící povolení, černá stavba
Odpovědnost makléře přetrvává i v případě, že si na dílčí úkony, jako je příprava smluvní dokumentace, najme externího odborníka (advokáta). Pokud advokát pochybí a klientovi vznikne škoda (např. kvůli neplatné kupní smlouvě), primárně odpovědný vůči klientovi zůstává makléř (realitní kancelář), který si službu objednal a který klientovi garantoval komplexní servis.
Potvrzuje to zásadní rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 5007/2016 ze dne 28. 6. 2018. Soud zdůraznil, že klient oprávněně očekává za svou provizi bezvadnou službu a makléř se nemůže jednoduše zbavit odpovědnosti delegováním úkolu na třetí osobu. Makléř si samozřejmě může následně nárokovat náhradu škody po advokátovi, ale vůči klientovi odpovídá on.
Z TOHO PLYNE, že makléři musí provádět důkladnou due diligence, která zahrnuje minimálně kontrolu katastru, revizi základní dokumentace a v případě podezření i dotaz na stavební úřad. Spoléhat se na to, že si "nikdo nevšimne", je neprofesionální a riskantní. Profesní status makléře implikuje vyšší standard péče a znalostí než u laika. Ignorování zjevných varovných signálů (např. nesoulad katastru a reality) by bylo považováno za porušení odborné péče.
Podle § 5 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) se při posuzování právních jednání a odpovědnosti přihlíží k tomu, že osoba vystupuje jako podnikatel v rámci své odborné činnosti. Realitní makléř je tak považován za odborníka, který má určité znalosti a zkušenosti, a proto se od něj očekává vyšší míra pečlivosti a odpovědnosti při poskytování informací. Pokud makléř kupujícímu sdělí neúplné, nesprávné nebo zavádějící informace – například zamlčí, že část nemovitosti je nepovolená černá stavba – může nést odpovědnost za škodu, kterou tím kupujícímu způsobí. Z pohledu zákona se totiž nemůže bránit tím, že "nevěděl" – jako odborník měl vědět, nebo si měl informaci ověřit. Jeho profesní odpovědnost tak zahrnuje i povinnost upozornit na právní vady nemovitosti, které mohl nebo měl zjistit při běžné péči o obchodní případ. Nečinnost nebo úmyslné zamlčení klíčových informací může být posouzeno jako klamavé opomenutí, které může vést k soudnímu sporu a náhradě škody.
Realitní zákon (zákon č. 39/2020 Sb.) nad to stanoví specifické informační povinnosti vůči zájemcům (kupujícím). Makléř je povinen pravdivě a úplně informovat o všech známých skutečnostech, které mohou mít vliv na rozhodnutí zájemce uzavřít realitní smlouvu. To jednoznačně zahrnuje i informaci o existenci černé stavby a s ní spojených rizicích (hrozba odstranění, pokuty, problémy s financováním atd.). Makléř se nemůže zbavit odpovědnosti tvrzením, že o problému nevěděl, pokud jej měl a mohl při vynaložení odborné péče zjistit.
Pokud makléř poruší své povinnosti (např. neprovede dostatečnou due diligence, zatají nebo zkreslí informace o černé stavbě) a kupujícímu tím vznikne škoda (např. musí vynaložit náklady na legalizaci či demolici, nemovitost má nižší hodnotu, než za jakou ji koupil, ztratí možnost financování), může být makléř za tuto škodu odpovědný. Škoda může být majetková (přímé náklady, snížení hodnoty) i nemajetková, a může zahrnovat i ušlý zisk. Kupující se může domáhat náhrady škody soudní cestou. Existuje judikatura, která odpovědnost za poskytnuté informace přenáší na makléře.
Zákon o realitním zprostředkování vyžaduje, aby každý realitní zprostředkovatel měl sjednáno pojištění profesní odpovědnosti pro případ způsobení škody. Toto pojištění má krýt škody způsobené chybou makléře. Je však třeba si uvědomit, že pojistné limity nemusí pokrýt veškerou škodu způsobenou závažným problémem, jako je neodhalená černá stavba vyžadující nákladnou demolici. Navíc, pokud by bylo prokázáno úmyslné zatajení vady makléřem, pojišťovna by mohla plnění odmítnout.
advokát - partner ARROWS
autor komentáře realitního zákona
vysokoškolský pedagog
porotce projektu Realiťák roku
PS: v dalším díle/článku se dočtete "Praktická judikatura soudů a příklady černých staveb"
PS1: nechcete čekat na všechny díly a chcete si stáhnout e-book dříve? Tady je odkaz: https://pravopromaklere.cz/e-book-zdarma
Již vydané díly série "Jak úspěšně prodat nemovitost s černou stavbou aneb 7 PRAKTICKÝCH RAD od ADVOKÁTA nejen pro REALITNÍ MAKLÉŘE" najdete zde:
Vliv černé stavby na financování a prodejnost
Právní důsledky černé stavby pro vlastníky a kupující
Lukáš Slanina