6.12.2025 8:01
Rok 2025 přinesl na český realitní trh uklidnění po turbulentních letech, ale rozhodně ne stagnaci. Ceny bytů dál rostou, investoři se ve větší míře vracejí a největší bolestí zůstávají pozemky a dražší rodinné domy. Jak vidí aktuální situaci a výhled na rok 2026 Petr Makovský (Reality.iDNES.cz, Realiťák roku), Ondřej Jaroš (Jaroš & Partners) a Ondřej Mašín (BIDLI)?
Grafy ve videu jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy, VALUO.cz, TOPLAK.pro a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
GRAFY jsou možné si prohlédnout a stáhnout k Vašemu použití ZDE
Rok 2025 přinesl na český realitní trh uklidnění po turbulentních letech, ale rozhodně ne stagnaci. Ceny bytů dál rostou, investoři se ve větší míře vracejí a největší bolestí zůstávají pozemky a dražší rodinné domy. Jak vidí aktuální situaci a výhled na rok 2026 Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku, Ondřej Jaroš (Jaroš & Partners) a Ondřej Mašín (BIDLI)?
Zatímco v předchozích letech trh zažíval rychlé obraty, rok 2025 podle odborníků znamenal především stabilizaci.
Ondřej Mašín hodnotí uplynulých dvanáct měsíců s překvapivě pozitivním odstupem:
„Vidím to jako velmi pozitivní rok, stabilizační. Nejsou žádný krkolomný výlety nahoru dolů. Nejsou to jenom růsty, jsou slabší měsíce, ale v celku je to zdravý, klidný rok, kdy víš, že se na ty věci dá spolehnout.“
Podobně to vnímá i Ondřej Jaroš. Podle něj se realitní trh vrátil do normálnějšího režimu, kdy mizí extrémy typu „fronta deseti zájemců za dveřmi“:
„Teď jsou podle mě reality takový zdravý. Neprodává se hned, nestojí vám 10 lidí za dveřma. Prodává se na pátou, desátou, patnáctou prohlídku. Nemovitostí je na trhu dost, poptávka funguje. Tak bych řekl, že to je tak, jak by to mělo být.“
Ceny nemovitostí přitom dál rostou, ale tempem, které je – v kontextu posledních let – spíš „udržitelné“ než šokující. Z pohledu kupujících jsou nemovitosti drahé, z pohledu evropského srovnání ale Česká republika zůstává cenově stále relativně zajímavá.
Jedním z nejproblematičtějších segmentů roku 2025 jsou stavební pozemky. Zájem kupujících se výrazně ochladil – a nejde jen o cenu samotného pozemku, ale hlavně o náklady a nejistotu spojenou s výstavbou.
Ondřej Mašín popisuje situaci velmi otevřeně:
„Máme problém s prodejem pozemků. Lidi prostě nechtějí kupovat pozemky. Stavební zákon, dlouhé povolení, stavební materiál je stále drahý. Ve chvíli, kdy si koupím pozemek, tak s výhledem bydlím za několik let a ten barák mě stojí v tu chvíli rozhodně víc, než když si ho koupím hned na podobném místě.“
Majitelé pozemků často nedokážou akceptovat, že aby vůbec prodali, musí slevit. Trh už neakceptuje „papírově správnou“ cenu, pokud kupujícímu nedává smysl celková kalkulace (pozemek + výstavba).
Ondřej Jaroš potvrzuje, že nejde jen o lokální výkyv:
„Pozemky vnímám jako celorepublikový problém. V atraktivních lokalitách se nabízí i za 10 000 Kč/m², ale za tyhle ceny se neprodávají. Ty pozemky stojí rok, dva, tři.“
Zároveň ale upozorňuje, že z dlouhodobého hlediska pozemky svou hodnotu neztrácejí – spíš naopak:
„Pozemky jsou nedostatkové a vyčerpatelné zboží. Ceny dlouhodobě porostou, roční výnos z držení pozemku je pořád zajímavý. Ale dnešním kupujícím to prostě nevychází z hlediska výstavby.“
Druhým citlivým segmentem jsou větší a dražší rodinné domy. Zájem je stále relativně silný u domů zhruba do 12–15 milionů korun, ale nad touto hranicí poptávka výrazně slábne.
Ondřej Mašín popisuje konkrétní zkušenost z okolí Prahy:
„Domy kolem 12–13 milionů se prodávají. Ale jakmile se dostaneme k 17 milionům a výš, je to problém. Jakmile jsme cenu snížili pod 15 milionů, na tu ‚magickou hranici‘, byl dům za chvilku pryč.“
Zaznívá také zajímavý postřeh, že plocha domu nad cca 150 m² už často není pro kupující takovou přidanou hodnotou, aby byli ochotni zaplatit plnou cenu za každý další metr. Rozhodují jak provozní náklady, tak časová náročnost údržby velké nemovitosti a pozemku.
