28.5.2025 16:25

Kde byty zdražily nejvíc? Velké srovnání krajů: ceny od roku 2016 do dnes

Plánujete koupi bytu? Zajímá vás, kde rostou ceny nejrychleji a kde se dají byty ještě pořídit za dostupné peníze? V našem přehledu najdete srovnání vývoje cen ve všech krajích Česka za posledních 9 let. Porovnáváme, o kolik se změnily ceny bytů od ledna 2016 až po duben 2025 – a přidáváme i konkrétní čísla a doporučení.

Co je cenový index a proč ho používáme?

Aby bylo možné srovnat vývoj v čase a napříč regiony, používáme tzv. cenový index. Ten vychází z jednoduchého principu: bereme leden 2016 jako výchozí bod (100 %) a ukazujeme, o kolik se od té doby změnily ceny bytů v jednotlivých krajích.

Například:

Index 150 = ceny vzrostly o 50 % oproti roku 2016.
Index 200 = ceny se zdvojnásobily.

Cenový index tak umožňuje snadno porovnat růst v Praze, Brně i v menších krajích bez ohledu na to, kde byly ceny na začátku.

Výchozí ceny v lednu 2016

Zde jsou průměrné ceny bytů v lednu 2016, ze kterých se indexy počítají:

Praha: 60 828 Kč/m²
Středočeský kraj: 38 964 Kč/m²
Jihomoravský kraj: 38 826 Kč/m²
Ústecký kraj: 21 262 Kč/m²
Moravskoslezský kraj: 23 913 Kč/m²
Česká republika (průměr): 31 664 Kč/m²

Aktuální ceny v dubnu 2025 a růst

Podle nejnovějších dat vypadá průměrná cena za m² bytu v dubnu 2025 takto:

Praha: 148 120 Kč/m² (index 243)
Jihomoravský kraj: 102 535 Kč/m² (index 264)
Středočeský kraj: 86 880 Kč/m² (index 223)
Královéhradecký kraj: 76 878 Kč/m² (index 266)
Plzeňský kraj: 75 158 Kč/m² (index 251)
Jihočeský kraj: 69 880 Kč/m² (index 245)
Česká republika (průměr): 87 614 Kč/m² (index 277)
Ústecký kraj: 47 280 Kč/m² (index 222)
Karlovarský kraj: 49 210 Kč/m² (index 225)

Tyto hodnoty ukazují, že největší cenový růst zaznamenaly Prahu a Jihomoravský kraj, ale velmi výrazně rostly ceny i v dříve levnějších krajích, jako je Královéhradecký nebo Plzeňský.

Petr Bareš - jednatel společnosti NRG International Realty:

"Tato část ukazuje, že růst cen bytů se netýkal jen tradičně drahých oblastí, ale zasáhl i regiony, které byly dříve považovány za dostupnější. Pro zájemce o bydlení to znamená, že výhodné nákupy jsou dnes složitější i mimo hlavní města"

Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku:
„Růst cen je výsledkem dlouhodobé poptávky po vlastním bydlení, kombinované s nedostatečnou výstavbou. Trh drží hodnotu i v době vysokých úrokových sazeb.“

Proč ceny rostly?

Ceny bytů v České republice od roku 2016 do roku 2025 rostly výrazněji než většina jiných spotřebitelských komodit. Tento růst nebyl náhodný – šlo o souhru několika silných faktorů, které na sebe navazovaly a vzájemně se posilovaly.

