29.10.2025 5:43
Na základě analýzy právní úpravy a praktických dopadů problematiky černých staveb, zejména v kontextu nového stavebního zákona, lze formulovat následující doporučení a osvědčené postupy pro realitní makléře
Důkladná prověrka právního a faktického stavu nemovitosti se musí stát standardní a neopomenutelnou součástí procesu přijetí nemovitosti do nabídky. Nespoléhejte se pouze na tvrzení prodávajícího. Aktivně prověřujte:
- Soulad skutečného stavu s katastrem nemovitostí (mapa,ortofoto, LV).
- Existenci a soulad stavebních povolení, kolaudací a projektové dokumentace se skutečností.
- Soulad s platnou územně plánovací dokumentací (i u drobných staveb).
- Informace od příslušného stavebního úřadu.
Aktivně a srozumitelně informujte prodávající i kupující o rizicích spojených s černými stavbami podle NSZ. Vysvětlete:
- Zvýšenou pravděpodobnost odhalení a zahájení řízení o odstranění.
- Výrazně ztížené podmínky a nejistotu legalizace.
- Hrozbu vysokých pokut a nákladů na demolici.
- Zásadní problémy s financováním (hypotékami).
- Negativní dopad na tržní hodnotu a prodejnost.
Podporujte úplné a pravdivé informace od prodávajícího ohledně všech staveb na pozemku. Veškeré informace o zjištěných problémech a rizicích pečlivě dokumentujte a prokazatelně (písemně) je předejte potenciálním kupujícím.
V případě jakýchkoli pochybností nebo zjištěných nesrovnalostí důrazně doporučte klientům (prodávajícím i kupujícím) konzultaci se specialisty – právníky se zaměřením na stavební právo, architekty, rojektanty, geodety.
Zajistěte, aby smluvní dokumentace (rezervační smlouva, smlouva o smlouvě budoucí, kupní smlouva) jasně a explicitně řešila status všech staveb. Zahrňte:
- Prohlášení prodávajícího o legálnosti všech staveb a souladu s povoleními.
- Specifikaci případných zjištěných černých staveb.
- Jasné vymezení odpovědnosti a nákladů na případnou legalizaci nebo odstranění.
- Případné sankce za nepravdivá prohlášení prodávajícího.
- Rozvazovací podmínky vázané na (ne)úspěšnost legalizace nebo získání financování.
Pravidelně kontrolujte platnost a dostatečnost limitů svého pojištění profesní odpovědnosti. Zvažte případné navýšení limitů s ohledem na hodnotu zprostředkovávaných nemovitostí a potenciální rizika.
V případech, kdy prodávající odmítá řešit zjevnou černou stavbu nebo trvá na jejím zatajení, zvažte odmítnutí takové zakázky. Riziko poškození vaší reputace a potenciální právní odpovědnosti může převýšit
přínos z provize.
advokát - partner ARROWS
autor komentáře realitního zákona
vysokoškolský pedagog
porotce projektu Realiťák roku
PS: v dalším díle/článku se dočtete "Buďte připraveni, znalost černých staveb je Vaší profesní výhodou"
PS1: nechcete čekat na všechny díly a chcete si stáhnout e-book dříve? Tady je odkaz: https://pravopromaklere.cz/e-book-zdarma
Již vydané díly série "Jak úspěšně prodat nemovitost s černou stavbou aneb 7 PRAKTICKÝCH RAD od ADVOKÁTA nejen pro REALITNÍ MAKLÉŘE" najdete zde:
Praktická judikatura soudů a příklady černých staveb
Profesní odpovědnost realitního makléře
Vliv černé stavby na financování a prodejnost
Právní důsledky černé stavby pro vlastníky a kupující
Lukáš Slanina