Petr Makovský 
Cenová mapa velkých českých měst se za poslední tři roky výrazně proměnila. Nejrychleji rostly nabídkové ceny bytů v Ostravě a Ústí nad Labem, kde od července 2023 do července 2026 vzrostly o více než 65 %. Praha a Brno dál drží nejvyšší cenovou hladinu, ale dostupnější regionální metropole je procentně dohánějí.
Podle ověřených dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz byly byty v červenci 2026 dražší než ve stejném měsíci roku 2023 ve všech 13 sledovaných velkých městech. Současně se ve všech městech výrazně zkrátila doba nabízení.
Největší tříletý růst zaznamenala Ostrava, kde se cena zvýšila z 43 252 na 71 699 Kč/m², tedy o 65,8 %. Těsně za ní skončilo Ústí nad Labem s růstem o 65,4 % a třetí byly Pardubice s růstem o 52,9 %. Nejvyšší aktuální cenu si ale dál drží Praha: 165 829 Kč/m².
Rychlé shrnutí
- Nejvyšší růst za 3 roky: Ostrava +65,8 %, Ústí nad Labem +65,4 % a Pardubice +52,9 %.
- Nejdražší města v 07/2026: Praha 165 829 Kč/m², Brno 134 685 Kč/m² a Hradec Králové 104 060 Kč/m².
- Nejdostupnější města: Ústí nad Labem 53 637 Kč/m², Ostrava 71 699 Kč/m² a Jihlava 74 528 Kč/m².
- Nejrychlejší trh: Ústí nad Labem 36 dní, Ostrava a Pardubice shodně 40 dní.
- Ve všech 13 městech se proti červenci 2023 zkrátila doba nabízení.
- Největší meziroční růst: Ústí nad Labem +18,9 %, Karlovy Vary +16,1 % a Hradec Králové +13,6 %.
„Nejrychlejší procentní růst dnes nevidíme v nejdražších městech, ale v lokalitách, které vstupovaly do období s nižší cenovou základnou. Pro kupující je důležité, že ani dostupnější města už nejsou automaticky levným trhem. Rozdíl proti Praze a Brnu zůstává velký, ale postupně se mění,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Velké srovnání 13 měst: ceny, růst, rychlost a nabídka
Tabulka porovnává přesné hodnoty za červenec 2023 a červenec 2026. Nejde o průměr několika měsíců. Vedle ceny ukazuje také meziroční změnu, aktuální dobu nabízení a počet deduplikovaných nabídek v červenci 2026.
| Město | Cena 07/2023 | Cena 07/2026 | Růst za 3 roky | Meziročně | Doba nabízení | Změna doby od 2023 | Počet nabídek |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ostrava | 43 252 Kč/m² | 71 699 Kč/m² | +65,8 % | +8,9 % | 40 dní | −69,2 % | 1 108 |
| Ústí nad Labem | 32 424 Kč/m² | 53 637 Kč/m² | +65,4 % | +18,9 % | 36 dní | −75,2 % | 316 |
| Pardubice | 61 713 Kč/m² | 94 367 Kč/m² | +52,9 % | +13,3 % | 40 dní | −66,1 % | 297 |
| Hradec Králové | 71 565 Kč/m² | 104 060 Kč/m² | +45,4 % | +13,6 % | 50 dní | −69,1 % | 299 |
| České Budějovice | 66 593 Kč/m² | 96 680 Kč/m² | +45,2 % | +10,5 % | 73 dní | −61,8 % | 436 |
| Plzeň | 63 938 Kč/m² | 92 330 Kč/m² | +44,4 % | +8,8 % | 51 dní | −66,0 % | 674 |
| Liberec | 62 945 Kč/m² | 90 088 Kč/m² | +43,1 % | +5,9 % | 81 dní | −50,9 % | 409 |