Nízké úrokové sazby (2016–2021)
Dlouhé období rekordně nízkých úrokových sazeb vytvořilo levné hypotéky, často s úrokem kolem 1,7 %. Lidé, kteří dříve na vlastní bydlení nedosáhli, si začali pořizovat byty. Zároveň se zvedla poptávka ze strany investorů, kteří chtěli zhodnotit úspory. Poptávka tak dlouhodobě převyšovala nabídku, což vyvolalo růst cen.
Pandemie covidu-19 a změna životního stylu (2020–2021)
Covid změnil způsob, jak lidé vnímají domov. Práce z domova, potřeba mít prostor pro děti i zahradu vedla k odlivu z center měst na okrajová sídliště a do regionů. Zájem o větší byty, domy a chalupy v přírodě způsobil enormní růst poptávky mimo Prahu, Brno či Ostravu – včetně regionů, kde byl dosud realitní trh poměrně klidný.
Nedostatek výstavby
Bytová výstavba v ČR dlouhodobě nedokáže pokrýt poptávku. Zdlouhavé povolovací procesy, nízký počet developerů v menších regionech a rostoucí ceny stavebních materiálů zpomalily výstavbu. I když developeři rozšiřovali nabídku v krajských městech, v menších obcích bylo novostaveb minimum. Nabídka tedy zůstala nízká, což tlačilo ceny vzhůru.
Vysoká inflace a snaha chránit úspory (2021–2022)
Když začala růst inflace, lidé hledali způsob, jak uchovat hodnotu svých peněz. A nemovitosti byly tradičně považovány za bezpečný přístav. Tisíce domácností investovaly do bytů – nejen pro sebe, ale i pro děti nebo jako nájemní investici. Tento vnější tlak způsobil další vlnu růstu.
Zdražení hypoték a ochlazení trhu (2022–2023)
Česká národní banka prudce zvýšila úrokové sazby, což se okamžitě promítlo do výše hypotečních splátek. V roce 2023 se trh výrazně zpomalil. Méně lidí dosáhlo na hypotéku, některé byty se začaly prodávat déle. Ceny ale výrazně neklesly, protože prodávající nebyli pod finančním tlakem – a raději vyčkávali.
Stabilizace a mírný návrat poptávky (2024–2025)
S mírným poklesem sazeb a ochotou bank více vycházet vstříc začala poptávka opět růst. Zvláště v oblastech s dobrou dostupností (Středočeský, Plzeňský, Jihomoravský kraj) začaly ceny znovu mírně růst. Byty se prodávají rychleji, zájem je i o nájmy, které zdražily paralelně.

Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP:
„Ceny nerostly všude stejně. Praha si drží náskok, ale rychleji rostly ceny v krajích, kde lidé hledali dostupnější bydlení – například ve Středočeském, Královéhradeckém nebo Libereckém kraji.

Města versus venkov

Rozdíly mezi cenami bytů ve městech a na venkově byly vždy patrné, ale v posledních 9 letech se ještě více prohloubily. Rozvoj infrastruktury, dostupnost služeb, dopravní spojení a nabídka práce – to vše hraje klíčovou roli při určování ceny za m².

Velká města (Praha, Brno, Plzeň, Hradec Králové):

Vysoká poptávka po vlastním i nájemním bydlení,
Krátká doba prodeje, vysoká likvidita,
Novostavby, developerské projekty, vyšší standard bydlení,
Vysoké ceny – ale také vyšší jistota dlouhodobého zhodnocení.

Střední města a okresní centra (např. Kolín, Přerov, Opava, Znojmo):

Často ideální kompromis mezi cenou a kvalitou života,
Dostupné zdravotnictví, školy, služby, kultura,
Ceny rostly rychleji než průměr ČR – často díky migraci z větších měst,
Zajímavé i pro investory – relativně levný nákup, ale solidní nájemní výnos.

Venkov a malé obce:

Nejnižší ceny, ale často i nejdelší doba prodeje,
Omezená nabídka nemovitostí, menší konkurence kupujících,
Chybějící infrastruktura (školky, nemocnice, obchody) může být limitující,
Vhodné spíše pro specifické kupce – rekreační bydlení, chalupáře, lidi pracující z domu.

Důležitý je také psychologický faktor. V dobách vysokých hypoték a nejistoty lidé více přemýšlejí, kde koupit. A často dojdou k závěru, že „lepší menší město za rozumnou cenu“ je výhodnější než přeplácet v metropoli.

Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku:
„Zajímavé je, že právě menší města se stala během posledních let atraktivní volbou. Mladé rodiny se stěhují za lepším prostředím, a když je tam školka, obchod a autobus, dává to smysl.“

Petr Čajan, majitel REALITY PRODAROST:
„Důležité je si uvědomit, že každý realitní trh má svá specifika a cyklický vývoj. Ti, kdo dokáží číst mezi řádky statistik a vnímat širší souvislosti, mají mnohem větší šanci na výhodnou investici."

