7.5.2025 10:34

Kde rostou ceny bytů nejrychleji? Překvapení v krajích: Praha už není jediná hvězda

Ceny bytů v České republice rostou napříč celým územím, ale tempo růstu se výrazně liší podle krajů. Zatímco Praha si stále drží pozici nejdražšího trhu, nejrychleji rostou ceny v krajích, které byly ještě před pár lety považovány za nejdostupnější. Meziroční nárůst cen přes 25 % zaznamenalo hned několik regionů – a některé z nich doslova šokují svým tempem růstu.

Ústecko, Ostravsko, Královéhradecko – noví lídři růstu

Dlouhá léta platilo, že Praha je nejen nejdražší, ale i nejdynamičtější trh s byty v Česku. Jenže v posledních dvanácti měsících se tahle rovnice dramaticky mění. Data za duben 2025 ukazují, že nejrychlejší růst cen už neprobíhá v hlavním městě, ale v krajích, kde byly byty dlouhodobě nejlevnější.

Absolutním skokanem roku je Ústecký kraj, kde se průměrná nabídková cena za metr čtvereční bytu zvýšila z 29 983 Kč v dubnu 2024 na 37 838 Kč v dubnu 2025 – to znamená meziroční nárůst o více než 26 %. Na druhém místě je Moravskoslezský kraj, kde cena vzrostla z 43 651 Kč na 54 970 Kč (+25,9 %), a třetí místo obsadil Královéhradecký kraj s růstem ze 61 162 Kč na 76 878 Kč (+25,7 %).

Tento vývoj je v ostrém kontrastu s hlavním městem, kde ceny sice rostou, ale podstatně pomaleji – o 11,9 %. A přestože v absolutních hodnotách Praha stále zůstává výrazně nad ostatními regiony, rozdíly se začínají smazávat. Ceny v některých dříve „levných“ krajích se během několika let téměř zdvojnásobily.

Například:

Ústecký kraj: z 19 000 Kč/m² v roce 2020 na 37 838 Kč/m² v roce 2025 (+99 %)
Moravskoslezský kraj: z 28 000 Kč/m² na 54 970 Kč/m² (+96 %)
Jihočeský kraj: z 40 676 Kč/m² na 73 309 Kč/m² (+80 %)

Tento trend potvrzují i realitní odborníci.

„V Ústeckém a Moravskoslezském kraji sledujeme obrovský příliv poptávky – jak ze strany mladých lidí hledajících dostupné bydlení, tak ze strany investorů. Ti sem přesouvají kapitál z přehřátých metropolitních trhů,“ vysvětluje Ondřej Hon, expert na cenové mapy z CEMAPu.

Důvod je jednoduchý: Praha, Brno a další velká města jsou už z pohledu mnoha domácností i investorů cenově na hraně. A tak začínají hledat alternativy. Města jako Ústí nad Labem, Ostrava, Karviná nebo Most se stávají novými centry investičního zájmu – a to nejen kvůli ceně, ale i kvůli infrastruktuře, pracovnímu trhu a potenciálu nájmů.

„Do některých okresních měst se ceny bytů zvedly i o 30 %. Je to historicky bezprecedentní. Například v Ostravě bylo před dvěma lety běžné koupit panelákový byt za 35 000 Kč/m². Dnes už je to spíš 50 000 Kč/m² a víc,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

Zatímco v minulosti hrála rozhodující roli lokalita, dnes je to dostupnost. A kupující hledají rovnováhu mezi kvalitou, cenou a možností financování. Dnešní trh se mění – a vývoj v krajích jako Ústecký nebo Královéhradecký to jasně ukazuje.

Proč Praha neroste nejrychleji?

Na první pohled to může znít překvapivě: Praha, nejdražší a nejžádanější trh v Česku, neroste nejrychleji. V dubnu 2025 byla průměrná nabídková cena bytu v hlavním městě 148 120 Kč/m². To je o téměř 16 000 Kč více než ve stejném období loni – tehdy byla cena 132 318 Kč/m². Přesto to znamená meziroční růst „jen“ o 11,9 %, zatímco v jiných krajích rostly ceny i dvojnásobným tempem.

Důvody? Praha už cenově narazila na psychologickou i praktickou hranici dostupnosti. Vysoké ceny limitují počet kupujících – zejména těch, kteří potřebují financování hypotékou. Banky jsou přísnější, nároky na bonitu vyšší, a tak se část poptávky přesouvá jinam – do Středočeského kraje, nebo rovnou do regionů jako Ústecko, Liberecko nebo Vysočina.

„Praha je stabilní, ale tempo růstu se zpomalilo. Ne proto, že by o ni nebyl zájem – ale protože většina kupujících už na ni jednoduše nemá,“ říká Ondřej Hon z CEMAPu.