| Brno | 96 792 Kč/m² | 134 685 Kč/m² | +39,1 % | +10,3 % | 58 dní | −66,3 % | 1 867 |
| Praha | 123 761 Kč/m² | 165 829 Kč/m² | +34,0 % | +9,1 % | 45 dní | −76,6 % | 7 982 |
| Karlovy Vary | 58 940 Kč/m² | 77 715 Kč/m² | +31,9 % | +16,1 % | 105 dní | −64,0 % | 501 |
| Jihlava | 57 492 Kč/m² | 74 528 Kč/m² | +29,6 % | +11,6 % | 58 dní | −65,9 % | 159 |
| Olomouc | 80 209 Kč/m² | 98 467 Kč/m² | +22,8 % | +5,4 % | 60 dní | −73,1 % | 458 |
| Zlín | 71 288 Kč/m² | 87 401 Kč/m² | +22,6 % | +4,9 % | 44 dní | −81,8 % | 230 |
1. Ostrava a Ústí nad Labem: nejrychlejší cenové dohánění
Ostrava byla v červenci 2023 druhým nejdostupnějším sledovaným městem. Cena činila 43 252 Kč/m². O tři roky později dosáhla 71 699 Kč/m², což představuje růst o 65,8 %.
Doba nabízení se přitom zkrátila ze 130 na 40 dní. Počet nabídek vzrostl z 991 na 1 108, tedy o 11,8 %. Ostravský trh tak kombinuje vyšší cenu, širší nabídku a výrazně kratší dobu nabízení.
Ústí nad Labem rostlo téměř stejným tempem. Cena se zvýšila z 32 424 na 53 637 Kč/m², tedy o 65,4 %. Mezi červencem 2025 a červencem 2026 navíc vzrostla o 18,9 %, nejvíce ze všech sledovaných měst.
Ústí nad Labem mělo současně nejkratší aktuální dobu nabízení: 36 dní. Proti červenci 2023 se zkrátila o 75,2 %. Počet nabídek ale klesl z 426 na 316, tedy o 25,8 %.
„Regionální metropole se cenově přibližují, ale každá z jiného důvodu. Někde hraje roli dostupnější vstupní cena, jinde pracovní trh, univerzity, doprava nebo investiční poptávka. Proto je potřeba číst městská data vždy společně s nabídkou a rychlostí trhu,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.
2. Pardubice se posunuly do horní poloviny cenového žebříčku
Třetí nejvyšší tříletý růst zaznamenaly Pardubice. Cena se zvýšila z 61 713 na 94 367 Kč/m², tedy o 52,9 %. V cenovém pořadí se město posunulo z devátého místa v červenci 2023 na šesté místo v červenci 2026.
Pardubice se zároveň zařadily mezi nejrychlejší trhy. Doba nabízení klesla ze 118 na 40 dní. Počet nabídek se změnil jen mírně, z 287 na 297.
Silnou skupinu tvoří také Hradec Králové, České Budějovice, Plzeň a Liberec. Ve všech čtyřech městech ceny za tři roky vzrostly o více než 43 %.
- Hradec Králové: 71 565 → 104 060 Kč/m², růst o 45,4 %.
- České Budějovice: 66 593 → 96 680 Kč/m², růst o 45,2 %.
- Plzeň: 63 938 → 92 330 Kč/m², růst o 44,4 %.
- Liberec: 62 945 → 90 088 Kč/m², růst o 43,1 %.
3. Praha a Brno drží cenový strop
Praha zůstává s výrazným odstupem nejdražším městem. Nabídková cena bytů dosáhla v červenci 2026 hodnoty 165 829 Kč/m². Proti červenci 2023 vzrostla o 34,0 % a meziročně o 9,1 %.
Druhé Brno bylo na 134 685 Kč/m². Za tři roky vzrostlo o 39,1 % a meziročně o 10,3 %. Nabídka v Brně se proti červenci 2023 zvýšila o 36,1 %, nejvíce ze sledovaných měst, přesto se doba nabízení zkrátila ze 172 na 58 dní.
