14.1.2026 6:25
Začátek roku 2026 potvrzuje, že český realitní trh vstoupil do nové fáze – méně emotivní, více datové a výrazně předvídatelnější. Ceny nemovitostí dál rostou, ale bez extrémních výkyvů, investoři se vracejí na trh a regiony mimo Prahu získávají na významu. V lednové Analýze vývoje realitního trhu hodnotí aktuální situaci Petr Makovský (Reality.iDNES.cz, Realiťák roku), Robert Hanzl (NEXT REALITY) a Jiří Rájek (LEXXUS NORTON).
Grafy ve videu jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy, VALUO.cz, TOPLAK.pro a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
GRAFY jsou možné si prohlédnout a stáhnout k Vašemu použití ZDE
Český realitní trh vstupuje do roku 2026 ve stavu, který odborníci označují za jeden z nejklidnějších za poslední roky. Po období prudkých výkyvů, rychlého zdražování a nejistoty způsobené úrokovými sazbami se trh stabilizoval. Ceny nemovitostí dál rostou, ale bez extrémních skoků, nabídka zůstává omezená a poptávka se přizpůsobuje novým ekonomickým podmínkám. V lednové Analýze vývoje realitního trhu hodnotí aktuální situaci Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku, Robert Hanzl (NEXT REALITY) a Jiří Rájek (LEXXUS NORTON)..
Základním rámcem celé analýzy je hodnocení roku 2025, který se podle hostů stal přechodovým a stabilizačním rokem. Trh se definitivně vzdálil období, kdy se nemovitosti prodávaly během několika dní a kupující mezi sebou soutěžili v aukcích.
„Rok 2025 nebyl o dramatických výkyvech. Nebylo to tak, že by ceny jen prudce rostly, ale zároveň nedošlo k žádnému plošnému propadu. Trh se zklidnil a začal fungovat předvídatelně,“ shrnuje Petr Makovský. Podle něj právě tato čitelnost umožnila návrat důvěry – jak na straně kupujících, tak prodávajících.
Robert Hanzl doplňuje, že stabilita se promítla i do práce realitních kanceláří. „Nemovitosti se prodávají zdravým způsobem. Už to není o tom, že by stálo deset lidí za dveřmi. Probíhají prohlídky, vyjednávání, lidé mají čas se rozhodnout,“ říká.
Jedním z klíčových datových bodů analýzy je vývoj cen bytů. Průměrná nabídková cena v České republice se na přelomu roku dostala nad 94 000 Kč za m², což představuje další historický rekord. Tento údaj ale podle odborníků nelze vnímat izolovaně.
„Je potřeba se na ta čísla dívat v širším kontextu. Ve srovnání se západní Evropou jsme pořád cenově níž. To je důvod, proč poptávka neklesá,“ vysvětluje Jiří Rájek. Zároveň však upozorňuje, že růst cen není plošný – výrazné rozdíly přetrvávají mezi regiony, typy nemovitostí i kvalitou lokality.
Podle Roberta Hanzla dnes trh více než kdy dřív rozlišuje mezi kvalitní a průměrnou nemovitostí. „Dobře situované byty, v dobrém technickém stavu a s rozumnou dispozicí se prodávají rychle. U méně kvalitních nemovitostí už kupující mnohem víc zvažují cenu a často vyjednávají.“
Přestože tempo růstu cen zpomalilo, základní problém českého realitního trhu zůstává stejný – nedostatečná nabídka bydlení. Nová výstavba dlouhodobě nestačí pokrýt poptávku, zejména ve velkých městech a jejich okolí.
„Nestaví se tolik bytů, kolik by trh potřeboval. Povolení trvají dlouho, výstavba je drahá a nové projekty proto vstupují na trh s vysokými cenami,“ upozorňuje Robert Hanzl. Tento stav podle něj vytváří tlak nejen na ceny vlastnického bydlení, ale i na nájmy.