Na druhé straně spektra stojí byty, které zůstávají motorem trhu. Nabídkové ceny bytů v celé České republice atakují nový rekord, dlouhodobý průměrný roční růst se drží vysoko nad inflací a poptávka po vlastním bydlení je stále silná.
Ondřej Mašín se vrací i ke strukturálnímu nastavení české společnosti:
„Dokud bude poptávka, ceny porostou. A ta poptávka tady bude. V Česku máme potřebu vlastnit. Nejsme nastavení na dlouhodobé nájemní bydlení jako v Belgii nebo Francii. Lidi budou nemovitosti kupovat a tím tlačit ceny nahoru.“
Zároveň se v roce 2025 výrazněji vrací drobní investoři – střední třída, která má něco naspořeno a nebojí se využít hypotéku pro nákup bytu na pronájem. Často nehledají v Praze, ale v krajských a okresních městech, kde je lepší poměr ceny a nájmu.
Ondřej Jaroš vysvětluje, proč investory často „odklání“ z Prahy do regionů:
„Investoři mě kontaktují s tím, že chtějí byt v Praze. Ale když si dáte na papír, kolik stojí byt v Praze a kolik měsíčně vynese, a pak to porovnáte s bytem v Praze-západ nebo kolem Kladna, najednou koupíte za úplně jiné peníze a rozdíl v nájmu je minimální. Návratnost je o několik let kratší, což je přesně to, co investor chce.“
Ani novostavby nemají v roce 2025 úplně jednoduchou pozici. Projekty s realistickou cenotvorbou a dobrou lokalitou se prodávají slušně, ale rozhodně neplatí, že „každý projekt je trhák“.
Ondřej Mašín upozorňuje, že na trhu je dnes i řada projektů, které náklady a ceny vytlačily mimo realitu:
„Není to tak, že si někdo řekne: mám projekt, utrhají mi ruce. Na trhu je spousta developerských záměrů i se stavebním povolením, ale ceny jsou tak vysoko, že to zůstává jen na papíře.“
Specifickou kapitolou jsou apartmány v horských střediscích (Pec, Špindl, Harrachov apod.). Po letech velmi rychlého růstu tam ceny dosáhly hranice, kde se část poptávky přesouvá do „druhého sledu“ hor – lokalit, které nejsou přímo u sjezdovky, ale nabízejí dostupnější ceny.
Prosinec 2025 potvrzuje typický sezónní vzorec – poptávka po nemovitostech v listopadu a prosinci klesá, lidé řeší Vánoce a jiné priority. Podle dat z call center a interních statistik jde ale spíše o dočasné zpomalení, nikoli o strukturální problém. Po Vánocích lidé trh intenzivně „mapují“ a v druhé polovině ledna a v únoru se prodeje znovu rozbíhají.
Velký vliv na chování vlastníků i kupujících mají dotační programy (zejména Oprav dům po babičce a Nová zelená úsporám). Prostředky byly v roce 2025 vyčerpány dříve než v roce předchozím, což část lidí přimělo k odložení rekonstrukcí i některých realitních rozhodnutí.
Petr Makovský připomíná i přímou spolupráci projektu Realiťák roku se Státním fondem životního prostředí:
„Se Státním fondem životního prostředí v rámci projektu Realiťák roku spolupracujeme. Vědí, že dotace jsou velké téma a realitní makléři jsou pro ně důležitý kanál. Makléř, který prodává dům nebo byt, může klientovi zároveň poradit, jak využít dotace na opravy nebo energetické úspory.“
V závěru se debata stáčí k tomu, co si realitní profesionálové přejí od roku 2026 – a nejde jen o čísla, ale i o kvalitu trhu.
Ondřej Mašín se zaměřuje na kultivaci oboru:
„Přál bych si, abychom dál kultivovali a zlepšovali trh. Abychom vytlačili nekvalitní makléře, kteří poškozují náš obor a tlačí zákazníka dolů a sebe nahoru. Ti, co pracují pro klienty dlouhodobě a budují svoje jméno, by tu měli zůstat a pomáhat dobrému jménu realit.“
Ondřej Jaroš vidí jako klíč stabilitu a předvídatelnost:
„Přál bych si, aby trh zůstal stabilní. Aby nebyly extrémní výkyvy v hypotékách, aby lidi měli možnost kupovat za normální ceny. Kdyby byl rok 2026 podobný jako 2025, bude to fajn.“
Petr Makovský na závěr připomíná, že projekt Realiťák roku vstupuje od nového roku již do devátého ročníku a i nadále bude hrát roli platformy, která propojuje špičkové makléře, odborné partnery a veřejnost – s cílem zvyšovat kvalitu realitního zprostředkování v celé České republice.
