7.10.2025 17:30
Ačkoliv nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. (NSZ) je relativně nový, některé principy týkající se černých staveb byly formovány již judikaturou k předchozímu stavebnímu zákonu a zůstávají relevantní nebo poskytují vodítka pro výklad.
NSS 8 As 53/2023 (26. 4. 2024): Nejvyšší správní soud potvrdil, že právo stavebního úřadu nařídit odstranění černé stavby se nepromlčuje. To znamená, že riziko pro vlastníka nemovitosti s černou stavbou je trvalé a může být uplatněno kdykoli v budoucnu, bez ohledu na stáří stavby.
NSS 6 As 108/2019 (26. 3. 2021): Rozšířený senát Nejvyššího správního soudu rozhodl, že sousedé, jejichž práva jsou přímo dotčena existencí černé stavby, mohou prostřednictvím žaloby na ochranu před nezákonným zásahem donutit stavební úřad, aby zahájil řízení o odstranění této stavby, pokud je úřad nečinný.
NSS 3 As 260/2020 (30. 1. 2023): Tento rozsudek potvrdil, že 30denní lhůta pro podání žádosti o dodatečné povolení stavby (podle § 129 odst. 2 starého stavebního zákona) je propadná (prekluzivní). Její zmeškání znamená definitivní ztrátu práva na projednání žádosti o dodatečné povolení v tomto specifickém režimu.
NSS 9 As 207/2020 (21. 10. 2020): Nejvyšší správní soud připustil, že i po pravomocném nařízení odstranění stavby lze za určitých podmínek (§ 101 písm. b) správního řádu) vydat nové rozhodnutí o dodatečném povolení. Toto nové rozhodnutí však automaticky neruší původní příkaz k odstranění; k jeho zrušení je třeba úspěšně iniciovat obnovu řízení o odstranění stavby (§ 100 správního řádu).
NSS 7 As 188/2024 (6. 9. 2024): Soud zdůraznil, že řízení o odstranění stavby a řízení o jejím dodatečném povolení jsou dvě samostatná řízení s odlišným účelem a rozsahem přezkumu. V řízení o odstranění stavby lze namítat pouze to, zda stavba byla povolena či dodatečně povolena, nikoli již věcné argumenty proti samotné stavbě.
NSS 7 As 295/2018 (9. 10. 2019): Tento judikát potvrdil zásadu, že soulad stavby s právními předpisy, včetně územního plánu, se posuzuje podle právního stavu platného v době vydání rozhodnutí stavebního úřadu, nikoli podle stavu platného v době realizace stavby nebo podání žádosti.
NS 25 Cdo 5007/2016 (28. 6. 2018): Nejvyšší soud ČR rozhodl, že realitní kancelář odpovídá svému klientovi za škodu způsobenou vadnou (neplatnou) smlouvou, i když její vypracování zadala externímu advokátovi. Klient má právo očekávat komplexní a bezvadné služby.
NSS 1 As 46/2006 (8. 2. 2007): Soud stanovil, že podmínky pro dodatečné povolení stavby nemohou být mírnější než podmínky pro řádné stavební povolení. Rozhodnutí o dodatečném povolení musí mít obsahově stejné náležitosti jako standardní stavební povolení.
NSS 3 As 45/2004 (4. 5. 2005): Judikát připustil možnost dodatečně povolit i jen část stavby (např. konkrétní stavební objekt v rámci většího celku), pokud tato část sama o sobě splňuje podmínky pro dodatečné povolení, a to bez ohledu na právní režim zbytku stavby.
NSS 9 As 167/2012: Tento rozsudek potvrzuje princip, že pokud se právní předpisy mezi realizací černé stavby a rozhodováním o ní zpřísní, musí stavebník pro účely dodatečného povolení splnit aktuální, přísnější požadavky. Riziko změny legislativy nese stavebník, který svým protiprávním jednáním situaci způsobil.
