13.4.2026 6:29
Dubnová analýza vývoje realitního trhu ukazuje, že český realitní trh zůstává i na jaře 2026 silný, aktivní a odolný. Přestože část investorů řešila nové podmínky od 1. dubna a hypoteční sazby se znovu přiblížily k pěti procentům, trh neztrácí tempo. Naopak se znovu potvrzuje, že klíčovým tématem už nejsou samotné úroky, ale dostupnost konkrétní splátky, růst cen nemovitostí a rozdíly mezi jednotlivými regiony.
Grafy ve videu jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy, VALUO.cz, TOPLAK.pro a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
GRAFY jsou možné si prohlédnout a stáhnout k Vašemu použití ZDE
Dubnová analýza vývoje realitního trhu ukazuje, že český realitní trh zůstává i na jaře 2026 silný, aktivní a odolný. Přestože část investorů řešila nové podmínky od 1. dubna a hypoteční sazby se znovu přiblížily k pěti procentům, trh neztrácí tempo. Naopak se znovu potvrzuje, že klíčovým tématem už nejsou samotné úroky, ale dostupnost konkrétní splátky, růst cen nemovitostí a rozdíly mezi jednotlivými regiony.
V dubnovém dílu analytické série se Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku bavil s Tomášem Jelínkem z CENTURY 21, Janem Martinou z M&M reality a Petrem Čajanem z reality PRORADOST. Společně rozebrali dopady dubnové regulace investorů, vývoj hypotečního trhu i to, proč některé kraje rostou mimořádně rychle, zatímco jiné zůstávají klidnější.
Jedním z nejdiskutovanějších témat začátku roku byla změna podmínek pro investiční hypotéky, která nabyla účinnosti 1. dubna 2026. Jak ale zaznělo v debatě, řada bank už podobný režim fakticky zohledňovala delší dobu, takže nešlo o úplně šokový zásah.
„Ve své podstatě měla nastat regulace investorů. Je fér říct, že většina bank už to nějakým způsobem dělala. Ale od 1. 4. se to definitivně potvrdilo a způsobilo to určitou dynamiku u této skupiny lidí,“ vysvětlil Tomáš Jelínek.
Podle Petra Čajana měla změna jednoznačný stimulační efekt. „Koncem roku a na začátku letoška jsme opravdu viděli zvýšený zájem lidí, kteří mají tři, čtyři, pět nebo šest nemovitostí a chtěli ještě na poslední chvíli koupit za zajímavějších podmínek,“ popsal. Zároveň doplnil, že část poptávky se do trhu ještě propíše i během jara, protože některé banky umožnily hypotéku „zarezervovat“ dříve a nákup dokončit později.
Současně ale zaznělo, že skutečný investor si i s novými pravidly umí poradit. Cesta už nebude tak přímočará, ale investiční poptávka z trhu nezmizí.
Dalším klíčovým tématem byly hypoteční sazby. Zatímco velká část trhu ještě v závěru roku věřila, že se sazby začnou blížit ke třem procentům, realita se vrátila blíže k pěti. Podle hostů to ale neznamená zlom, který by poptávku zastavil.
„Pět procent nikoho moc neodradí. Je to psychologická hranice, ale mnoho lidí už pochopilo, že čekání je ve výsledku dražší než samotná vyšší sazba,“ řekl Petr Čajan.
Na stejnou logiku navázal i Jan Martina: „Lepší pět procent teď než tři osm za dva roky s tím, že mezitím je nemovitost o dalších patnáct procent dražší. Pro vlastní bydlení je lepší bydlet ve svém hned, i kdyby to znamenalo dočasně větší tlak na rozpočet.“
Tomáš Jelínek k tomu doplnil, že z dlouhodobého hlediska je nejlepší příležitost ke koupi nemovitosti vždycky „teď“. Podle něj se opakovaně potvrzuje, že růst cen nemovitostí často převáží nad přínosem nižší sazby, na kterou klient příliš dlouho čeká.
Velmi důležitý moment zdůraznil i Petr Makovský: rozhodující není samotná úroková sazba, ale to, zda je výsledná měsíční splátka pro domácnost udržitelná vzhledem k jejím příjmům. A právě v tom podle něj leží velká část role profesionálního makléře – pomoci klientovi pochopit celou ekonomiku rozhodnutí, ne jen „procento v reklamě“.
