10.2.2026 9:51

Analýza vývoje realitního trhu – únor 2026: Víc obchodů, víc profesionality a nové impulzy pro investory. Co naznačuje start roku 2026?

Realitní trh v České republice má za sebou rok, který lze bez nadsázky označit za návrat k rovnováze. Po období nejistoty a výkyvů se rok 2025 nesl ve znamení stabilizace, vyšší aktivity a postupného návratu důvěry – jak ze strany kupujících, tak investorů. První týdny roku 2026 pak naznačují, že pozitivní trend by mohl pokračovat.

Analýza vývoje realitního trhu - únor 2026

Grafy ve videu jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy, VALUO.cz, TOPLAK.pro a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

GRAFY jsou možné si prohlédnout a stáhnout k Vašemu použití ZDE

Trh je aktivní, ale vybíravý. Rozhoduje cena, financování a reálná hodnota nemovitosti

Začátek roku 2026 potvrzuje trend, který se na českém realitním trhu rýsoval už v závěru loňského roku: trh zůstává aktivní, ale je výrazně selektivní. Nemovitosti, které dávají ekonomický smysl, jsou správně naceněné a odpovídají současným potřebám kupujících, se prodávají relativně dobře. Naopak u přestřelených cen, energeticky náročných domů nebo investičně nejasných nemovitostí se prodlužuje doba prodeje a roste tlak na korekce.

Shodli se na tom účastníci únorové debaty projektu Realiťák roku – Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku, Radek Sechovec ze společnosti EVROPA realitní kancelář, Michal Souček z QARA a Petr Čajan z Reality Proradost.

Trh bez výkyvů, ale s vyššími nároky

Podle účastníků diskuse je současný trh charakteristický především absencí extrémů. Nedochází k masivním výprodejům, ale ani k bezhlavému přeplácení, které bylo typické pro silné roky 2020–2022.

„Realitní trh je dnes zdravější. Nemovitosti se prodávají, ale už ne stylem, že máte deset lidí za dveřmi během prvního dne. Kupující více přemýšlejí, porovnávají a chtějí mít jistotu, že kupují správně,“ shrnuje situaci Petr Makovský.

Zároveň se potvrzuje, že kupující jsou citlivější na:

celkovou cenu včetně financování,
budoucí provozní náklady,
reálnou hodnotu lokality,
a také na časový horizont návratnosti, zejména u investičních nákupů.

Hypotéky, fixace a změna chování kupujících

Jedním z klíčových faktorů trhu zůstávají hypoteční sazby a především konec starších fixací. Řada domácností nyní znovu přepočítává své rozpočty a zvažuje, zda nemovitost udržet, refinancovat, nebo ji nabídnout k prodeji.

„U části vlastníků vidíme, že se znovu otevírá otázka, jestli je jejich nemovitost dlouhodobě udržitelná. Vyšší splátky a provozní náklady začínají hrát větší roli než dřív,“ upozorňuje Radek Sechovec.

To se promítá i do nabídky: na trhu přibývají nemovitosti, které se prodávající snaží nabídnout ještě v relativně dobrém okamžiku, než by se jejich finanční situace dostala pod tlak.

Investoři se vracejí, ale počítají jinak

Zajímavým signálem je návrat investorů, především těch drobných a středních. Nejčastěji jde o jednotlivce nebo rodiny, které kupují jeden či dva byty jako dlouhodobé uložení peněz a ochranu proti inflaci.

„Investoři jsou zpět, ale nejsou to spekulanti. Počítají návratnost, dívají se na nájem, lokalitu a dlouhodobý růst hodnoty. Rychlé zisky už nejsou hlavní motivací,“ říká Michal Souček.

Výnosy z nájmů se dnes v krajských městech pohybují spíše v nižších jednotkách procent, zatímco v některých menších městech zůstávají vyšší – ovšem za cenu vyššího rizika a nároků na správu. I proto se investiční strategie stále více diferencují podle regionů.

Kde se prodává dobře a kde trh naráží

Diskuse potvrdila výraznou polarizaci trhu podle typu nemovitosti. Zatímco byty menších dispozic v dobrých lokalitách se prodávají stabilně, problémy se objevují zejména u:

pozemků bez jasné perspektivy výstavby,
větších a dražších rodinných domů,
nemovitostí s vysokými energetickými nároky.

„U domů nad určitou cenovou hranici je poptávka výrazně slabší. Kupující už nejsou ochotni platit za metry, které reálně nevyužijí, ani za velké pozemky, které znamenají jen další náklady a starosti,“ vysvětluje Petr Čajan.

Ukazuje se, že trh stále více preferuje efektivitu – rozumnou velikost, nízké provozní náklady a praktické dispozice.

