26.7.2025 6:44

Revoluce v dražbách nemovitostí: Jak nový zákon chrání kupující

Od ledna 2025 platí v České republice nový zákon o veřejných dražbách, který zásadním způsobem mění pravidla hry. Dražby se stávají transparentnější, bezpečnější a lépe přístupné běžným občanům. Co všechno se změnilo? A jaký dopad mají nová pravidla na kupující, prodávající i realitní praxi?

Dražby nemovitostí byly ještě donedávna doménou zkušených investorů, často s právníky v zádech. Obavy z netransparentních podmínek, složité orientace v právních aspektech a riziko právních vad odrazovaly běžné zájemce o bydlení. To se ale mění. Nový zákon č. 250/2023 Sb., účinný od 1. 1. 2025, přináší řadu novinek, které mají ochránit kupující a zprofesionalizovat celý dražební proces.

Klíčová změna: vlastnictví až zápisem do katastru

Jednou z nejzásadnějších změn je posun okamžiku nabytí vlastnického práva:

Dříve: kupující se stal vlastníkem už okamžikem příklepu (vydražením).
Nově: kupující se stává vlastníkem až zápisem do katastru nemovitostí.

Tím se zásadně mění právní jistoty. Kupující má větší prostor pro ověření nemovitosti, jejího stavu, právních vad a může se na nabytí důkladně připravit.

„Tato úprava přibližuje české právo standardům běžným v EU a dává kupujícím čas i prostor chránit svá práva. Jde o krok, který přispívá ke kultivaci trhu,“
vysvětluje Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Transparentní průběh a nové formy dražby

Nový zákon zavádí moderní přístupy a větší dohled nad procesem:

Povinná elektronická forma všech dražeb u nemovitostí, jejichž cena přesahuje 500 000 Kč.
Zavádí se i tzv. holandská dražba – kdy cena postupně klesá, dokud se nenajde zájemce. Tento princip podporuje skutečnou tržní konkurenci.
Přesně dané lhůty, zveřejňování informací na centrálním portálu, elektronické přihlášení i ověření identity účastníků.

Výsledkem je vyšší bezpečnost, přehlednost a snazší přístup i pro laickou veřejnost.

Větší ochrana složené dražební jistoty

Doposud nebyly prostředky složené jako tzv. dražební jistota (kauce) vždy dostatečně chráněné. Nově:

Musí být složeny výhradně na zvláštní účet vedený samostatně u banky,
Jistota musí být vrácena do 7 dnů od skončení dražby (neúspěšnému účastníkovi),
Účet nesmí být použit pro jiné účely.

„Tento krok vnímáme jako mimořádně důležitý – chrání peníze běžných lidí, kteří se chtějí účastnit dražby, ale bojí se podvodu. Transparentní práce s financemi je základ důvěry v dražební trh,“
komentuje Monika Lukášová, zkušená realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku.

Posílení pravomocí soudů a kontrola průběhu

Zákon dává větší dohled soudům, které nyní mohou zkoumat i samotný průběh dražby, nikoliv jen její výsledek. Pokud by byla například porušena informační povinnost dražebníka, může soud celý proces zpětně zneplatnit.

Dražebník také nese vyšší odpovědnost za správnost podkladů – např. musí doložit vlastnický list, vymezení práv třetích osob, znalecký posudek (je-li vyžadován), energetický štítek atd. Tím se výrazně snižuje prostor pro manipulaci nebo zatajení důležitých informací.

Co novinky znamenají pro běžné kupující?

Více bezpečí – přísnější pravidla znamenají menší riziko právních vad nebo nejasností.
Lepší přístup – e-dražby lze sledovat a účastnit se jich z pohodlí domova.
Rovnější šance – díky novým formám licitace (např. holandská dražba) může uspět i zájemce s nižším rozpočtem.

„Ještě před pár lety bych lidem bez právníka dražbu nedoporučila. Dnes ale mohou být za určitých podmínek velmi výhodnou a dostupnou cestou k bydlení,“
doplňuje Monika Lukášová

Pozor na rizika, která přetrvávají

Přestože se pravidla zpřísnila, dražba není bez rizika. Kupující si musí vždy:

důkladně ověřit právní stav nemovitosti v katastru,
zjistit, zda nemovitost neobývá neoprávněně třetí osoba,
spočítat celkové náklady včetně daně, poplatků a případné rekonstrukce.

Zejména u nemovitostí prodávaných z exekuce platí, že kupující kupuje v aktuálním stavu – jak právním, tak fyzickém.

Jak může pomoci Realiťák roku?

Ověření realitní odborníci z projektu Realiťák roku rozumějí nejen běžnému prodeji, ale i specifickým situacím, jako jsou dražby, insolvence či výkupní modely. Pokud uvažujete o koupi nemovitosti v dražbě, doporučujeme:

Konzultovat možnosti s realitním makléřem, který má s dražbami zkušenosti,
Nechat si pomoci s posouzením právního stavu nemovitosti,
Získat jistotu, že postupujete v souladu s aktuálními pravidly.

„Cílem Realiťáka roku je, aby lidé nedělali unáhlená rozhodnutí. I dražba může být férovou cestou, ale jen tehdy, když máte správné informace a podporu,“
uzavírá Petr Makovský

-----------------------------------------

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Pokud zvažujete prodej své nemovitosti nebo si nejste jistí, jak správně postupovat, ráda vám s tím pomohu. Díky letité praxi, odbornému zázemí a síti prověřených makléřů z projektu Realiťák roku vám mohu nabídnout bezpečný, efektivní a lidsky přístupný prodej nemovitosti od A do Z. Každá nemovitost je jedinečná – stejně jako její majitel. A právě proto věřím na individuální přístup a férové jednání.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Airbnb pod kontrolou: Nová pravidla pro krátkodobé pronájmy

Daňové novinky 2025: DPH u novostaveb a změny daně z nemovitosti

Nájem nebo vlastní bydlení? Co se vyplatí v roce 2025

Ceny bytů opět rostou: Má ještě smysl čekat na zlevnění?

Hypotéky klesají pod 5 % – vrací se kupující na trh nemovitostí?

Proč je projekt Realiťák roku důležitý?

Změna druhu pozemku Katastrálním úřadem: Vaše práva a možnosti

Majitelem bytu jste až po zápisu do katastru: Co musí obsahovat správný návrh na vklad a jak celý proces zvládnout bez chyb?