Výrazná část dubnové debaty se opírala o data za posledních osm kvartálů. Ta podle Petra Makovského ukazují velmi silný a nepřerušený růst cen bytů. Zatímco v polovině roku 2024 byla průměrná cena kolem 44 tisíc korun za metr čtvereční, na konci prvního kvartálu 2026 už se pohybovala kolem 96 745 Kč/m². Nabídka se přitom drží přibližně na podobné úrovni.
„Ta křivka prostě roste enormně. Kupní síla tady je, zájem o nemovitosti je a trend poběží nahoru dál. Otázka je jen to, jak rychle,“ uvedl Jan Martina.
Na dlouhodobý pohled navázal i Tomáš Jelínek, který připomněl, že nemovitosti mají v mezinárodním srovnání velmi silnou dlouhodobou výkonnost. I přes krátkodobé výkyvy se jejich hodnota v čase zvyšuje tak konzistentně, že se z nich stává jedno z nejdůvěryhodnějších aktiv pro běžné domácnosti i konzervativní investory.
Jednou z nejzajímavějších částí dubnové debaty bylo srovnání vybraných krajů. Petr Makovský záměrně vybral čtyři regiony – Ústecký, Moravskoslezský, Olomoucký kraj a Prahu – protože právě na nich je dobře vidět, že český realitní trh není jeden homogenní celek.
Největší dynamiku v posledním roce vykázal Ústecký kraj, kde podle dat ceny vzrostly asi o 22 % a v některých městech téměř o 30 %. Tomáš Jelínek upozornil, že jde z velké části o dohánění velmi nízkého základu. „Je nutné říct, že tamní základna byla prakticky nejnižší v republice. Tímto tempem ale může Ústecký kraj během dvou let dohnat regiony, za kterými historicky zaostával,“ poznamenal.
Současně připomněl, že z pohledu investorů jde o velmi atraktivní oblast – zejména díky nízké pořizovací ceně a dobré dostupnosti do Prahy i do Německa. Zároveň ale dodal důležitý korektiv: nájmy tam nerostou stejným tempem jako ceny bytů, takže návratnost už dnes není tak jednoznačně výjimečná jako dřív.
Moravskoslezský kraj je podle debaty příkladem regionu, který tento vývoj zažil o něco dříve. Ceny tam v posledním roce vzrostly přibližně o 16 % a nájmy o 9 %, takže se investiční logika začíná více vyrovnávat. Podle hostů k tomu přispívá i strategická poloha regionu a vliv Polska, které oblast ekonomicky i mentálně přibližuje k širšímu evropskému prostoru.
Na opačné straně spektra se v debatě ocitl Olomoucký kraj, kde se za poslední rok „nestalo skoro nic“ a trh je výrazně klidnější. To ale neznamená problém – spíš potvrzení, že některé regiony si procházejí růstovou fází rychleji a jiné pomaleji.
Praha zůstává zvláštní kategorií sama pro sebe. Je drahá, její ceny jsou vysoko, ale poptávka zůstává silná. A jak v debatě zaznělo opakovaně, pokud někdo nemusí nutně bydlet v centru metropole, stále častěji hledá alternativy v dostupnějších regionech s dobrou dopravní vazbou.
V celé debatě se vrací i jeden kulturně-ekonomický motiv: český vztah k vlastnictví. Podle účastníků je právě to jeden z hlavních důvodů, proč realitní trh zůstává tak odolný.
„V dobách nejistoty se v Česku každý k té cihle ještě víc přiklání,“ řekl Petr Čajan. Z jeho pohledu jsou nemovitosti stále nejsilnějším vnímaným aktivem široké veřejnosti – a to jak pro vlastní bydlení, tak jako ochrana kapitálu v nejistých časech.
Tento faktor je podle panelu klíčový i pro další měsíce roku 2026. Pokud nedojde k zásadnímu vnějšímu šoku, český trh pravděpodobně nepřestane růst. Mohou se objevovat lokální výkyvy, přehřáté developerské segmenty nebo problémy v oblastech závislých na jednom zaměstnavateli, ale v celkovém průměru zůstává výhled stále růstový.
Závěr dubnového dílu otevřel ještě jedno důležité téma – umělou inteligenci. Podle účastníků už dnes AI běžně používají nejen makléři, ale i klienti. Ti si nechávají generovat seznamy otázek, porovnání inzerátů i návrhy vyjednávacích strategií.
