19.7.2025 6:58

Daňové novinky 2025: DPH u novostaveb a změny daně z nemovitosti

Rok 2025 přináší hned několik zásadních změn v daňové oblasti, které ovlivní jak prodejce nemovitostí, tak jejich kupující. Zkrácení lhůty pro uplatnění DPH u novostaveb, nově definované stavební pozemky či koeficienty daně z nemovitosti – to vše je třeba při realitních transakcích brát v úvahu.

Změny v daňové legislativě mají přímý dopad na trh s nemovitostmi. Vliv mají na finální ceny, rozhodování prodávajících, rozpočty kupujících i chování investorů. Červenec 2025 přinesl účinnost několika úprav, které by neměl přehlédnout žádný realitní makléř ani účastník obchodu. Tento článek shrnuje to nejdůležitější – srozumitelně, přehledně a s důrazem na praxi.

DPH u novostaveb: místo 5 let nově 2 roky

Doposud platilo, že při prodeji novostavby musel plátce DPH (typicky developer nebo firma) odvádět daň z přidané hodnoty, pokud od kolaudace neuplynulo více než 5 let. Tato doba se nyní od 1. 7. 2025 zkracuje na 23 měsíců. Co to znamená?

Pokud prodáváte byt, dům či jednotku do 23 měsíců od kolaudace nebo zásadní rekonstrukce, DPH se stále uplatňuje.
Pokud mezi kolaudací a prodejem uplynulo alespoň 24 měsíců, převod je od DPH osvobozen.

Tato změna může výrazně ovlivnit načasování prodeje. Mnoho developerů a menších investorů bude nyní zvažovat, zda nepočkat s prodejem o několik měsíců déle, aby daň uplatňovat nemuseli.

„Zkrácení lhůty pro povinné uplatnění DPH je vítané zjednodušení, ale přináší i nové plánovací dilema. Pro mnohé investory může znamenat úsporu v řádu statisíců, pokud správně načasují prodej,“
vysvětluje Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

Co se považuje za „novou“ stavbu nebo zásadní rekonstrukci?

Ustanovení zákona říká, že kromě novostaveb spadá pod režim DPH i převod stavby nebo jednotky, která prošla tzv. zásadní přestavbou. Nově se tato přestavba definuje jako:

změna účelu užívání stavby (např. přestavba kanceláře na byt), nebo
provedení prací, jejichž cena převýší 30 % obvyklé ceny srovnatelné nemovitosti.

To znamená, že i u starší nemovitosti, která byla významně rekonstruována, může vzniknout povinnost odvést DPH – pokud od dokončení rekonstrukce ještě neuplynuly dva roky.

Pozor na nové definice stavebního pozemku

Další důležitou změnou je zpřesnění definice stavebního pozemku. Nově se za stavební pozemek považuje:

nejen pozemek určený územním plánem k výstavbě,
ale i pozemek, u kterého jsou zajištěny sítě, přípojky nebo jiné stavební úpravy zvyšující připravenost pro výstavbu.

V praxi to znamená, že více pozemků než dříve spadne pod režim zdanění DPH. Zatímco běžný prodej „pole za vesnicí“ zůstává osvobozený, zasíťovaný pozemek v zastavitelném území už bude většinou zdanitelným plněním.

„Přísnější pravidla se týkají hlavně malých developerů nebo vlastníků pozemků, kteří netuší, že přivedením sítí do svahu nad městem automaticky vstupují do režimu DPH,“
upozorňuje Monika Lukášová, zkušená realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku

Koeficienty u daně z nemovitosti: větší rozdíly mezi městy

Rok 2025 přinesl i možnost výraznějších úprav místních koeficientů daně z nemovitých věcí, které stanovují obce. Nově se mohou pohybovat v rozmezí 0,5 až 5,0 podle konkrétní lokality a typu nemovitosti. Například:

Města mohou zvýšit koeficient pro komerční nemovitosti v centru,
ale ponechat nízkou daň pro obytné nemovitosti na okraji.

Díky tomu bude v některých obcích daň z nemovitosti výrazně vyšší než dříve, zatímco jinde zůstane prakticky stejná. Právě tento prvek by měl podle Ministerstva financí motivovat k racionálnímu využití půdy a nemovitostí.

V praxi ale přináší nepředvídatelnost a potřebu sledovat místní vyhlášky, které mohou zásadně ovlivnit celkové náklady kupujícího i výnosy prodávajícího.

