11.5.2025 18:32

Domy za hranicí dostupnosti? Ve Středočeském kraji rostou ceny rodinného bydlení dvouciferně

Rodinné domy ve Středočeském kraji zrychlují. Po mírném poklesu v roce 2024 se trh v první polovině roku 2025 opět výrazně rozběhl. Nejrychleji rostou ceny v okresech Mělník, Rakovník a Příbram. Vývoj od roku 2020 potvrzuje, že dům mimo Prahu je čím dál méně dostupný.

Zatímco ceny bytů ve Středočeském kraji zažívají strmý růst už několik let, trh s rodinnými domy byl dlouho stabilnější. To se ale mění. Rostoucí zájem o větší prostory, přesun z měst na venkov a investiční poptávka způsobily, že i domy v menších okresech zdražily za poslední rok o více než 20 %.

Okres Mělník vede s růstem o +25,8 %, následovaný Rakovníkem (+23,2 %), Příbrami (+22,3 %), Mladou Boleslaví (+19,6 %) a Kladnem (+17,2 %).

„Dům se zahradou je snem mnoha rodin. A právě ve Středočeském kraji je stále šance ho splnit – byť za stále vyšší cenu,“ říká Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku.

Vývoj cen rodinných domů 2020–2025

Rok	Kladno	Mladá Boleslav	Mělník	Příbram	Rakovník
2020	41 411 Kč	29 380 Kč	32 572 Kč	26 153 Kč	21 125 Kč
2021	45 380 Kč	31 100 Kč	40 080 Kč	31 560 Kč	25 503 Kč
2022	54 219 Kč	49 059 Kč	54 472 Kč	38 545 Kč	31 860 Kč
2023	56 525 Kč	59 814 Kč	61 725 Kč	49 024 Kč	35 021 Kč
2024	53 272 Kč	53 214 Kč	50 765 Kč	42 825 Kč	36 289 Kč
2025	62 406 Kč	63 656 Kč	63 880 Kč	52 397 Kč	44 682 Kč

„Po ochlazení v roce 2024 se trh s domy v roce 2025 znovu rozběhl. A v některých okresech jsou růsty cen dokonce vyšší než u bytů,“ komentuje Ondřej Hon, expert na cenové mapy z CEMAPu.

„Trh se nadechl a pokračuje ve svém tempu – zájem o domy mimo Prahu je zpátky a cenový nárůst to jasně potvrzuje. Pro kupující to znamená jediné: nečekat, jestli náhodou nezlevní.“ doplňuje realitní makléř působící v regionu Roman Kasalý

Proč takový růst?

Za současným vývojem stojí:

Změna priorit – lidé chtějí více prostoru, klid a zeleň.
Dojezdová vzdálenost zůstává klíčová, ale není už jediným faktorem – roste i význam lokální infrastruktury a škol.
Nedostatek nabídky – nová výstavba domů nestačí držet krok s poptávkou.
Investice – domy v krajích se stávají alternativou k drahým bytům v Praze.

„Domy v Rakovníku nebo Příbrami jsou atraktivní i pro investory. Výnos z pronájmu je sice nižší než u bytů, ale hodnota nemovitosti roste rychle. A to je důležité,“ dodává Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Výhled

Dá se očekávat, že ceny domů budou v roce 2025 pokračovat v mírném růstu, zejména v regionech s rozumnou cenovou hladinou a dobrou infrastrukturou. Největší příležitosti vidí odborníci v okresech Mělník, Rakovník a Příbram – a to jak pro rezidenční kupující, tak pro investory.

Okresní města pod tlakem: Domy v Kladně, Boleslavi a Příbrami zdražují skokově

Zatímco bytový trh v okresních městech Středočeského kraje přitahuje pozornost už několik let, rodinné domy v těchto lokalitách zažívají boom až v posledních 18 měsících. Pandemie změnila priority lidí, rostoucí úroky omezily hypotéky a touha po větším prostoru vedla mnohé k rozhodnutí odejít z panelákového bytu do domu – nejlépe ve městě, které má všechny služby a je dostupné z Prahy.

Výsledkem je prudký růst cen domů v okresech, kde by to ještě před dvěma lety nikdo nečekal.

