16.5.2025 6:46
Zatímco Praha a Brno rostou pomalu, desítky menších okresů zažívají cenový boom. Byty v Šumperku, Prachaticích nebo Karviné zdražily o více než 30 % za jediný rok. Co stojí za tímto trendem a jaké okresy se stávají novými realitními hvězdami? Podívejte se na data, komentáře odborníků i predikce vývoje.
Zatímco média se často soustředí na Prahu, Brno nebo krajské metropole, skutečná cenová dynamika se odehrává jinde – v okresech, které byly dosud přehlížené. Podle nejnovějších dat z dubna 2025 rostou ceny bytů nejrychleji právě tam, kde byly ještě donedávna relativně dostupné. První tři místa v meziročním růstu obsadily okresy Šumperk, Plzeň-jih a Prachatice, kde ceny vyskočily o více než 40 % za jediný rok.
Největší skok zaznamenal okres Šumperk – průměrná cena bytu zde vzrostla z 41 558 Kč/m² v dubnu 2024 na 59 261 Kč/m² v dubnu 2025. To představuje nárůst o 42,6 %, což je nejvyšší mezi více než 70 okresy České republiky. Podobně dramatický růst zaznamenal okres Plzeň-jih (z 46 078 Kč na 65 198 Kč, tedy +41,5 %) a také Prachatice (z 43 290 Kč na 61 139 Kč, tedy +41,2 %).
„Některé okresy zažívají boom, který překvapil i zkušené analytiky. Zájem kupujících se přelévá mimo tradiční centra – čím dál víc lidí hledá klidnější prostředí, větší prostory a přitom rozumnou dostupnost k větším městům,“ vysvětluje Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku..
Naopak Praha – přestože zůstává zdaleka nejdražší – se do žebříčku nejrychleji rostoucích okresů ani nedostala. Sice překročila hranici 148 000 Kč/m², ale její meziroční růst je „jen“ okolo 12 %. Podobně „pomalu“ rostly i některé stabilní okresy, jako Brno-město, Plzeň-město nebo Hradec Králové.
Důvod tohoto posunu je jednoduchý: kupující hledají alternativy. Po pandemii a s nástupem práce na dálku se proměnily priority – dnes už není nezbytné bydlet v centru metropole. Zároveň rostou ceny v krajích, a tak se mnoho lidí obrací do menších měst a okresů, kde najdou větší byty, více zeleně i přívětivější ceny.
„Změna v chování kupujících je markantní. Zatímco před pěti lety bylo cílem většiny klientů bydlet v krajském městě, dnes často cíleně vyhledávají menší okresy – jako je právě Šumperk, Vsetín nebo Prachatice. Tyto trhy ožívají,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.
Dalším faktorem je samozřejmě i investiční zájem. V okresech jako Karviná, Vsetín nebo Tachov je stále možné koupit byt pod 40 000 Kč/m² – a dosáhnout zajímavého výnosu z nájmu. V kombinaci s nízkými náklady a rostoucí poptávkou po nájemním bydlení jde o atraktivní příležitost.
„Okresní trhy začaly přitahovat investory, kteří vnímají jejich potenciál růstu. Tyto oblasti nebyly dlouho v centru pozornosti, ale právě to z nich dělá nové realitní hotspoty,“ shrnuje Ondřej Hon z CEMAPu.
Okresy jako Šumperk, Prachatice nebo Karviná tak nejsou jen statistickým překvapením – jsou důkazem hlubší proměny chování českých domácností a investorů. A zatím to vypadá, že tento trend bude pokračovat i v dalších měsících
Když se podíváme na data s delším odstupem, ukazuje se, že změna v dynamice trhu není náhodná. Okresy, které dnes vedou žebříček růstu cen, prošly za posledních pět let největší proměnou. V roce 2020 byly považovány za okrajové, nezajímavé nebo investičně neatraktivní – dnes jsou v hledáčku kupujících i investorů.
Například okres Šumperk, který dnes vede v meziročním růstu, měl v dubnu 2020 průměrnou cenu bytu kolem 28 000 Kč/m². V roce 2025 se blíží 60 000 Kč/m² – nárůst o více než 110 %. Podobně Prachatice šly z cca 32 000 Kč/m² na 61 139 Kč/m², Plzeň-jih z 37 000 Kč/m² na 65 198 Kč/m². Tyto okresy tak zažívají dvojnásobný růst oproti Praze.
„Na začátku dekády byly tyto trhy prakticky přehlížené. Kupující se soustředili na velká města a jejich okolí. Ale ceny, poptávka a změna životního stylu přepsaly realitní mapu. Okresy jako Šumperk, Karviná nebo Prachatice dnes patří k nejrychleji se rozvíjejícím,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
K tomu přispěly tři hlavní faktory:
Změna životního stylu po pandemii – lidé začali hledat větší prostor, zahradu, klid a přírodu.
Rozvoj dálkové práce a hybridních modelů – není nutné denně dojíždět do Prahy nebo Brna.
Vyčerpání nabídky v krajských městech – ceny narazily na limity a kupující hledají alternativy.
Dlouhodobá data ukazují, že i dříve „slabé“ okresy mají svůj investiční potenciál. Karviná, kde se dříve byty prodávaly i za 15 000 Kč/m², se dnes blíží 40 000 Kč/m². Podobně okres Tachov nebo Bruntál zaznamenaly růst o desítky procent, přestože zůstávají jedněmi z nejdostupnějších lokalit v zemi.