Význam správného nacenění nikdy nebyl větší

Jedním z hlavních závěrů debaty je rostoucí význam profesionálního nacenění. Špatně nastavená cena dnes znamená výrazné riziko: dlouhou dobu na trhu, ztrátu důvěry kupujících a tlak na slevy.

„Trh je dnes nekompromisní. Pokud je cena mimo realitu, kupující to velmi rychle poznají a nabídku jednoduše obejdou,“ říká Petr Makovský.

Právě v této fázi se naplno ukazuje role zkušeného makléře – nejen jako zprostředkovatele, ale jako poradce, který umí pracovat s daty, lokálním kontextem i psychologií trhu.

Výhled do dalších měsíců roku 2026

Účastníci debaty se shodují, že v nejbližších měsících nelze očekávat dramatické zvraty. Trh by měl zůstat aktivní, ale selektivní. Rozhodovat bude kvalita nabídky, realistické očekávání prodávajících a připravenost kupujících.

„Pokud by byl rok 2026 podobný roku 2025 – stabilní, bez extrémů a s postupným vývojem – bude to pro realitní trh i klienty dobrá zpráva,“ shrnuje Radek Sechovec.

Zaznívá také společné přání další kultivace trhu, posilování důvěry veřejnosti a vytlačování nekvalitních praktik, které realitnímu oboru dlouhodobě škodí.

Závěr: Trh přeje připraveným

Únorová analýza potvrzuje, že český realitní trh vstoupil do fáze větší racionality. Emoce ustupují výpočtům, rychlost nahrazuje rozvaha a klíčovou roli hraje kvalita rozhodnutí. Pro kupující i prodávající to znamená jediné: bez dobrých dat, realistických očekávání a odborného vedení se dnes rozhoduje výrazně hůř než dřív. Zatímco ještě nedávno „stačilo“ vystavit nemovitost a čekat na zájemce, dnes je rozhodující správně nastavená strategie – od cenotvorby, přes přípravu nabídky až po způsob komunikace a vedení jednání.

Trh zároveň jasně ukazuje, že neexistuje univerzální rada platná pro všechny. Jinak se chová segment menších bytů ve vyhledávaných lokalitách, jinak rodinné domy na okrajích měst a úplně jinak pozemky, kde kupující přepočítává nejen cenu, ale i čas a riziko spojené s povolováním a samotnou výstavbou. Do popředí se dostává i téma provozních nákladů a energetické náročnosti – pro část domácností je to dnes rozhodující faktor, který může převážit i nad atraktivitou lokality nebo velikostí.

Pro rok 2026 tak platí, že úspěšní budou ti, kdo dokážou spojit správné načasování s realistickým naceněním a profesionální přípravou. Prodávající, kteří budou trvat na přestřelených cenách „protože soused to tak chtěl taky“, mohou narazit na delší dobu prodeje a zbytečné slevování až ve chvíli, kdy nabídka ztratí čerstvost. Kupující naopak získávají větší prostor pro srovnání a vyjednávání, ale zároveň musí počítat s tím, že kvalitní nemovitosti za rozumnou cenu z trhu mizí rychle — a čekání může v čase znamenat vyšší pořizovací cenu i dražší financování. V této fázi proto více než kdy dřív platí, že dobré rozhodnutí nevzniká z dojmu, ale z informací, zkušeností a kvalitní konzultace.

------------------------------------------------------------------------------------------

Detailní rozbor a klíčové myšlenky analýzy vývoje realitního trhu

Rok 2025 byl podle účastníků diskuze stabilní a výrazně aktivnější než předchozí období. Trh se rozhýbal napříč republikou a vzrostl nejen objem obchodů, ale i počet skutečně realizovaných transakcí.
Zaznívá důležité upozornění, že růst cen nemovitostí automaticky neznamená vyšší zisk realitních kanceláří – rozhodující je počet obchodů a schopnost obhájit hodnotu služby vůči klientovi.
Realitní kanceláře potvrzují návrat investorů, především drobných investorů z řad střední třídy, kteří nakupují byty jako dlouhodobé uložení peněz.
Leden 2026 se podle zkušeností hostů rozjel nezvykle rychle a nenesl znaky tradičního sezónního útlumu.
Diskutuje se vliv zpřísňování pravidel pro investiční nemovitosti, které může krátkodobě zvýšit aktivitu investorů, ale dlouhodobě povede k větší stabilizaci trhu.
Velký prostor je věnován regionům – zejména oblastem s nižšími cenami, ale dobrou dopravní dostupností, kde investice stále dává smysl.
Závěrem zaznívá shoda, že klíčovým tématem roku 2026 bude profesionalita, důvěra veřejnosti a další kultivace realitního trhu.