NSS 6 As 138/2014: V řízení o odstranění stavby se zkoumá pouze to, zda stavba byla (dodatečně) povolena. Neřeší se zde již otázky vhodnosti či proporcionality odstranění, které měly být případně řešeny v řízení o dodatečném povolení.
Soudní praxe dlouhodobě potvrzuje, že řízení o dodatečném povolení stavby je vedlejší k řízení o odstranění stavby. Řízení o odstranění je prvotní a obligatorní (zahajuje se z moci úřední), zatímco řízení o dodatečném povolení je fakultativní (zahajuje se na žádost vlastníka). Dodatečné povolení nelze žádat ani vést samostatně, aniž by bylo zahájeno řízení o odstranění stavby. Předmět řízení o dodatečném povolení je navíc vázán předmětem řízení o odstranění stavby, jak jej vymezil stavební úřad. NSZ tento vztah formalizoval tím, že řízení o dodatečném povolení začlenil přímo do řízení o odstranění (§ 255 odst. 4 NSZ).
Soudy zatím nepotvrdily princip, že stavba a možnost jejího dodatečného povolení se posuzují podle právních předpisů platných a účinných v době rozhodování stavebního úřadu a nikoli podle předpisů platných v době, kdy byla černá stavba postavena. Ze strany stavebních úřad však lze očekávat postup, který bude vycházet z principu, že pokud došlo ke zpřísnění požadavků (což je případ NSZ), musí vlastník černé stavby splnit tyto nové, přísnější podmínky, aby dosáhl legalizace. Toto břemeno nese stavebník, který svým protiprávním jednáním (stavbou bez povolení) způsobil danou situaci.
V řízení o dodatečném povolení leží důkazní břemeno na žadateli (vlastníkovi, stavebníkovi). Musí aktivně prokázat, že jsou splněny všechny zákonné podmínky pro legalizaci. Podle NSZ to zahrnuje i prokázání, že stavba nevyžaduje nepřípustné výjimky. Soudy řešily i různé procesní aspekty, například nemožnost opakovaně žádato dodatečné povolení, pokud byla žádost již pravomocně zamítnuta (což NSZ nyní explicitně zakazuje), nebo postupy při zrušení původního povolení a vedení tzv. opakovaného řízení.
Dosavadní judikatura obecně potvrzuje legislativní trend zpřísňování postupu vůči černým stavbám. Principy jako posuzování dle aktuálního práva nebo důkazní břemeno na straně žadatele naznačují, že soudy pravděpodobně nebudou interpretovat NSZ způsobem, který by výrazně zmírňoval jeho dopady. Realitní makléři by proto měli vycházet z toho, že liteře zákona bude přikládána váha a rizika spojená s černými stavbami jsou reálná a vysoká.
Problém: Vlastník postavil garáž bez povolení.
Řešení: Stavební úřad zahájí řízení o odstranění. Vlastník podá do 30 dnů žádost o dodatečné povolení. Musí doložit projekt, stanoviska a prokázat soulad s § 193 NSZ.
Výsledek: Klíčové bude, zda garáž splňuje požadavky na umístění (odstupy od hranic pozemku, soulad s územním plánem) a další technické požadavky bez nutnosti výjimky. Pokud ano a zaplatí uloženou pokutu, může být garáž dodatečně povolena. Pokud ne (např. je příliš blízko souseda a ten nedá souhlas k výjimce z umístění, nebo vyžaduje jinou nepřípustnou výjimku), bude nařízeno její odstranění... Zkontrolujte snímek katastrální mapy, výpis z listu vlastnictví (LV) a letecký (ortofoto) snímek pozemku.
Problém: K rodinnému domu byla legálně povolena malá přístavba, ale vlastník postavil výrazně větší.
Řešení: Stavební úřad zahájí řízení o odstranění nepovolené části (nebo celé přístavby, pokud ji nelze oddělit). Vlastník žádá o dodatečné povolení. Opět musí prokázat soulad s § 193 a zejména to, že zvětšená přístavba nevyžaduje nepřípustné výjimky (např. z koeficientu zastavění, odstupů).