Praha byla v červenci 2026 přibližně 3,1krát dražší než Ústí nad Labem a 2,3krát dražší než Ostrava. V červenci 2023 přitom byla proti Ústí přibližně 3,8krát a proti Ostravě 2,9krát dražší. Relativní rozdíl se tedy zmenšil, absolutní cenová propast však zůstává vysoká.
Třetím městem, které překročilo hranici 100 000 Kč/m², byl Hradec Králové s cenou 104 060 Kč/m². Olomouc zůstala těsně pod touto hranicí na 98 467 Kč/m².
4. Pomalejší růst neznamená pomalý trh
Nejnižší tříletý růst zaznamenaly Zlín a Olomouc. Ve Zlíně se cena zvýšila o 22,6 % na 87 401 Kč/m², v Olomouci o 22,8 % na 98 467 Kč/m².
Ani jedno z těchto měst ale nelze označit za pomalý trh. Ve Zlíně klesla doba nabízení z 242 na 44 dní, což je největší procentní zkrácení ze všech sledovaných měst. V Olomouci klesla z 223 na 60 dní.
Jihlava vzrostla za tři roky o 29,6 % na 74 528 Kč/m². Karlovy Vary přidaly 31,9 % na 77 715 Kč/m². Karlovy Vary současně vykázaly druhý nejvyšší meziroční růst, 16,1 %, ale i nejdelší aktuální dobu nabízení, 105 dní.
Doba nabízení se zkrátila ve všech městech
Jednotným znakem všech 13 měst je výrazné zrychlení trhu. Ani v jednom sledovaném městě nebyla doba nabízení v červenci 2026 delší než v červenci 2023.
- Ústí nad Labem: 145 → 36 dní.
- Ostrava: 130 → 40 dní.
- Pardubice: 118 → 40 dní.
- Zlín: 242 → 44 dní.
- Praha: 192 → 45 dní.
- Hradec Králové: 162 → 50 dní.
Největší procentní zkrácení zaznamenal Zlín, kde doba nabízení klesla o 81,8 %. Následovala Praha s poklesem o 76,6 %, Ústí nad Labem o 75,2 % a Olomouc o 73,1 %.
Prodáváte byt ve velkém městě?
Městská hodnota za metr čtvereční je pouze první orientace. Rozhodující je konkrétní čtvrť, ulice, dispozice, technický stav, podlaží, výtah, balkon, parkování, vlastnictví a aktuální konkurence. Správně nastavená cena může v rychlém trhu zásadně ovlivnit celý výsledek prodeje.
Nabídka se nevyvíjela ve všech městech stejně
Počet nabídek ukazuje, že rychlejší trh není ve všech městech výsledkem stejné situace. Někde se nabídka rozšířila a přesto se doba nabízení zkrátila. Jinde se počet nabídek výrazně snížil, což mohlo tlak na rychlost trhu posílit.
| Město | Nabídky 07/2023 | Nabídky 07/2026 | Změna | Doba nabízení |
|---|---|---|---|---|
| Brno | 1 372 | 1 867 | +36,1 % | 172 → 58 dní |
| Hradec Králové | 249 | 299 | +20,1 % | 162 → 50 dní |
| Liberec | 352 | 409 | +16,2 % | 165 → 81 dní |
| Ostrava | 991 | 1 108 | +11,8 % | 130 → 40 dní |
| Pardubice | 287 | 297 | +3,5 % | 118 → 40 dní |
| Praha | 8 217 | 7 982 | −2,9 % | 192 → 45 dní |
| České Budějovice | 457 | 436 | −4,6 % | 191 → 73 dní |
| Plzeň | 721 | 674 | −6,5 % | 150 → 51 dní |
| Jihlava | 177 | 159 | −10,2 % | 170 → 58 dní |
| Zlín | 284 | 230 | −19,0 % | 242 → 44 dní |
| Ústí nad Labem | 426 | 316 | −25,8 % | 145 → 36 dní |
| Olomouc | 777 | 458 | −41,1 % | 223 → 60 dní |
| Karlovy Vary | 868 | 501 | −42,3 % | 292 → 105 dní |
Nejvíce se nabídka rozšířila v Brně, o 36,1 %. Následoval Hradec Králové s růstem o 20,1 %, Liberec s 16,2 % a Ostrava s 11,8 %. Ve všech těchto městech se současně výrazně zkrátila doba nabízení.