------------------------------------------------------------------------------------------
Detailní rozbor a klíčové myšlenky analýzy vývoje realitního trhu
Prosincový díl pořadu se dívá na rok 2025 jako na stabilizační období na realitním trhu. Podle Ondřeje Jaroše i Ondřeje Mašína byl rok „zdravý“ – trh se nehoupal v extrémech, ceny nerostly skokově, ale přesto mírně a vytrvale. Nemovitosti se už neprodávají během prvních dvou dnů, ale po sérii prohlídek, přičemž nabídka je dostatečně široká a poptávka stále funguje. Kupující si sice stěžují na vysoké ceny, ale v evropském kontextu je Česká republika stále relativně „cenově zajímavá“.
Následuje část věnovaná tomu, co se dnes prodává obtížně. Největším problémem jsou pozemky – zájemci narážejí na drahou výstavbu, nejistotu kolem stavebního zákona a dlouhé povolovací procesy. Z pohledu kupujícího často vychází levněji koupit hotový dům o pár let starý než začínat od čistého pozemku. Majitelé pozemků ale často trvají na „papírově správných“ cenách, které trh za současných podmínek neakceptuje. Podobně komplikovaný je prodej větších a dražších rodinných domů, typicky nad 15–20 milionů Kč nebo nad 150 m², kde se poptávka výrazně zužuje a výrazně hraje roli psychologická hranice 15 milionů.
Poté se hosté zaměřují na byty jako hlavního tahouna trhu. Nabídkové ceny bytů v ČR dosahují nového maxima a dlouhodobý průměrný růst je výrazně nad inflací. Do hry se vrátili drobní investoři, kteří nehledají jen v Praze, ale cíleně míří do krajských a okresních měst, kde lze dosáhnout výnosů kolem 3–8 % ročně. Zazní konkrétní příklady měst, kde je lepší poměr ceny a výnosu než v metropoli, a také úvaha, že dva či tři byty v regionech mohou dát investorovi lepší návratnost než jeden malý byt v Praze.
Diskuse se dotýká také developerských projektů a rekreačních apartmánů v horách. Ne všechny nové projekty „jedou samy od sebe“ – zejména tam, kde jsou ceny příliš vysoko a doba výstavby dlouhá, zájem kupujících výrazně slábne. Část projektů je dnes k prodeji v podobě samotného záměru se stavebním povolením, protože původní ekonomika už nedává smysl. U horských apartmánů hosté popisují situaci, kdy v nejdražších střediscích (typu Pec, Špindl) ceny narazily na limit a kupující hledají kompromis v méně exponovaných lokalitách.
V závěru se řeší sezónnost poptávky a vliv dotačních programů. Poptávka v listopadu, prosinci a části ledna tradičně klesá, což potvrzují i interní čísla z call center, ale nejde o nic neobvyklého – lidé řeší Vánoce a plány na nový rok. Po svátcích začnou trh spíše „mapovat“ a reálné akce se rozjíždějí v druhé polovině ledna a v únoru. Velký vliv mají i dotační programy na rekonstrukce a energetické úspory, jejichž rozpočet byl v roce 2025 vyčerpán dříve než loni, což část vlastníků přimělo odložit rozhodnutí a vyčkat na nové podmínky a novou vládu.
Úplně na závěr oba Ondřejové formují přání do roku 2026: udržet stabilitu trhu, bez dramatických výkyvů sazeb a cen, a zároveň dál kultivovat realitní profesi – vytlačovat z ní nekvalitní makléře, posilovat důvěru veřejnosti a budovat dlouhodobě dobré jméno oboru. Petr Makovský připomíná, že projekt Realiťák roku vstupuje do devátého ročníku, a děkuje divákům i partnerům za podporu, přičemž všem přeje klidné Vánoce a těší se na další společné analýzy trhu v novém roce.
Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:
Analýza vývoje realitního trhu duben 2025 - Růst cen, rekordní poptávka a investiční jistota
Analýza vývoje realitního trhu únor 2025 - Růst cen a vliv financování
Analýza vývoje realitního trhu leden 2025
Realitní zpravodaj - leden 2025 aneb aktuální situace na realitním trhu
Analýza vývoje realitního trhu prosinec 2024
Analýza vývoje realitního trhu listopad 2024
Analýza vývoje realitního trhu říjen 2024
Analýza vývoje realitního trhu září 2024
Analýza vývoje realitního trhu červenec 2024
Analýza vývoje realitního trhu červen 2024
Analýza vývoje realitního trhu květen 2024
Analýza vývoje realitního trhu duben 2024
Analýza vývoje realitního trhu březen 2024
Analýza vývoje realitního trhu únor 2024
Analýza vývoje realitního trhu leden 2024
Analýza vývoje realitního trhu prosinec 2023
Analýza vývoje realitního trhu listopad 2023
Analýza vývoje realitního trhu říjen 2023
Analýza vývoje realitního trhu září 2023
Analýza vývoje realitního trhu srpen 2023
Analýza vývoje realitního trhu červenec 2023
Analýza vývoje realitního trhu červen 2023
---------------------------
Petr Makovský