Výsledek: Pokud ano, musí nepovolenou část odstranit, aby odpovídala původnímu povolení, nebo (pokud to není možné) odstranit celou přístavbu.
Problém: Vlastník postavil kůlnu (drobná stavba) na zahradě, která je dle územního plánu v nezastavitelném území (např. zeleň).
Řešení: Ačkoliv kůlna sama o sobě nevyžaduje povolení záměru, její umístění je nelegální. Stavební úřad zahájí řízení o odstranění podle § 250 odst. 1 písm. h) NSZ.
Výsledek: Dodatečné povolení zde není možné, protože stavba je v rozporu s územně plánovací dokumentací (nesplňuje § 193 NSZ). Bude nařízeno odstranění kůlny.
Problém: Garáž spadá do kategorie jednoduchých staveb, ale byla postavena bez povolení a navíc v ochranném pásmu (např. u železnice nebo lesa).
Řešení: Legalizace je velmi nepravděpodobná, protože zákon neumožňuje výjimky ze zákazů stanovených jinými právními předpisy (např. zákon o ochraně přírody).
Výsledek: Nařízení odstranění stavby.
Problém: Skleník do 40 m² normálně nevyžaduje povolení, ale byl postaven na pozemku, který je dle územního plánu nezastavitelný (např. veřejná zeleň).
Řešení: I když je to drobná stavba, musí být v souladu s územním plánem. Pokud není, nelze ji legalizovat.
Výsledek: Odstranění stavby bez možnosti dodatečného povolení.
Problém: Majitel legálně postavil dům, ale později bez povolení přistavěl zimní zahradu.
Řešení: Pokud přístavba splňuje všechny požadavky NSZ (zejména bez potřeby výjimky z odstupových vzdáleností), lze ji dodatečně povolit.
Podmínky: Nutná projektová dokumentace, vyjádření sousedů (pokud výjimka z umístění), a úhrada pokuty.
Výsledek: Možná legalizace, ale pouze při splnění všech zákonných podmínek.
Problém: Bytová jednotka je využívána jako kancelář nebo provozovna bez povolené změny užívání.
Řešení: Jde o tzv. nepovolenou změnu užívání, která je pokutovatelná a stavební úřad může nařídit návrat k původnímu užívání.
Postup: Možnost dodatečně požádat o změnu účelu, ale musí být v souladu s územním plánem a stav nemovitosti to musí umožnit.
Výsledek: Možnost nápravy, ale pouze pokud bude schválena změna užívání.
Problém: Vlastník má starou chatu, ale nemá k ní žádné dokumenty. Neví se, jestli byla povolená.
Řešení: Pasportizace stavby – pokud se prokáže, že byla legálně postavená, ale dokumenty se ztratily, lze stavbu evidovat pomocí pasportu.
Rozdíl: Nejde o legalizaci černé stavby, ale o dokumentační nápravu.
Výsledek: Ověření a zápis do evidence, pokud stavební úřad usoudí, že stavba byla kdysi povolena.
advokát - partner ARROWS
autor komentáře realitního zákona
vysokoškolský pedagog
porotce projektu Realiťák roku
PS: v dalším díle/článku se dočtete "Doporučené postupy pro realitní makléře"
PS1: nechcete čekat na všechny díly a chcete si stáhnout e-book dříve? Tady je odkaz: https://pravopromaklere.cz/e-book-zdarma
Již vydané díly série "Jak úspěšně prodat nemovitost s černou stavbou aneb 7 PRAKTICKÝCH RAD od ADVOKÁTA nejen pro REALITNÍ MAKLÉŘE" najdete zde:
Profesní odpovědnost realitního makléře
Vliv černé stavby na financování a prodejnost
Právní důsledky černé stavby pro vlastníky a kupující
Lukáš Slanina