Naopak největší pokles počtu nabídek zaznamenaly Karlovy Vary, o 42,3 %, Olomouc o 41,1 % a Ústí nad Labem o 25,8 %. Samotný počet nabídek ale neříká, kolik bytů bylo skutečně prodáno ani jak kvalitní a cenově realistické jednotlivé nabídky byly.
„Počet nabídek je potřeba číst velmi opatrně. Vyšší počet nemusí znamenat slabší poptávku a nižší počet automaticky neznamená nedostatek. Rozhoduje skladba bytů, jejich cena, stav, lokalita a to, zda nabídka odpovídá tomu, co kupující skutečně hledají,“ upozorňuje Ondřej Hon, CEMAP – cenové mapy.
Kontext mimo dataset
Následující souvislosti nejsou přímo součástí datového exportu. Pomáhají ale vysvětlit, proč se jednotlivá města vyvíjejí rozdílně.
1. Hypoteční a úvěrový kontext
Vyšší pořizovací cena znamená rozdílnou citlivost měst na dostupnost hypoték. Stejná změna sazby nebo požadavku na vlastní zdroje může mít jiný dopad na domácnost kupující byt v Praze a jiný na kupujícího v Ústí nad Labem nebo Ostravě.
2. Příjmy, zaměstnanost a pracovní trh
Velká města soustřeďují pracovní příležitosti, služby, vysoké školy a veřejnou infrastrukturu. Místní kupní síla a struktura zaměstnavatelů mohou podporovat poptávku, stejně jako příchod lidí z jiných částí republiky.
3. Nová výstavba
Rozsah nové výstavby se mezi městy výrazně liší. Nové projekty mohou rozšiřovat nabídku, ale zároveň zvyšovat vykazovanou cenu za m², pokud tvoří větší část aktuálně inzerovaných bytů.
4. Nájemní a investiční poptávka
Univerzitní města, turistická centra a lokality s dostupnější vstupní cenou mohou přitahovat investory. Dataset ale neukazuje, zda konkrétní nabídku kupuje domácnost pro vlastní bydlení nebo investor pro pronájem.
5. Doprava a dojíždění
Dostupnost hlavních pracovních center, železniční spojení, dálnice a městská hromadná doprava ovlivňují, jak velké území může fungovat jako jeden společný trh bydlení.
6. Rozdíly uvnitř měst
Celoměstská cena může skrývat výrazné rozdíly mezi centrem, sídlišti, okrajovými částmi, novostavbami a starší zástavbou. Pro ocenění konkrétního bytu je proto vždy nutná jemnější lokální analýza.
Co z výsledků plyne pro praxi
Pro prodávající
Rychlejší městský trh může vytvořit dobré podmínky pro prodej, ale jen tehdy, pokud cena odpovídá konkrétní lokalitě a stavu bytu. Celoměstská hodnota za m² nemůže nahradit srovnání s podobnými byty v nejbližším okolí.
Pro kupující
V nejrychlejších městech je potřeba mít předem připravené financování a jasně stanovené priority. Kratší doba nabízení ale není důvodem přeskočit kontrolu právního a technického stavu, dokumentace domu nebo budoucích nákladů.
Pro investory
Vysoký růst z minulé periody není zárukou stejného vývoje do budoucna. Investor musí vedle pořizovací ceny sledovat nájemné, obsazenost, provozní náklady, technický stav domu, likviditu konkrétní dispozice a místní poptávku.