Petr Makovský dodává, že nedostatek nabídky je hlavním důvodem, proč nelze očekávat výrazné zlevňování. „Dokud bude poptávka vyšší než nabídka, ceny nemovitostí budou růst. Ne extrémně, ale dlouhodobě.“
Zásadním trendem přelomu let 2025 a 2026 je návrat drobných investorů. Nejde o velké fondy, ale o jednotlivce a rodiny, kteří hledají stabilní uložení kapitálu a ochranu proti inflaci.
„Zhruba patnáct procent transakcí dnes tvoří investiční byty. Tito investoři se čím dál častěji dívají mimo Prahu,“ uvádí Petr Makovský. Důvodem je kombinace vysokých cen v metropoli a relativně nízkých výnosů z nájmu.
Robert Hanzl potvrzuje, že investory často směřuje do regionů s lepším poměrem ceny a výnosu a to primárně u sekundárního trhu. „Když si investor spočítá návratnost, často zjistí, že byt v regionálním městě mu dává mnohem větší smysl než malý byt v Praze,“ říká. Jiří Rájek upozorňuje na to, že i v Praze dokážeme našim klientům nabídnout zajímavé investiční prolezitosti a to nejenom v developerských projektech.
Zmiňovány jsou zejména regiony s dobrou dopravní dostupností, kde ceny zatím nedosahují úrovně velkých měst, ale potenciál růstu je výrazný.
Omezená dostupnost vlastního bydlení logicky posiluje nájemní trh. Ceny nájmů sice v posledních měsících nerostou tak rychle jako dříve, ale dlouhodobý trend zůstává jasný.
„Nájemní bydlení bude dál nabývat na významu. Pro řadu lidí je to jediná reálná cesta k bydlení,“ konstatuje Petr Makovský. Podle něj se zároveň mění preference nájemníků – důraz se klade na lokalitu, dostupnost služeb a efektivní dispozice.
S tím souvisí i rostoucí popularita menších bytů a mikrodispozic. „Menší byty nejsou módní výstřelek, ale reakce na realitu trhu. Lidé hledají dostupnost, ne nadbytečné metry,“ doplňuje Robert Hanzl.
Závěrečná část analýzy se věnuje výhledu do roku 2026. Hosté se shodují, že ideálním scénářem je pokračování stabilního vývoje, bez cenových šoků a bez návratu neetických praktik.
„Přál bych si, aby trh zůstal kultivovaný a aby se dál zvyšovala důvěra veřejnosti v realitní služby,“ říká Jiří Rájek. Podle něj je profesionalita makléřů a transparentnost klíčová pro další vývoj.
Petr Makovský uzavírá, že český realitní trh je dnes výrazně dál než před patnácti lety. „Máme lepší data, kvalitnější služby a větší transparentnost. Pořád je co zlepšovat, ale směr je správný.“
Lednová Analýza vývoje realitního trhu 2026 ukazuje, že české reality vstupují do nového roku s relativní jistotou a stabilitou. Přestože ceny dál rostou a dostupnost bydlení zůstává výzvou, trh působí zdravěji než v minulých letech. Rozhodujícími faktory budou i nadále nabídka nových bytů, regionální rozvoj a schopnost trhu reagovat na ekonomické změny bez extrémních výkyvů. Právě v tomto směru hraje projekt Realiťák roku klíčovou roli – jako platforma, která podporuje profesionalitu, transparentnost a kultivaci realitního trhu v České republice.
------------------------------------------------------------------------------------------
Detailní rozbor a klíčové myšlenky analýzy vývoje realitního trhu
Lednová Analýza vývoje realitního trhu 2026 se nese v duchu klidného, ale realistického pohledu na situaci na trhu. Hned v úvodu zaznívá, že rok 2025 přinesl trhu především stabilitu a čitelnost. Ceny nemovitostí sice rostly, ale bez dramatických skoků, což umožnilo kupujícím, prodávajícím i developerům lépe plánovat a rozhodovat se na základě dat, nikoliv emocí.