Podle dat z dubna 2025 jsou nejrychleji rostoucí okresní města v kraji:

Kladno – cena domů vzrostla z 55 218 Kč/m² (2024) na 67 503 Kč/m² (2025) → +22,3 %
Mladá Boleslav – z 59 101 Kč na 72 285 Kč → +22,2 %
Příbram – z 45 672 Kč na 55 216 Kč → +20,9 %
Kolín – z 53 948 Kč na 63 746 Kč → +18,2 %
Beroun – z 65 007 Kč na 75 052 Kč → +15,4 %

„Lidé začínají vnímat okresní města jako místo, kde lze žít plnohodnotně – s vlastním domem, zahradou a vším, co potřebují. Není už nutné dojíždět do Prahy denně. A kdo chce, může pracovat hybridně,“ vysvětluje Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku.

Prostor, dostupnost, jistota

Rodinný dům v okresním městě byl dříve brán jako kompromisní řešení pro ty, kdo nechtějí venkov, ale nemají na Prahu. Dnes je to vědomá volba. Proč?

Ceny jsou stále „pod metropolí“, ale růstově velmi silné – což oslovuje investory.
Města jako Kladno, Kolín, Příbram nebo Boleslav mají silnou ekonomickou základnu.
Veřejná vybavenost (školy, nemocnice, obchody) je často lepší než v okrajových pražských čtvrtích.
A především – dům v těchto městech lze pořídit levněji než byt v novostavbě v Praze.

„Kdo má dvě děti a hypotéku, hledá řešení. Dům v Boleslavi nebo v Příbrami vyjde v přepočtu levněji na m² než 3+kk na Chodově. A lidé si to začínají uvědomovat,“ komentuje Ondřej Hon ze společnosti CEMAP.

Dlouhodobý vývoj: z levného bydlení investiční příležitost

Data ukazují, že i města, která byla dříve vnímána jako levná, zaznamenávají prudký růst. Příbram vzrostla mezi roky 2020 a 2025 o více než 110 % (!), Kladno o 91 % a Mladá Boleslav o více než 145 %.

To z těchto měst dělá nejen nové bydliště, ale také lokality pro investiční nákupy domů k pronájmu. A to jak pro rodiny, tak i pro firmy hledající ubytování pro zaměstnance.

„Dům na kraji Kolína, dobře opravený a s napojením na MHD, je dnes ideální jako nájemní nemovitost. Výnos může být sice mírně nižší než u bytu, ale potenciál růstu hodnoty je výrazně vyšší,“ říká Petr Makovský, ředitel portálu Reality.iDNES.cz.

Zájem nekončí, ale mění se

Aktuální trendy ukazují, že poptávka po domech v okresních městech se začíná více diferencovat.

Lidé jsou náročnější – nechtějí starý dům bez zateplení nebo špatně dostupný z centra.
Chtějí modernizované nebo novostavby, ideálně na menším pozemku, kde je méně údržby.
Preferují města s přímou vlakovou či autobusovou linkou do Prahy, ale také s možností žít „bez auta“ – to je důvodem úspěchu např. Kladna či Boleslavi.

Shrnutí

Domy v okresních městech nejsou jen reakcí na drahé bydlení v Praze. Jsou samostatným segmentem, který dnes přitahuje nejen kupující rodiny, ale i investory, spekulanty a stavební firmy.

A s tím, jak se mění preference obyvatel, stávají se okresní města novým středobodem rodinného bydlení ve Středočeském kraji.

Grafy a datajsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy, VALUO.cz, TOPLAK.pro a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Kde rostou ceny bytů nejrychleji? Překvapení v krajích: Praha už není jediná hvězda

Byty pod tlakem: Kde ve Středočeském kraji rostou ceny nejrychleji?

Realitní trh v Česku zrychluje: Ceny bytů a domů rostou, prodeje jsou rekordně rychlé

Analýza vývoje realitního trhu duben 2025 - Růst cen, rekordní poptávka a investiční jistota

Analýza vývoje realitního trhu únor 2025 - Růst cen a vliv financování

Analýza vývoje realitního trhu leden 2025

Realitní zpravodaj - leden 2025 aneb aktuální situace na realitním trhu

Analýza vývoje realitního trhu prosinec 2024