20.6.2025 6:22

Vyúčtování služeb v bytových domech: Co je dobré vědět a jak mohou pomoci zkušení makléři

Srozumitelný průvodce povinnostmi, pravidly a změnami ve vyúčtování služeb spojených s bydlením

S příchodem každého jara přichází do domácností obyvatel bytových domů nejen teplejší počasí, ale také každoroční vyúčtování služeb spojených s užíváním bytů. Jde o důležitý dokument, který určuje, zda domácnost přeplatila, nebo dluží za služby, jako je teplo, voda, odpad, výtah či úklid společných prostor. Správnost, přehlednost a včasnost tohoto vyúčtování má zásadní význam nejen pro nájemce a vlastníky, ale také pro realitní profesionály, kteří spravují pronájmy nebo asistují klientům při koupi a prodeji nemovitostí.

Právě odborní makléři zapojení do projektu Realiťák roku hrají často klíčovou roli při vysvětlování a kontrole vyúčtování služeb. Díky jejich znalostem a praxi v oblasti správy nemovitostí mohou klientům efektivně pomoci orientovat se v povinnostech poskytovatelů i právních nárocích příjemců služeb. V tomto článku přinášíme komplexní přehled pravidel, která jsou s tímto tématem spojena, včetně aktuálních legislativních změn účinných od roku 2024.

Základní právní rámec vyúčtování služeb

Rozúčtování a následné vyúčtování služeb v bytových domech se řídí především dvěma právními normami:

Zákonem č. 67/2013 Sb., který upravuje poskytování služeb spojených s užíváním bytů a nebytových prostor.
Vyhláškou č. 269/2015 Sb., která stanovuje konkrétní pravidla rozúčtování – zejména tepla a vody.

Zákon definuje, co všechno se považuje za služby. Konkrétně jde o:

„…dodávku tepla, centralizované poskytování teplé vody, dodávku vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor, odvoz odpadních vod, čištění jímek, příjem TV a rozhlasového signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.“

Zkušený makléř zapojený do projektu Realiťák roku musí mít tato pravidla v malíku – nejen kvůli poskytování správných informací klientům, ale také pro efektivní komunikaci s bytovými družstvy, SVJ nebo vlastníky, kteří si službami zajišťují správu svých nemovitostí.

Jak a kdy musí být vyúčtování provedeno?

Vyúčtování je povinností poskytovatele služeb – typicky SVJ, bytového družstva nebo vlastníka bytu. Tento subjekt musí vyhotovit a doručit vyúčtování příjemcům služeb za uplynulé zúčtovací období (obvykle kalendářní rok) nejpozději do 30. dubna následujícího roku.

Součástí vyúčtování musí být:

Přehled zaplacených záloh,
Skutečné náklady na služby,
Výpočet přeplatku nebo nedoplatku.

Během roku platí uživatelé zálohy na základě předchozí spotřeby a očekávaných cen. Aby bylo možné tyto náklady správně vyhodnotit, musí se včas (během prosince) provést odečty měřičů tepla a vody.

„Velkou změnu přineslo zavedení dálkově odečitatelných měřidel – od roku 2027 budou povinná ve všech bytech. To výrazně usnadní celý proces a sníží riziko chyb při odečtech,“ doplňuje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku a úspěšná makléřka společnosti ReDeMa.

Je důležité pochopit, že měřidla v jednotlivých bytech neslouží k přesnému stanovení ceny za byt, ale jako poměrový ukazatel spotřeby v rámci celého domu. Celková spotřeba se měří na „patě“ domu a následně se rozpočítá na základě hodnot z bytových jednotek.

Námitky proti vyúčtování: jaká jsou práva příjemců?

Zákon č. 67/2013 Sb. poskytuje příjemcům služeb důležité právo – mohou do 30 dnů od doručení vyúčtování podat námitky. Poskytovatel je musí vyřešit ve stejné lhůtě, tedy také do 30 dnů.

Profesionální realitní makléři, kteří se zapojují do projektu Realiťák roku, často pomáhají klientům při podání těchto námitek, vysvětlují obsah vyúčtování a kontrolují správnost výpočtů. Je to další důkaz toho, že makléř není jen prostředník, ale i poradce s hlubokou znalostí práva a technického pozadí správy nemovitostí.