Z dlouhodobého pohledu však Praha neztrácí. Od dubna 2020 vzrostla průměrná cena bytu z 99 438 Kč/m² na současných 148 120 Kč/m². To je nárůst o více než 48 000 Kč, tedy téměř +48 % za pět let. To je sice pomalejší než v některých regionech, ale Praha nikdy nezažila cenový propad. Zatímco jiné trhy v roce 2023 stagnovaly nebo mírně klesaly, Praha šla stabilně nahoru.

Kromě cen hraje roli i nabídka. Výstavba v hlavním městě je stále pomalá, povolovací procesy zdlouhavé a nabídka novostaveb omezená. Sekundární trh (starší byty) tak zůstává dominantní a jeho ceny drží vysoko nejen silná poptávka, ale i nízký obrat – majitelé nemovitostí v Praze se jich zbavují jen výjimečně.

„Zájem o bydlení v Praze trvá, ale trh je přehřátý. Mnoho mladých lidí ani neuvažuje o vlastním bydlení tady – a pokud ano, míří do okrajových městských částí, nebo rovnou do středočeských satelitů,“ dodává Petr Makovský z Reality.iDNES.cz.

Je důležité dodat, že Praha má i své výhody: vysokou likviditu, nízkou rizikovost, a pokud jde o investiční nájmy, stále nejlepší potenciál výnosu ve vyšší střední třídě. Není tedy divu, že ji stále preferují investoři hledající dlouhodobě stabilní uložení kapitálu.

Praha tedy neroste nejrychleji – ale stále je referenčním trhem, který udává tón. Regiony ji možná letos překonaly v tempu, ale co se týče výše cen a kvality trhu, zůstává bez konkurence.

Vývoj od roku 2020: Regiony se probudily, nůžky se zavírají

Vývoj cen bytů v jednotlivých krajích za posledních pět let ukazuje zásadní trend: čím levnější kraj byl v roce 2020, tím rychleji dnes roste. Tím se zavírání cenových nůžek mezi regiony stává realitou. Tradičně levné regiony jako Ústecko nebo Karlovarsko zaznamenávají mezi lety 2020 a 2025 více než dvojnásobný nárůst cen.

Zatímco v roce 2020 stála průměrná cena bytu v Ústeckém kraji 19 000 Kč/m², dnes je to 37 838 Kč. V Moravskoslezském kraji cena vzrostla z 28 000 Kč na téměř 55 000 Kč. Naopak v Praze cena narostla „jen“ z 99 438 Kč na 148 120 Kč. V relativním vyjádření tedy:

Kraj	Cena 2020	Cena 2025	Změna (%)
Ústecký	19 000	37 838	+99 %
Moravskoslezský	28 000	54 970	+96 %
Liberecký	41 500	73 210	+76 %
Praha	99 438	148 120	+49 %

„Toto tempo růstu je bezprecedentní. Ještě v roce 2020 byl rozdíl mezi cenou bytu v Praze a Ústí nad Labem přes 80 000 Kč za metr. Dnes je to méně než 110 000 Kč – rozdíl se zmenšuje a dostupné regiony přitahují pozornost,“ říká Ondřej Hon z CEMAPu.

Tento posun má své důsledky i pro kupující. Před pěti lety byly byty v Ústeckém kraji často vnímány jako nezajímavé – dnes tam vznikají developerské projekty, byty se prodávají rychle a z pronájmů je vyšší výnos než v centru Prahy.

Na mapě republiky se tedy mění role – z periferních regionů se stávají investičně zajímavé oblasti, zatímco metropole zpomaluje. A to ne kvůli úpadku, ale právě kvůli svému rozvinutí a nasycenosti.

„Regiony jako Jihočeský, Vysočina nebo Zlínský kraj zažily v posledních letech stabilní růst bez přehřátí. Oproti tomu Ústecko a Ostravsko zažívají skokový zájem – i díky lepší infrastruktuře a telepráci,“ shrnuje Petr Makovský.

Co z toho plyne?

Z pohledu dlouhodobých dat, trendů a aktuálního vývoje platí: realitní mapa Česka se přepisuje. Zatímco dříve byla hlavní pozornost soustředěna na Prahu, Brno a jejich okolí, dnes je centrální otázkou dostupnost. A právě ta dává šanci regionům, které byly dlouho mimo zájem kupujících.

Zásadní zjištění:

Největší meziroční růst cen mají levnější kraje: Ústecký, Moravskoslezský, Královéhradecký.
Praha stále vede cenově, ale její růst zpomalil – a dostupnost je pro většinu domácností limitující.
Vývoj od roku 2020 ukazuje, že nejrychleji dohánějí zaostalost kraje s nízkou výchozí cenou.
Nabídka v regionech roste pomaleji než poptávka, což tlačí ceny nahoru a zvyšuje tlak na rozvoj výstavby.

Pro kupující to znamená: hledat příležitosti mimo centrum, jednat rychle a nebát se krajů, které dříve nebyly „v kurzu“. Pro investory platí: výnos dnes není v Praze, ale v regionech. A pro veřejnou správu: je čas investovat do dostupnosti bydlení i mimo hlavní město – protože poptávka tam už dávno dorazila.