25.5.2025 18:00
Zatímco Praha se cenově stabilizovala a její růst je už delší dobu mírnější, skutečné tempo teď určují jiná města. Data z dubna 2025 ukazují, že meziročně nejrychleji rostly ceny bytů v Ústí nad Labem, Ostravě a Liberci. Tato města, která ještě před pár lety patřila mezi cenově nejdostupnější, dnes vykazují nárůst cen o více než 25 %, a v některých případech se blíží růstu o třetinu.
Nejvíce překvapuje Ústí nad Labem, které se dlouhodobě drželo na chvostu žebříčků cen nemovitostí. V dubnu 2024 zde stál metr čtvereční v průměru 33 471 Kč, letos je to už 44 231 Kč – nárůst o 32,1 %. Tento skok potvrzuje, že dříve „levná“ města se rychle stávají cílem nejen domácích kupujících, ale také investorů, kteří hledají zajímavý poměr ceny a výnosu.
„Ústí nad Labem bývalo symbolem levného bydlení. Dnes se ale město mění. Opravuje se infrastruktura, zlepšuje se nabídka služeb a roste poptávka – zejména po nájmech. Investoři to vnímají a vstupují na trh,“ vysvětluje Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku.
Druhým skokanem je Ostrava, kde cena za m² vzrostla meziročně o více než 29 % – z 48 157 Kč na 62 310 Kč. I zde byl důvodem silný investiční zájem a zároveň vyšší dostupnost oproti Brnu a Praze. Ostrava nabízí velký fond starších bytů, které lze rekonstruovat a následně výhodně pronajímat.
Na třetím místě je Liberec, který zažil růst o 27 %. Je to město, které těží ze své polohy, blízkosti k Německu i Praze a silné poptávky po rodinném i rekreačním bydlení. Ceny se zde zvedly z 68 074 Kč na 86 469 Kč/m², což ukazuje, že i mimo krajská centra může být trh velmi živý.
„Vidíme posun zájmu k městům, která kombinují dostupnost, infrastrukturu a perspektivu rozvoje. Liberec a Ostrava mají potenciál růstu i v příštích letech. Ústí nad Labem je dnes možná nejdynamičtějším městem v Česku, pokud jde o tempo růstu cen,“ říká Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.
Co mají tato města společného?
Poměrně nízkou výchozí cenu (v porovnání s Prahou nebo Brnem),
Dlouhodobou poptávku po nájemním bydlení,
Rozvojové projekty a infrastrukturu,
A konečně – příliv investičního kapitálu, který roztáčí růstový cyklus.
„V regionech, kde ještě před dvěma lety nikdo nepočítal s dramatickým růstem, dnes sledujeme velmi aktivní trh. Kupující i prodávající se musí adaptovat na novou realitu, ve které už neplatí, že Praha určuje tempo celému Česku,“ uzavírá Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP.
Růst cen v českých městech není náhlý – ale to, co se odehrálo v posledních pěti letech, překvapilo i odborníky. Města, která v roce 2020 nabízela byty za ceny kolem 25–35 tisíc korun za metr, dnes atakují 60–90 tisíc. A v některých případech dokonce překročila hranici, která dříve patřila výhradně Praze nebo Brnu.
Zejména Ústí nad Labem a Ostrava prošly doslova cenovou transformací. V roce 2020 se v Ústí prodávaly byty běžně za 22–24 000 Kč/m². V roce 2025 je průměrná cena 44 231 Kč/m² – dvojnásobek. Stejný příběh platí i pro Ostravu, kde se z 34 000 Kč/m² během pěti let stalo více než 62 000 Kč/m².
„Tohle už není jen o statistice – to je o reálné změně trhu. Lidé vnímají, že za posledních pět let se některá města probudila. Investovalo se do infrastruktury, bytového fondu i služeb. Výsledkem je dramatický růst cen,“ říká Monika Lukášová, Realiťák roku.
Město | Cena 04/2020 | Cena 04/2025 | Růst za 5 let |
---|---|---|---|
Ústí nad Labem | 22 000 Kč | 44 231 Kč | +101 % |
Ostrava | 34 000 Kč | 62 310 Kč | +83 % |
Liberec | 47 500 Kč | 86 469 Kč | +82 % |
Hradec Králové | 55 700 Kč | 91 952 Kč | +65 % |
Pardubice | 48 800 Kč | 83 293 Kč | +71 % |
Praha | 99 400 Kč | 148 120 Kč | +49 % |
Praha samozřejmě zůstává nejdražší – ale její pětiletý růst je výrazně pomalejší než v krajských a okresních městech. A podobně stagnovalo i Brno, kde nárůst za posledních pět let nepřesáhl 50 %.
„Praha i Brno dosáhly svého cenového stropu. Dnešní růst určuje region – a zejména města, která byla dlouho podhodnocená. Dnes se karta obrací,“ komentuje Petr Makovský.
Důvodem je změna životních návyků. Po pandemii se výrazně rozšířila práce z domova, lidé se přestali bát vzdálenosti od kanceláře. Důležitější než blízkost centra se stala kvalita života, dostupnost škol, přírody a služeb. A právě to nabízejí města jako Liberec, Hradec Králové nebo Pardubice – bez astronomických cen hlavních měst.