Nově jednotná sazba DPH 12 % u staveb pro bydlení

Vedle změn v oblasti osvobození od DPH u novostaveb dochází také ke sjednocení snížených sazeb DPH do jediné hladiny 12 %. Tato sazba se bude od 1. července 2025 vztahovat na výstavbu, dodání a stavební úpravy staveb pro sociální a trvalé bydlení, pokud splní zákonem stanovené podmínky.

Konkrétně se 12% sazba uplatní například:

při dodání bytů do 120 m² nebo rodinných domů do 350 m²,
u bytových domů, kde více než 50 % podlahové plochy tvoří byty do 120 m²,
při stavebně-montážních pracích na již dokončených stavbách, které jsou určeny k bydlení a řádně vedeny v evidenci RÚIAN.

„Z pohledu realitního trhu je sjednocení snížené sazby na 12 % přehledným krokem, který usnadní aplikaci zákona a sníží chybovost. Důležité ale je přesně znát, jak se měří plocha – od července vstupuje v platnost nová metodika,“ upozorňuje Petr Makovský, ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Od 1. 7. 2025 se totiž podle vyhlášky č. 163/2025 Sb. počítá podlahová plocha bez započtení vnitřních příček – tedy tzv. čistá obytná plocha. Nesprávné určení velikosti bytu nebo domu tak může vést k nesprávnému uplatnění sazby.

Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku, k tomu dodává:
„Správná aplikace snížené sazby může znamenat výraznou úsporu – v některých případech i stovky tisíc korun. Proto doporučuji ověřit si všechny podmínky u odborníků nebo prostřednictvím zkušeného realitního makléře.“

Snížená sazba 12 % se tedy může stát vítanou úlevou pro developery i kupující – podmínkou však zůstává správná kategorizace nemovitosti a důsledné posouzení všech parametrů.

Praktické dopady na trh a doporučení

Změny v DPH a dani z nemovitých věcí s sebou přinášejí tři klíčové důsledky:

Načasování prodeje bude hrát větší roli než dříve – rozdíl několika měsíců může znamenat úsporu i stovky tisíc korun.
Náklady kupujících mohou narůst – obzvlášť u novostaveb nebo pozemků, které podléhají DPH v plné výši.
Zvýší se tlak na makléře a poradce, aby uměli klientům tyto daňové aspekty srozumitelně vysvětlit.

„Makléř v roce 2025 už není jen obchodník, ale i průvodce regulacemi. Bez základní orientace v DPH, katastru a daních nelze klientovi poskytnout plnohodnotnou službu,“
shrnuje Petr Makovský

Projekt Realiťák roku pomáhá i v daňové džungli

Vyznat se v daňových změnách je výzva i pro odborníky, natož pro běžné prodávající a kupující. Právě proto je cílem projektu Realiťák roku spojit veřejnost s ověřenými makléři, kteří nejen umí prodávat a vyjednávat, ale také dokážou vysvětlit složité věci jednoduše – včetně aktuálních změn v DPH nebo dani z nemovitých věcí.

„Nejde o to znát zákony slovo od slova, ale rozumět jejich dopadům na klienta. To je dnes nejdůležitější schopnost profesionála,“
dodává Monika Lukášová

------------------------------------------

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Pokud zvažujete prodej své nemovitosti nebo si nejste jistí, jak správně postupovat, ráda vám s tím pomohu. Díky letité praxi, odbornému zázemí a síti prověřených makléřů z projektu Realiťák roku vám mohu nabídnout bezpečný, efektivní a lidsky přístupný prodej nemovitosti od A do Z. Každá nemovitost je jedinečná – stejně jako její majitel. A právě proto věřím na individuální přístup a férové jednání.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Nájem nebo vlastní bydlení? Co se vyplatí v roce 2025

Ceny bytů opět rostou: Má ještě smysl čekat na zlevnění?

Hypotéky klesají pod 5 % – vrací se kupující na trh nemovitostí?

Proč je projekt Realiťák roku důležitý?

Změna druhu pozemku Katastrálním úřadem: Vaše práva a možnosti

Majitelem bytu jste až po zápisu do katastru: Co musí obsahovat správný návrh na vklad a jak celý proces zvládnout bez chyb?

Vyúčtování služeb v bytových domech: Co je dobré vědět a jak mohou pomoci zkušení makléři

Jak efektivně nafotit nemovitost, aby zaujala na první pohled