20.5.2025 19:19

Praha na kousky: Nejrychleji rostou ceny v Liboci, Satalicích a Komořanech

Když se řekne „drahá Praha“, většina lidí si automaticky vybaví Vinohrady, Dejvice nebo centrum města. Jenže realita roku 2025 ukazuje, že nejrychlejší růst cen se odehrává úplně jinde – na okrajích a v dříve podceňovaných čtvrtích. Liboc, Satalice, Komořany, Libuš nebo Dolní Měcholupy – to jsou noví lídři realitního růstu v hlavním městě.

Data za duben 2025 ukazují, že největší cenový skok zaznamenala Liboc, kde cena bytu za m² vzrostla meziročně o 67,5 % – z 100 667 Kč na 168 632 Kč. Podobný růst proběhl i v Satalicích (+54,6 %) a Komořanech (+53,7 %). To jsou čtvrti, které leží mimo tradiční „prémiové zóny“, ale dnes přitahují nové obyvatele i investory.

„Největší posun zaznamenáváme v městských částech, které byly dlouho opomíjené. Lidé zde hledají klid, přírodu, a přitom relativní dostupnost centra. A právě to dnes nabízí čtvrtě jako Liboc, Komořany nebo Dolní Měcholupy,“ říká Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku.

Důvodem nejsou jen ceny, ale i změna životního stylu. Lidé v Praze dnes často preferují klidnější části s lepším přístupem k zeleni, ale zároveň chtějí být napojeni na MHD nebo blízko městského okruhu. A zatímco dříve byla výhodou adresa v centru, dnes se důraz přesunul na komfort, prostor a občanskou vybavenost.

Zajímavé je, že většina nejrychleji rostoucích částí se nachází na okrajích Prahy. Dolní Měcholupy, které ještě v roce 2024 nabízely byty v průměru za 58 869 Kč/m², nyní atakují hranici 83 000 Kč – což představuje meziroční růst o více než 41 %. To je víc než v některých krajských městech.

„Trh v Praze se dříve točil kolem centra. Dnes se to mění. Mladé rodiny, senioři i investoři se přesouvají do okrajových čtvrtí. Ty nabízejí lepší poměr ceny a hodnoty – a trh na to rychle reaguje,“ potvrzuje Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Neznamená to, že by tradiční „luxusní“ čtvrtě jako Vinohrady, Malá Strana nebo Dejvice klesaly. Jen jejich růst je mnohem pomalejší – trh je tam nasycený, ceny vysoké a prostor k dalšímu růstu omezený.

„Ceny ve čtvrtích jako Liboc nebo Komořany sice byly nižší, ale právě proto měly potenciál pro prudký růst. A pokud se spojí s novou výstavbou a lepší dopravní dostupností, může tento trend pokračovat i v dalších letech,“ doplňuje Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP.

Pětiletý příběh proměny: Jak rostly ceny v jednotlivých čtvrtích Prahy

Když se podíváme zpětně do roku 2020, vypadala realitní mapa Prahy úplně jinak. Největší nárůst cen jsme očekávali v centru, zatímco okrajové čtvrti byly považovány za druhou volbu. Jenže dnešní data ukazují, že právě tyto „druhé volby“ se staly realitními vítězi.

Například Liboc – městská část Prahy 6 s výbornou dostupností přírody i centra – měla v roce 2020 průměrnou cenu pod 80 000 Kč/m². Dnes? 168 632 Kč/m². To je více než dvojnásobek za pět let. Podobně dramatický růst zaznamenaly i Satalice (zhruba 73 000 → 156 591 Kč/m²) nebo Komořany, kde se ceny zvedly z 66 000 na více než 131 000 Kč.

Městská část	Cena 04/2020	Cena 04/2025	Změna (%)
Liboc	79 400 Kč	168 632 Kč	+112 %
Satalice	73 500 Kč	156 591 Kč	+113 %
Komořany	66 800 Kč	131 399 Kč	+97 %
Dolní Měcholupy	45 700 Kč	83 115 Kč	+82 %
Libuš	70 000 Kč	138 658 Kč	+98 %

„Lidé často čekali, že růst v Praze se zastaví. Ale městské části, které byly před pěti lety v pozadí zájmu, dnes patří mezi nejatraktivnější. Růst tam byl nejen výrazný, ale i zdravě rozložený v čase,“ říká Ondřej Hon, expert na cenové mapy.

Oproti tomu centrové čtvrti, jako Malá Strana, Josefov nebo Nové Město, zažily za stejné období růst spíše v řádu 30–40 %. To je sice stále vysoké číslo, ale tempo růstu je zde pomalejší a trh již naráží na limity dostupnosti a nového rozvoje.