„Investoři začali systematicky vyhledávat podhodnocené lokality. Pokud má okres stabilní ekonomické zázemí, poptávku po nájmu a dobré napojení na krajské centrum, ceny se zvednou. A přesně to se teď děje,“ potvrzuje Ondřej Hon z CEMAPu.
„Z mé zkušenosti v terénu mohu potvrdit, že dříve podceňované regiony dnes ožívají. Lidé se stěhují do menších měst s větším komfortem. Ceny rostou, ale poptávka je stále silná – i díky nižším hypotékám a dostupnějším nemovitostem,“ dodává Monika Lukášová.
Z vývoje cen od roku 2020 vyplývá, že tradiční hierarchie trhu se přeskupila. Už nestačí sledovat jen krajská města. Důležitou roli dnes hrají okresy, které se dříve do analýz vůbec nedostávaly – a právě tam se dnes tvoří nové cenové standardy.
Realitní trh v roce 2025 ukazuje, že síla není jen ve velkých městech. Právě menší okresy a regionální centra zažívají dynamiku, kterou ještě před pár lety nikdo nepředpokládal. Ceny bytů zde rostou rychleji než v metropolích, prodávají se rychleji a zároveň přitahují stále více kupujících, kteří mění své priority.
Z údajů vyplývá několik zásadních trendů:
Okresy jsou nové motory růstu. Zatímco Praha a Brno zůstávají drahé, jejich růst je mírnější. Naproti tomu okresy jako Šumperk, Prachatice, Karviná nebo Vsetín rostou tempem 30–40 % ročně.
Dostupnost se stává hlavním kritériem. Kupující hledají tam, kde ještě mohou bydlet „za normální cenu“. A v mnoha případech zjistí, že bydlení v menším městě jim vyhovuje více než v přelidněné metropoli.
Investoři mění strategii. Místo drahých nemovitostí v centrech se zaměřují na podhodnocené okresy, kde lze dosáhnout vyšší návratnosti a nižšího rizika.
Makléři i developeři musí sledovat nové trhy. Doba, kdy stačilo být silný v Praze nebo Brně, je pryč. Dnes se úspěch často rozhoduje v okresech a na periferiích, kde je poptávka méně saturovaná.
„Vývoj za poslední dva roky jasně ukazuje, že realitní trh se decentralizoval. Pokud chceme být úspěšní, musíme rozumět i tomu, co se děje v místech, která jsme dříve považovali za okrajová,“ říká Petr Makovský, Reality.iDNES.cz.
„Kupující dnes často hledají nejen cenu, ale i kvalitu života. Mnoho okresů nabízí obojí – nižší ceny, ale zároveň čistší prostředí, menší provoz a blízkost přírody. A to se promítá do poptávky i cen,“ doplňuje Monika Lukášová.
Vývoj v okresech bude podle odborníků pokračovat i v dalších letech. Pokud se nezmění zásadně úrokové sazby nebo ekonomické podmínky, budou okresy dál přitahovat nové zájemce. A ti, kteří včas rozpoznají potenciál těchto lokalit, mohou na realitním trhu výrazně získat.
Současně je potřeba věnovat pozornost rozvoji infrastruktury a služeb v těchto oblastech – protože s rostoucím počtem obyvatel a investic musí růst i kvalita života. To je příležitost nejen pro developery, ale i pro veřejný sektor.
„Čeká nás období realitního vyrovnávání. Regiony, které byly dlouho přehlížené, si začínají říkat o své místo. A data jasně ukazují, že mají co nabídnout,“ uzavírá Ondřej Hon.
Grafy a datajsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy, VALUO.cz, TOPLAK.pro a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
-------------------------------------------.
Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:
Domy za hranicí dostupnosti? Ve Středočeském kraji rostou ceny rodinného bydlení dvouciferně
Kde rostou ceny bytů nejrychleji? Překvapení v krajích: Praha už není jediná hvězda
Byty pod tlakem: Kde ve Středočeském kraji rostou ceny nejrychleji?
Realitní trh v Česku zrychluje: Ceny bytů a domů rostou, prodeje jsou rekordně rychlé
Analýza vývoje realitního trhu duben 2025 - Růst cen, rekordní poptávka a investiční jistota
Analýza vývoje realitního trhu únor 2025 - Růst cen a vliv financování
Analýza vývoje realitního trhu leden 2025
Realitní zpravodaj - leden 2025 aneb aktuální situace na realitním trhu
Analýza vývoje realitního trhu prosinec 2024
Analýza vývoje realitního trhu listopad 2024
Analýza vývoje realitního trhu říjen 2024
Analýza vývoje realitního trhu září 2024
Analýza vývoje realitního trhu červenec 2024
Analýza vývoje realitního trhu červen 2024
Analýza vývoje realitního trhu květen 2024
Analýza vývoje realitního trhu duben 2024
Analýza vývoje realitního trhu březen 2024
Analýza vývoje realitního trhu únor 2024
Analýza vývoje realitního trhu leden 2024
Analýza vývoje realitního trhu prosinec 2023
Analýza vývoje realitního trhu listopad 2023
Analýza vývoje realitního trhu říjen 2023
Analýza vývoje realitního trhu září 2023
Analýza vývoje realitního trhu srpen 2023
Analýza vývoje realitního trhu červenec 2023
Analýza vývoje realitního trhu červen 2023
---------------------------