„Makléři pracují s AI a klienti taky. Někdy nám přinesou dotazníček od AI, na co se nezapomenout zeptat, nebo i porovnání několika inzerátů,“ zmínil Petr Makovský.
Shoda panelu ale byla jasná: AI práci makléře nenahradí. Naopak ji zpřísní. Bude vyžadovat vyšší úroveň odbornosti, rychlejší reakce a schopnost vysvětlit klientovi kontext, který žádný automat sám neprožije. Lidský faktor tak podle hostů zůstane na trhu zásadní – jen bude muset být ještě profesionálnější než dosud.
Dubnová analýza realitního trhu ukazuje, že český realitní trh vstoupil do jara 2026 ve velmi dobré kondici. Regulace investorů nezpůsobila zlom, hypoteční sazby kolem pěti procent trh neparalyzují a ceny bytů dál rostou. Významně se ale rozevírají nůžky mezi regiony – některé kraje stále dohánějí ztrátu, jiné už se stabilizují.
Pro kupující zůstává klíčové pochopit, že rozhodující není jen sazba hypotéky, ale celková dostupnost nemovitosti a tempo růstu cen. Pro investory je zase zásadní pečlivě počítat s regionální logikou, nájmy a dlouhodobým potenciálem lokality. A pro makléře se potvrzuje, že jejich role se dál posouvá od prostého zprostředkování ke skutečnému poradenství.
Právě v tom je i širší význam projektu Realiťák roku – ukazovat veřejnosti, že kvalitní makléř není jen někdo, kdo otevře dveře na prohlídce, ale odborník, který dokáže klientovi vysvětlit realitní trh v souvislostech, pomoci mu udělat dobré rozhodnutí a bezpečně ho provést obchodem za miliony korun.
Současně je ale potřeba dodat, že trh v roce 2026 nebude jednoduchý pro ty, kdo budou chtít rozhodnutí dál odkládat jen s vírou, že „už to brzy klesne“. Z debaty jasně vyplynulo, že právě čekání bývá pro řadu domácností i investorů nejdražší strategií. Pokud ceny nemovitostí dál porostou rychleji než příjmy a zároveň zůstane nabídka omezená, může být za rok či dva vstup na trh ještě složitější než dnes. Platí to zejména u bytů ve velkých městech a v krajích, kde už dnes poptávka výrazně převyšuje nabídku.
Důležité také je, že se mění samotná struktura trhu. Kupující jsou informovanější, více počítají, častěji porovnávají více variant a stále více využívají i odborné poradenství nebo moderní nástroje včetně umělé inteligence. To zvyšuje tlak na kvalitu práce realitních makléřů, ale zároveň to celý obor posouvá dopředu. Pro seriózní profesionály je to dobrá zpráva. Pro ty, kdo fungují jen na dojmu, neúplných informacích nebo přestřelených slibech, bude prostředí roku 2026 naopak stále méně komfortní.
Jestli něco dubnová analýza potvrzuje opravdu jasně, pak to, že české reality zůstávají jedním z nejstabilnějších a nejlépe čitelných segmentů trhu. Ne bez rizik, ne bez rozdílů mezi regiony, ale s velmi silnou vnitřní logikou. A právě schopnost tuto logiku klientům srozumitelně vysvětlit bude jedním z hlavních úkolů kvalitních makléřů i v dalších měsících.
------------------------------------------------------------------------------------------
Detailní rozbor a klíčové myšlenky analýzy vývoje realitního trhu
Dubnový díl Analýzy vývoje realitního trhu se věnuje především tomu, co udělala s trhem nová regulace investorů účinná od 1. dubna 2026, jak na ni reagovali kupující a jaké signály dává trh pro další měsíce roku. Diskuse potvrzuje, že oznámené omezení investičních hypoték část investorů skutečně motivovalo k rychlejšímu rozhodnutí. Ti, kteří měli více investičních nemovitostí nebo další koupi zvažovali, se snažili využít podmínky ještě před změnou. Současně ale zaznívá, že skuteční investoři si většinou cestu najdou i po změně pravidel, jen už nebude tak jednoduchá a pohodlná jako dřív.