Komu se vyplatí dnes koupit?

Pro mladé nebo jednotlivce:
Hledejte menší byty v okrajových částech velkých měst nebo v dostupnějších krajích – např. Ústecký, Vysočina, Olomoucký.

Pro rodiny:
Volte třípokojové byty s dobrou dostupností a zázemím – Středočeský, Plzeňský nebo Jihomoravský kraj nabízejí dobrý kompromis ceny a kvality života.

Pro investory:
Zajímejte se o kraje, kde jsou nižší ceny, ale roste poptávka po nájmech – např. Moravskoslezský, Karlovarský nebo Liberecký.

Pro seniory:
Důležitá je dostupnost služeb, klid a bezpečí. Vhodné jsou menší byty ve městech jako Tábor, Havlíčkův Brod, Znojmo nebo Uherské Hradiště.

Pozor na rozdíl mezi nabídkovou a prodejní cenou

Indexy vycházejí z nabídkových cen, tedy těch, které vidíte v inzerátech. Ve skutečnosti se ale mnohé nemovitosti prodávají:

s určitou slevou (zejména u starších bytů),
nebo naopak za vyšší cenu (například novostavby, luxusní nemovitosti).

Rozdíl může být i 5–15 %. Vždy je vhodné využít odborníka nebo zkušeného makléře, který zná reálný trh.

Shrnutí

Realitní trh v České republice prošel mezi lety 2016 a 2025 zásadní proměnou. Byty zdražily téměř ve všech regionech, i když ne všude stejně.

Nejvíce vzrostly ceny v Praze, Brně, Plzni a krajích s kvalitní infrastrukturou.
Mnoho regionů, které byly dříve podceňované (např. Liberecký, Královéhradecký), zaznamenalo prudký nárůst zájmu.
Naopak Karlovarský, Ústecký či Moravskoslezský kraj zůstávají i v roce 2025 nejdostupnější.

Pro běžného zájemce o bydlení je zásadní sledovat nejen cenu, ale i dostupnost služeb, dopravní spojení, zaměstnatelnost a bezpečnost lokality. To vše ovlivní nejen komfort, ale i budoucí hodnotu bytu.

Co z toho vyplývá?

Není nutné spěchat – nabídka je širší než dříve, ale ne přehřátá.
Je potřeba dobře zvažovat lokalitu. Dva byty za stejnou cenu mohou mít rozdílný potenciál.
Porovnávejte i náklady na provoz, daně, dopravu, energie.
Zvažte i nájem jako mezikrok – někdy je lepší počkat, než se zadlužit nevýhodně.

„Realitní trh je cyklický. Kdo nakupuje s rozmyslem, udělá dobrý obchod i v době vysokých cen,“ shrnuje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Ať už hledáte první byt, chcete investovat, nebo se stěhujete za prací, znalost dat, regionálního vývoje a cenových indexů vám výrazně pomůže udělat rozhodnutí s klidnou hlavou.

Grafy a datajsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy, VALUO.cz, TOPLAK.pro a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Regionální metropole zažívají růst: Ústí, Ostrava a Liberec předhánějí zbytek Česka

Realitní mapa Středočeského kraje 2025: Kam se vydat za investicí, nájmem nebo vlastním bydlením?

Praha na kousky: Nejrychleji rostou ceny v Liboci, Satalicích a Komořanech

Městské reality: Která okresní města ve Středočeském kraji táhnou?

Skrytí vítězové realitního trhu: Okresy, kde byty zdražují nejrychleji

Analýza vývoje realitního trhu květen 2025: Ceny rostou, nájmy se utrhly a lidé kupují domy na opravu

Domy za hranicí dostupnosti? Ve Středočeském kraji rostou ceny rodinného bydlení dvouciferně

Kde rostou ceny bytů nejrychleji? Překvapení v krajích: Praha už není jediná hvězda

Byty pod tlakem: Kde ve Středočeském kraji rostou ceny nejrychleji?