18.5.2025 19:20

Městské reality: Která okresní města ve Středočeském kraji táhnou?

Kladno, Beroun, Kolín, Mladá Boleslav nebo Příbram – šestice okresních měst, která hýbou realitním trhem mimo Prahu. Ačkoliv je každý z těchto regionálních center jiný, spojuje je jedno: rostoucí zájem kupujících i nájemníků. Rok 2025 přináší rekordní úrovně cen, ale zároveň i nové příležitosti.

Proč se zaměřit právě na okresní města?

V době, kdy Praha trpí přehřátým trhem a nedostupností bydlení, se z okresních měst stávají přirozené útočiště pro střední třídu, mladé rodiny i investory. Výhodou je kombinace dostupnosti (zejména u měst s přímým napojením na hlavní silniční a železniční tepny), vysoká míra občanské vybavenosti a možnost vlastního bydlení za rozumnější cenu.

Okresní města se v posledních třech letech přetvářejí. Už nejsou jen levnější náhradou za metropoli, ale samostatnými realitními trhy s vlastní dynamikou. Nárůst cen v nich často překonává nejen Prahu, ale i krajská města.

Ceny v roce 2025 – porovnání bytů, domů i nájmů

Město	Byt – prodej	Dům – prodej	Byt – nájem
Kladno	101 175 Kč/m²	57 033 Kč/m²	316 Kč/m²
Beroun	99 397 Kč/m²	79 168 Kč/m²	314 Kč/m²
Benešov	88 908 Kč/m²	63 573 Kč/m²	268 Kč/m²
Kolín	85 288 Kč/m²	61 368 Kč/m²	291 Kč/m²
Mladá Boleslav	81 953 Kč/m²	72 274 Kč/m²	314 Kč/m²
Příbram	72 240 Kč/m²	52 650 Kč/m²	244 Kč/m²

Cenové rozdíly mezi městy odrážejí jak ekonomickou sílu, tak úroveň poptávky a nabídky v daných lokalitách. Zatímco Kladno a Beroun dominují cenami, Příbram a Benešov stále nabízejí relativní cenovou dostupnost.

Kladno – realitní premiant za humny metropole

Kladno už dávno není jen „satelit Prahy“. Stalo se samostatným realitním trhem s dynamikou srovnatelnou s některými pražskými čtvrtěmi. Přes 100 000 Kč/m² za byt je dnes realitou, nikoli výjimkou.

Silnou stránkou je kombinace dopravní dostupnosti (vlak + bus + dálnice) a kompletní občanské vybavenosti. Zároveň zde stále existuje poměrně bohatá nabídka domů s cenovkou pod 10 milionů, což z Kladna činí zajímavý cíl i pro investory.

„Kladno je ideálním kompromisem. Pro kupující je to dostupné, pro investory likvidní. Nájemní trh je silný, návratnost zajímavá. A poptávka stabilní,“ vysvětluje Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku.

Beroun – značka kvality a klidu

Beroun je město, které si vybudovalo reputaci luxusní periferie Prahy. Ačkoli je menší než Kladno, v mnohém působí moderněji a atraktivněji. Nová výstavba, čisté prostředí, historické centrum, cyklostezky a vynikající infrastruktura táhnou hlavně kupující s vyššími nároky.

Vysoké ceny odpovídají poptávce – domy v Berouně jsou nejdražší v kraji, a i nájmy dosahují pražských úrovní.

„Beroun je volba těch, kdo chtějí Prahu opustit, ale nechtějí ztratit komfort. A jsou ochotni si za to připlatit,“ říká Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Kolín a Mladá Boleslav – průmyslová srdce kraje

Obě města těží z přítomnosti významných zaměstnavatelů – automobilka Škoda v Boleslavi a Toyota v Kolíně. To má vliv nejen na pracovní trh, ale také na nájemní segment.

Nájmy v Mladé Boleslavi (314 Kč/m²) jsou téměř totožné s Kladnem a Berounem, což ukazuje na silný zájem především ze strany zaměstnanců.

Kolín má mírně levnější domy než Mladá Boleslav, zato dražší byty. To může signalizovat napětí v bytové nabídce a příležitost pro nové developerské projekty.

Benešov a Příbram – klidná jistota

Benešov je stabilní, dobře dostupné město s nižším cenovým profilem než sever a západ kraje. Domy zde stále pořídíte pod 7 milionů a nájmy nepřekračují 270 Kč/m². I proto je město oblíbené u rodin a seniorů.

Příbram, naopak, je nejlevnější město z celého přehledu – jak co do nájmů, tak prodejních cen domů i bytů. Pro začínající kupující nebo investory hledající vstupní trh může být velmi zajímavá. Ačkoliv zatím nedosahuje dynamiky Berouna, její růst za poslední 2 roky naznačuje změnu trendu.

„V Příbrami vidím do budoucna velký potenciál. Ne kvůli přehnanému růstu, ale kvůli stabilitě, kterou nabízí – a prostorům pro další vývoj,“ dodává Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP.

Nájem vs. koupě: Dilema roku 2025

Srovnání nájmů a prodejních cen odhaluje, že:

V Kladně, Kolíně a Boleslavi je silný nájemní trh, který umožňuje solidní výnosy z investice.
Beroun a Benešov jsou vhodné spíše pro vlastní bydlení než pro investici.
Příbram nabízí nejnižší poměr ceny/nájmu, tedy relativně nejvýhodnější prostředí pro vlastní bydlení.