Pro realitní makléře
Městská data jsou důležitý rámec, ale kvalitní cenotvorba musí jít na úroveň městské části, ulice a srovnatelných nemovitostí. Ve městech s rychlým růstem je zvlášť důležité nepřenášet automaticky cenu novostavby na starší byt nebo cenu po rekonstrukci na nemovitost před rekonstrukcí.
„Čím rychleji město roste, tím větší je pokušení ocenit každý byt podle nejvyššího čísla, které je právě vidět v inzerci. Správná cena ale vzniká porovnáním skutečně podobných nemovitostí. Rozdíl několika ulic, stav domu nebo chybějící výtah může mít větší dopad než celoměstský meziroční růst,“ doplňuje Monika Lukášová.
Zjistěte reálnou cenu konkrétního bytu
Vývoj města je důležitý, ale o výsledku obchodu rozhodují detaily konkrétní nemovitosti. Nechte si připravit lokální ocenění a bezpečný postup prodeje.
Metodika a správná interpretace dat
Článek vychází z ověřených dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz. Srovnává přesné měsíční hodnoty za červenec 2023, červenec 2024, červenec 2025 a červenec 2026.
- Sledováno je 13 velkých měst: Praha, Brno, Ostrava, Plzeň, Liberec, Olomouc, Hradec Králové, Pardubice, České Budějovice, Ústí nad Labem, Zlín, Jihlava a Karlovy Vary.
- Cena za m² je nabídková cena v daném městě a měsíci.
- Doba nabízení popisuje dobu evidence nabídky v datasetu. Není totožná s dobou do podpisu kupní smlouvy a sama nepotvrzuje uskutečněný obchod.
- Počet nabídek vychází z deduplikovaných nabídek.
- Procentní růst je vypočten mezi dvěma přesnými měsíčními hodnotami, nikoli z průměru několika měsíců.
- Nabídkové ceny nejsou totožné s konečnými realizačními cenami.
- Výsledky může ovlivnit skladba nabídky, podíl novostaveb, velikost nabízených bytů, technický stav a lokalita.
- Celoměstská hodnota není automatickým oceněním konkrétního bytu.
Závěr
Srovnání července 2023 a července 2026 ukazuje, že ceny bytů vzrostly ve všech 13 velkých městech. Nejrychleji rostly Ostrava a Ústí nad Labem, shodně o více než 65 %. Pardubice přidaly 52,9 % a posunuly se výrazně vzhůru v cenovém pořadí.
Praha a Brno zůstávají samostatnou cenovou kategorií. Praha dosáhla 165 829 Kč/m² a Brno 134 685 Kč/m². Hradec Králové jako třetí město překročil hranici 100 000 Kč/m².
Největší společnou změnou ale není jen cena. Ve všech sledovaných městech se výrazně zkrátila doba nabízení. Nejrychlejší bylo Ústí nad Labem s 36 dny, následované Ostravou a Pardubicemi se 40 dny. To potvrzuje, že městský trh se od roku 2023 nejen cenově posunul, ale také zásadně zrychlil.
Pro veřejnost zůstává nejdůležitější správná interpretace. Rychlejší procentní růst dostupnějšího města neznamená, že dosáhlo cen Prahy. Stejně tak pomalejší růst neznamená slabý trh. O konkrétním prodeji nebo koupi vždy rozhoduje kombinace lokality, ceny, stavu, konkurence a připravenosti obou stran.
Najděte nejlepší realitní makléře ve sledovaných městech
Vyberte si prověřeného makléře, který zná konkrétní město, místní části i rozdíly mezi jednotlivými lokalitami.
- Praha
- Brno
- Ostrava
- Plzeň
- Liberec
- Olomouc
- Hradec Králové
- Pardubice
- České Budějovice
- Ústí nad Labem
- Zlín
- Jihlava
- Karlovy Vary
Úplně na závěr
9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat.
Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Potřebujete pomoci s prodejem, koupí nebo oceněním bytu? Ozvěte se mi.
Jmenuji se Monika Lukášová a jsem ředitelka projektu Realiťák roku.
Pokud prodáváte nebo kupujete byt a chcete poradit s nastavením ceny, výběrem makléře, bezpečným postupem nebo se jen ujistit, že máte vše správně, napište mi. Ráda vám pomohu najít nejbezpečnější a nejefektivnější řešení.
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
S důvěrou,
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
Další zajímavé články
- Realitní trh v červenci 2026: ceny se téměř nezměnily, trh ale výrazně zrychlil
- Byty k prodeji za poslední 2 roky: cena v ČR vzrostla na 98 553 Kč/m²
- Byty k prodeji za poslední 3 roky: cena, nabídka a rychlost trhu
- Regionální metropole zažívají růst: Ústí, Ostrava a Liberec předhánějí zbytek Česka
- Ceny bytů ve velkých městech lámou rekordy
- Další aktuality projektu Realiťák roku
Nejčastější otázky
Které velké město zaznamenalo od července 2023 nejvyšší růst cen bytů?
Nejvyšší růst vykázala Ostrava. Nabídková cena bytů vzrostla z 43 252 Kč/m² v červenci 2023 na 71 699 Kč/m² v červenci 2026, tedy o 65,8 %.
Kde ceny bytů rostly téměř stejně rychle jako v Ostravě?
V Ústí nad Labem vzrostla cena z 32 424 na 53 637 Kč/m², tedy o 65,4 %. Město zároveň zaznamenalo nejvyšší meziroční růst z července 2025 na červenec 2026, a to o 18,9 %.
Které město bylo v červenci 2026 nejdražší?
Nejdražší byla Praha s nabídkovou cenou 165 829 Kč/m². Druhé bylo Brno se 134 685 Kč/m² a třetí Hradec Králové se 104 060 Kč/m².
Které město bylo v červenci 2026 nejdostupnější?
Nejnižší nabídkovou cenu mělo Ústí nad Labem, 53 637 Kč/m². Následovala Ostrava se 71 699 Kč/m² a Jihlava se 74 528 Kč/m².
Kde se byty nabízely nejkratší dobu?
Nejkratší dobu nabízení mělo Ústí nad Labem, 36 dní. Ostrava a Pardubice byly shodně na 40 dnech, Zlín na 44 dnech a Praha na 45 dnech.
Zrychlil trh ve všech sledovaných městech?
Ano. Ve všech 13 sledovaných městech byla doba nabízení v červenci 2026 kratší než v červenci 2023. Největší procentní zkrácení vykázal Zlín, Praha a Ústí nad Labem.
Znamená rychlejší růst v Ostravě a Ústí, že už jsou stejně drahé jako Praha a Brno?
Ne. Dostupnější města rostla procentně rychleji, ale cenová hladina zůstává výrazně nižší. Praha byla v červenci 2026 přibližně 3,1krát dražší než Ústí nad Labem a 2,3krát dražší než Ostrava.
Jak se změnil počet nabídek ve velkých městech?
Vývoj byl rozdílný. Nabídka vzrostla například v Brně, Hradci Králové, Liberci a Ostravě, zatímco klesla zejména v Karlových Varech, Olomouci a Ústí nad Labem.
Jde o realizační ceny skutečně prodaných bytů?
Ne. Článek pracuje s nabídkovými cenami. Konečná cena sjednaná při prodeji konkrétního bytu může být odlišná.
Lze podle městské ceny za m² ocenit konkrétní byt?
Pouze orientačně. Cenu konkrétního bytu ovlivňuje městská část, ulice, dispozice, podlaží, stav bytu a domu, vlastnictví, energetická náročnost, výtah, balkon, parkování i aktuální konkurence.