Dalším velkým tématem jsou hypoteční sazby. Hosté otevřeně říkají, že část trhu dlouho čekala na začátek sazeb se trojkou, jenže realita se mezitím posunula jinam a sazby se znovu přiblížily k pěti procentům. Přesto podle nich nejde o faktor, který by trh zastavil. Klíčové není samotné procento sazby, ale to, jakou měsíční splátku klient reálně unese vzhledem ke svému příjmu a jak rychle mezitím zdražuje samotná nemovitost. Jinými slovy: pro řadu domácností je lepší koupit nemovitost teď s vyšší sazbou než čekat další dva roky na nižší úrok a mezitím čelit růstu cen i pokračujícímu placení nájmu.
Velmi důležitá je i datová část debaty. Petr Makovský přináší srovnání vývoje za posledních osm kvartálů a ukazuje, že průměrná cena bytů v České republice vzrostla zhruba z 44 tisíc Kč za metr čtvereční na téměř 96 745 Kč za metr, zatímco nabídka zůstává přibližně na podobné úrovni. Hosté se shodují, že jde o další potvrzení dlouhodobého trendu: pokud nepřijde výrazný vnější šok, české reality mají stále tendenci růst a držet se jako relativně bezpečné aktivum. Padá i širší investiční pohled, že z dlouhodobého horizontu nemovitosti obvykle porážejí jiné konzervativní formy uložení peněz.
Významná část debaty je věnována regionům. Jako nejdynamičtější je popsán Ústecký kraj, kde ceny v některých městech meziročně vyskočily až téměř o 30 %, přičemž kraj obecně rostl zhruba o 22 %. Hosté vysvětlují, že zde zafungoval velmi nízký základ, investiční atraktivita a také lepší dostupnost do Prahy a Německa. U Moravskoslezského kraje se už růst dostal do vyspělejší fáze – ceny vzrostly zhruba o 16 % a nájmy kolem 9 %, takže se situace začíná více vyrovnávat. Naproti tomu Olomoucký kraj je zmíněn jako region, kde se v posledním roce dělo nejméně a trh spíš stagnoval. Praha zůstává samostatnou kategorií – vysoké ceny, omezená nabídka a stále silná poptávka.
Zajímavá je i rovina psychologická a poradenská. Hosté opakovaně zdůrazňují, že práce makléře dnes není jen o otevření dveří na prohlídce, ale o vysvětlení celého kontextu: co znamená sazba, jak funguje růst cen, jak se rozhodovat jako rezidenční kupující nebo jako investor. V závěru zaznívá i téma AI – klienti si dnes nechávají generovat seznamy otázek, porovnání inzerátů i obchodní argumentaci. To podle panelu neznamená konec práce makléře, ale další tlak na to, aby byl profesionál skutečně připravený, informovaný a schopný reagovat na stále chytřejšího klienta.
Celkový tón debaty je opatrně optimistický: trh je aktivní, poptávka nezmizela, investoři z trhu neodešli a nemovitosti zůstávají pro české domácnosti i investory velmi silným aktivem. Rozhodovat ale bude stále víc schopnost správně počítat, dobře vybírat lokalitu a vysvětlit klientovi celou logiku nákupu.
Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:
Analýza vývoje realitního trhu – prosinec 2025: Zdravá stabilizace, boj o pozemky a návrat investorů
Analýza vývoje realitního trhu duben 2025 - Růst cen, rekordní poptávka a investiční jistota
Analýza vývoje realitního trhu únor 2025 - Růst cen a vliv financování
Analýza vývoje realitního trhu leden 2025
Realitní zpravodaj - leden 2025 aneb aktuální situace na realitním trhu
Analýza vývoje realitního trhu prosinec 2024
Analýza vývoje realitního trhu listopad 2024
Analýza vývoje realitního trhu říjen 2024
Analýza vývoje realitního trhu září 2024
Analýza vývoje realitního trhu červenec 2024
Analýza vývoje realitního trhu červen 2024
Analýza vývoje realitního trhu květen 2024
Analýza vývoje realitního trhu duben 2024
Analýza vývoje realitního trhu březen 2024
Analýza vývoje realitního trhu únor 2024
Analýza vývoje realitního trhu leden 2024
Analýza vývoje realitního trhu prosinec 2023
Analýza vývoje realitního trhu listopad 2023
Analýza vývoje realitního trhu říjen 2023
Analýza vývoje realitního trhu září 2023
Analýza vývoje realitního trhu srpen 2023
Analýza vývoje realitního trhu červenec 2023
Analýza vývoje realitního trhu červen 2023
---------------------------
Petr Makovský