„Historické části Prahy už svou hodnotu ukázaly – a spíš stagnují. Nové příběhy se píší jinde: v čtvrtích, které mají potenciál transformace. To je klíčový rozdíl,“ doplňuje Petr Makovský z Reality.iDNES.cz.

Za posledních pět let se ukázalo, že potenciál růstu mají čtvrti, kde je ještě prostor pro novou výstavbu, kde se zlepšuje dopravní infrastruktura a kde je poptávka vyvolaná reálnými potřebami obyvatel. A právě to se děje v Liboci, Komořanech, ale také třeba v Kyjích nebo Uhříněvsi.

„Pokud někdo hledá růstové čtvrti pro další roky, měl by sledovat lokality s napojením na železnici, tramvaj nebo nově plánované stanice metra. Právě tam se dřív nebo později růst koncentruje,“ radí Monika Lukášová, makléřka z Prahy a ředitelka Realiťáka roku.

Co to znamená pro trh a jaké čtvrti sledovat dál?

Zatímco průměrná cena bytu v celé Praze přesáhla v dubnu 2025 hranici 148 000 Kč/m², jednotlivé části hlavního města se od sebe výrazně liší – a rozdíly se neustále proměňují. Není to jen o centru versus periferii. Novým rozhodujícím faktorem se stává potenciál rozvoje – a s tím i tempo růstu.

Kupující: sledujte čtvrti, ne jen cenu

Mnoho lidí stále hledá „nejlevnější čtvrť v Praze“. Jenže realita ukazuje, že nízká cena dnes znamená vysoký růst zítra – pokud má lokalita dobrou dopravní dostupnost, připravované developerské projekty a kvalitní občanskou vybavenost. Libuš, Dolní Měcholupy, Komořany nebo Kyje dnes rostou právě proto, že mají potenciál, který trh začíná oceňovat.

„Lidé často hledají podle ceny, ale podstatnější je trend. Pokud čtvrť roste o 40 % ročně, bude za dva roky úplně jinde. Taková investice dává smysl nejen investorům, ale i mladým rodinám,“ říká Monika Lukášová.

Investoři: z centra na okraj

Luxusní adresy typu Vinohrady, Josefov nebo Dejvice mají stále vysokou hodnotu – ale výtěžnost investice se posouvá jinam. V okrajových částech je nižší pořizovací cena, často vyšší nájmy a menší konkurence na trhu. Výnosově tak dominují právě ty čtvrti, které byly dlouho přehlížené.

„Sledovat výnosy a tempo růstu je základ. Pokud se někde kombinují obě věci – a to se děje v Komořanech, Uhříněvsi, Horních Počernicích – pak máte před sebou ideální investiční teritorium,“ říká Petr Makovský.

Město a developeři: budoucnost je na vnějším okruhu

Většina nejrychleji rostoucích čtvrtí leží mimo historické centrum – a rozvoj Prahy se tak logicky přesouvá na její okraj. To klade nové nároky na dopravu, veřejné služby i plánování. Pokud má být růst udržitelný, je třeba myslet nejen na byty, ale i na školky, zdravotní péči, zelené plochy a komunitní infrastrukturu.

„Praha roste do šířky. A je na čase, aby na to reagovala i infrastruktura. Okrajové čtvrti budou v následujících pěti letech určovat kvalitu života ve městě,“ uzavírá Ondřej Hon z CEMAPu.

Co čekat dál?

Pokud se vývoj nezmění dramaticky kvůli makroekonomickým podmínkám, lze očekávat, že do čela růstu se dostanou další „neokoukané“ čtvrti. Kandidáty jsou např. Kolovraty, Dubče, Miškovice nebo Běchovice. Sledujte jejich vývoj – ať už jako budoucí obyvatel, nebo jako investor.

V příštím díle této série se podíváme na trh s domy a pozemky – kde se kupuje, co se staví a jak se mění preference Čechů.

Grafy a datajsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy, VALUO.cz, TOPLAK.pro a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Městské reality: Která okresní města ve Středočeském kraji táhnou?

Skrytí vítězové realitního trhu: Okresy, kde byty zdražují nejrychleji

Analýza vývoje realitního trhu květen 2025: Ceny rostou, nájmy se utrhly a lidé kupují domy na opravu

Domy za hranicí dostupnosti? Ve Středočeském kraji rostou ceny rodinného bydlení dvouciferně

Kde rostou ceny bytů nejrychleji? Překvapení v krajích: Praha už není jediná hvězda

Byty pod tlakem: Kde ve Středočeském kraji rostou ceny nejrychleji?

Realitní trh v Česku zrychluje: Ceny bytů a domů rostou, prodeje jsou rekordně rychlé

Analýza vývoje realitního trhu duben 2025 - Růst cen, rekordní poptávka a investiční jistota