„Z pěti let dat vidíme jasný trend: kdo koupil v menším krajském městě v roce 2020, dnes je na dvojnásobné hodnotě. To je poučení pro budoucnost – trh se mění rychleji, než bývalo zvykem,“ uzavírá Ondřej Hon.
Vývoj cen ve velkých českých městech za poslední rok – a zejména za posledních pět let – přepisuje realitní mapu Česka. Růst se přesunul z metropolí do regionálních center. Zatímco Praha, Brno nebo Plzeň stále dominují výší cen, jejich tempo růstu je už mírnější a často spíše stabilizační. Naproti tomu města jako Ústí nad Labem, Ostrava, Liberec nebo Hradec Králové se stávají novými tahouny trhu.
Co z toho plyne pro různé skupiny účastníků realitního trhu?
Pokud jste si dříve mysleli, že počkáte, až ceny „klesnou“, letošní data ukazují opak. Ani mimo hlavní město už není trh levný. Města jako Pardubice nebo Liberec zdražila o více než 70 % za pět let. A pokud chcete koupit, je třeba být připraven – ceny porostou dál tam, kde je nabídka omezená a poptávka silná.
„Čekat na pokles se nevyplácí. Kdo v roce 2020 koupil byt v Ostravě nebo Ústí, dnes má na účtu dvojnásobek. Lidé by neměli řešit, kde bylo draho včera – ale kde bude draho zítra,“ upozorňuje Monika Lukášová.
Z výnosového hlediska dnes vítězí střední města. Náklady na pořízení jsou stále nižší než ve velkých městech, zatímco nájmy rychle rostou. V kombinaci s vyšší obměnou nájemníků, rychlejší likviditou a dostupnějšími rekonstrukcemi jde o logický cíl pro dlouhodobé investory.
„Výnosy v Brně a Praze jsou pod tlakem vysoké vstupní ceny. V Liberci nebo Pardubicích jde o lepší poměr nákladů a výnosu. A Ústí je kapitola sama pro sebe – tamní trh se dynamicky profesionalizuje,“ říká Petr Makovský.
Pokud se regiony mají stát udržitelnou alternativou metropolím, musí dohnat i v oblasti infrastruktury, škol, dopravy a občanské vybavenosti. Rostoucí ceny jsou signálem zájmu – ale i výzvou pro samosprávy, které musí zvládnout tlak na veřejné služby a dostupnost bydlení.
„Města jako Liberec nebo Hradec mají potenciál stát se stabilními alternativami Praze. Ale musí myslet nejen na nové byty, ale i na to, co je kolem nich – od školek po cyklostezky,“ doplňuje Ondřej Hon.
Na základě vývoje v roce 2025 lze očekávat, že regionální metropole budou dál růst – nejen cenově, ale i populačně. Lidé hledají kompromis mezi cenou a kvalitou života. A právě tato rovnováha rozhodne o tom, kde vzniknou nová „města budoucnosti“.
V příštím článku této série se zaměříme na městské části Prahy – kde se ceny stabilizují, kde rostou a proč některé čtvrti předbíhají jiné o několik let dopředu.
Grafy a datajsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy, VALUO.cz, TOPLAK.pro a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
-------------------------------------------.
Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:
Realitní mapa Středočeského kraje 2025: Kam se vydat za investicí, nájmem nebo vlastním bydlením?
Praha na kousky: Nejrychleji rostou ceny v Liboci, Satalicích a Komořanech
Městské reality: Která okresní města ve Středočeském kraji táhnou?
Skrytí vítězové realitního trhu: Okresy, kde byty zdražují nejrychleji
Domy za hranicí dostupnosti? Ve Středočeském kraji rostou ceny rodinného bydlení dvouciferně
Kde rostou ceny bytů nejrychleji? Překvapení v krajích: Praha už není jediná hvězda
Byty pod tlakem: Kde ve Středočeském kraji rostou ceny nejrychleji?
Realitní trh v Česku zrychluje: Ceny bytů a domů rostou, prodeje jsou rekordně rychlé
Analýza vývoje realitního trhu duben 2025 - Růst cen, rekordní poptávka a investiční jistota
Analýza vývoje realitního trhu únor 2025 - Růst cen a vliv financování
Analýza vývoje realitního trhu leden 2025
Realitní zpravodaj - leden 2025 aneb aktuální situace na realitním trhu
Analýza vývoje realitního trhu prosinec 2024
Analýza vývoje realitního trhu listopad 2024
Analýza vývoje realitního trhu říjen 2024
Analýza vývoje realitního trhu září 2024
Analýza vývoje realitního trhu červenec 2024
Analýza vývoje realitního trhu červen 2024
Analýza vývoje realitního trhu květen 2024
Analýza vývoje realitního trhu duben 2024
Analýza vývoje realitního trhu březen 2024
Analýza vývoje realitního trhu únor 2024
Analýza vývoje realitního trhu leden 2024
Analýza vývoje realitního trhu prosinec 2023
Analýza vývoje realitního trhu listopad 2023
Analýza vývoje realitního trhu říjen 2023
Analýza vývoje realitního trhu září 2023
Analýza vývoje realitního trhu srpen 2023
Analýza vývoje realitního trhu červenec 2023
Analýza vývoje realitního trhu červen 2023
---------------------------