Změny ve vyhlášce: co platí od roku 2024?

Od 1. 1. 2024 vstoupila v platnost novela vyhlášky č. 269/2015 Sb., která přináší zásadní změny v oblasti rozúčtování tepla. Nová pravidla mají motivovat uživatele k úspornějšímu vytápění a reflektovat energetickou náročnost budovy podle aktuálního průkazu energetické náročnosti (PENB).

Podle novely se nově stanovuje rozmezí základní složky mezi 40–60 %, přičemž:

Třída PENB	Základní složka	Spotřební složka
A, B, C	60 %	40 %
D, E	50 %	50 %
F, G	40 %	60 %

Správce objektu (SVJ či družstvo) má možnost odchýlit se o ±10 % od těchto hodnot na základě rozhodnutí.

Zásadní novinkou je také pravidlo, že náklady na vytápění jednoho bytu musí být v rozmezí 70–200 % průměru daného objektu. Tím se omezují extrémní rozdíly mezi jednotlivými byty a posiluje férovost systému.

Splatnost přeplatků a nedoplatků: co říká zákon?

Vyrovnání přeplatků a nedoplatků musí proběhnout nejpozději do 4 měsíců od doručení vyúčtování, tedy typicky do 31. srpna. Zákon zároveň stanoví, že vady vyúčtování nemají vliv na splatnost, pokud se netýkají výše částky.

Tato pravidla zajišťují právní jistotu jak pro vlastníky, tak pro nájemníky. V kontextu realitních služeb je právě zde prostor, kde může kvalitní realitní makléř z projektu Realiťák roku významně pomoci – například při řešení komplikovaných situací s vlastníkem nebo SVJ, při přechodu nájmu nebo při správě investičních bytů.

„Vyúčtování není jen o číslech, je to komplexní dokument, který může výrazně ovlivnit spokojenost nájemníka i výnosnost pronájmu. Proto je důležité, aby byl makléř schopný tento proces klientovi nejen vysvětlit, ale i aktivně řešit případné nesrovnalosti,“ doplňuje Monika Lukášová.

Závěr: Správné vyúčtování je základem důvěry a transparentnosti

Každoroční vyúčtování služeb je víc než jen povinnost. Je to důležitý nástroj pro udržení transparentního vztahu mezi poskytovatelem a příjemcem služeb. V realitní praxi může správné vyúčtování podpořit důvěru mezi nájemcem a pronajímatelem a přispět k hladkému chodu celé bytové jednotky.

Makléři z projektu Realiťák roku jsou často těmi, kdo umí tyto procesy vysvětlit lidsky, srozumitelně a s důrazem na právní jistotu. A to je důvod, proč patří mezi elitu svého oboru – protože rozumí i těm zdánlivě „neviditelným“ detailům, které tvoří základ každého úspěšného realitního příběhu.

------------------------------------------

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Pokud zvažujete prodej své nemovitosti nebo si nejste jistí, jak správně postupovat, ráda vám s tím pomohu. Díky letité praxi, odbornému zázemí a síti prověřených makléřů z projektu Realiťák roku vám mohu nabídnout bezpečný, efektivní a lidsky přístupný prodej nemovitosti od A do Z. Každá nemovitost je jedinečná – stejně jako její majitel. A právě proto věřím na individuální přístup a férové jednání.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Jak efektivně nafotit nemovitost, aby zaujala na první pohled

Jak správně vybírat byt s ohledem na bezbariérovost?

Jak ochránit darovanou nemovitost před nevhodným nakládáním?

Financování družstevního bytu: Jaké možnosti máte podle nejlepších makléřů projektu Realiťák roku?

Jaké informace musí mít realitní kanceláře povinně na svém webu?

Dotační poradenství oživilo stavební spoření: proč podle expertů projektu Realiťák roku roste zájem o kombinaci úvěrů a dotací?

Proč si vybrat prověřeného realitního makléře?

Prodej nemovitosti bez provize makléře: Jaké jsou skutečné výhody a proč odborníci projektu Realiťák roku doporučují opatrnost?