Podle prezentovaných čísel se průměrná nabídková cena bytů v České republice pohybuje nad hranicí 94 tisíc korun za metr čtvereční, přičemž ve velkých městech a u novostaveb jsou běžné i násobně vyšší hodnoty. Hosté se shodují, že symbolická hranice 100 tisíc korun za metr čtvereční bude v celorepublikovém průměru otázkou času, i když ji sami nepovažují za žádoucí z pohledu dostupnosti bydlení.
Významným tématem je regionální rozvoj. Investoři se čím dál více orientují na kraje, kde jsou ceny stále relativně nízké, ale potenciál růstu vysoký – například Ústecký nebo Karlovarský kraj. Rozhodujícím faktorem je především zlepšující se dopravní infrastruktura, která z těchto oblastí dělá reálnou alternativu k drahým metropolím.
Velká část diskuse se věnuje nové výstavbě. Zaznívá, že hlavním problémem českého realitního trhu je dlouhodobý nedostatek nabídky. Staví se málo, povolovací procesy jsou zdlouhavé a nové byty logicky vznikají za výrazně vyšší ceny než starší nemovitosti. To vytváří tlak jak na ceny vlastnického, tak nájemního bydlení.
U nájmů je patrný dlouhodobý růst, i když se v posledních měsících tempo zvyšování mírně zpomalilo. Hosté upozorňují, že s rostoucí nedostupností vlastního bydlení bude nájemní trh dál posilovat, a to nejen díky jednotlivcům, ale i díky institucionálním investorům a fondům, které staví celé projekty určené primárně k pronájmu.
Zajímavým trendem jsou mikrobyty a zmenšování průměrné velikosti bytových jednotek. Nejde podle diskutujících o módní výstřelek, ale o logickou reakci na ceny, životní styl a demografický vývoj. Menší byty, sdílené služby v domech a důraz na lokalitu nahrazují dřívější preference velkých metráží.
Pozornost je věnována i segmentu luxusního bydlení, kde naopak vzniká mezera na trhu. Velké, kvalitní byty ve skutečně prémiových lokalitách jsou nedostatkovým zbožím, které by poptávka dokázala absorbovat, ale prakticky nevzniká – ať už kvůli legislativě, nebo kvůli složitým vlastnickým vztahům v činžovních domech.
V závěru se hosté shodují, že ideální rok 2026 by měl být rokem vyrovnaného trhu, bez aukčních přestřelek, neetického chování a cenových extrémů. Stabilní hypoteční sazby, jasná pravidla a dostupná data umožňují realitním profesionálům poskytovat kvalitní služby a posilovat důvěru veřejnosti v celý obor. Právě to je dlouhodobým cílem projektu Realiťák roku.
Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:
Analýza vývoje realitního trhu – prosinec 2025: Zdravá stabilizace, boj o pozemky a návrat investorů
Analýza vývoje realitního trhu duben 2025 - Růst cen, rekordní poptávka a investiční jistota
Analýza vývoje realitního trhu únor 2025 - Růst cen a vliv financování
Analýza vývoje realitního trhu leden 2025
Realitní zpravodaj - leden 2025 aneb aktuální situace na realitním trhu
Analýza vývoje realitního trhu prosinec 2024
Analýza vývoje realitního trhu listopad 2024
Analýza vývoje realitního trhu říjen 2024
Analýza vývoje realitního trhu září 2024
Analýza vývoje realitního trhu červenec 2024
Analýza vývoje realitního trhu červen 2024
Analýza vývoje realitního trhu květen 2024
Analýza vývoje realitního trhu duben 2024
Analýza vývoje realitního trhu březen 2024
Analýza vývoje realitního trhu únor 2024
Analýza vývoje realitního trhu leden 2024
Analýza vývoje realitního trhu prosinec 2023
Analýza vývoje realitního trhu listopad 2023
Analýza vývoje realitního trhu říjen 2023
Analýza vývoje realitního trhu září 2023
Analýza vývoje realitního trhu srpen 2023
Analýza vývoje realitního trhu červenec 2023
Analýza vývoje realitního trhu červen 2023
---------------------------
Petr Makovský