7.6.2025 7:20

Nájemní bydlení pod tlakem: Středočeský a Plzeňský kraj zdražují nejrychleji

Nájemní trh v Česku nezpomalil. Ceny rostou ve všech krajích – nejvíce ve Středočeském, Plzeňském a Pardubickém. Zájem o nájemní bydlení roste s tím, jak se vlastní bydlení stává nedostupným. Kdo dnes na trhu vítězí – a kde hledat dostupnější nájem?

Nájemní bydlení zdražuje napříč republikou. Nejrychleji rostou nájmy ve Středočeském a Plzeňském kraji

Nájemní trh v roce 2025 nepolevuje – naopak. Tlak na nájemní bydlení roste ve všech krajích Česka, a to nejen ve velkých městech, ale i v menších regionech a okrajových částech krajských metropolí. Lidé volí nájem z ekonomických i životních důvodů: dostupnost hypoték je stále komplikovaná a flexibilita nájemního bydlení mnohým vyhovuje.

Z meziročních dat za duben 2025 vyplývá, že největší nárůst cen za m² pronájmu zaznamenal Středočeský kraj – z 265 na 301 Kč/m², což představuje růst o 13,6 %. Následuje Plzeňský kraj s +12,2 % a Pardubický kraj s +10,2 %.

„Lidé se stále více přesouvají do Středočeského kraje – a přitom ne vždy kupují. Nájem tu nabízí kompromis mezi cenou, dojezdovou vzdáleností do Prahy a kvalitou bydlení,“ komentuje Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Není to však jen fenomén okolí Prahy. I Olomoucký a Jihomoravský kraj zaznamenaly skoky nad 9 %. To naznačuje, že růst nájmů se neomezuje jen na metropolitní oblasti, ale proniká i do regionálních center a periferií.

„Vidíme zvýšený zájem o nájemní bydlení v krajích, kde se do roku 2022 nájmy prakticky nehýbaly. Lidé dnes volí nájem jako primární volbu, ne jen jako dočasné řešení. A trh na to reaguje růstem,“ říká Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku.

Proč nájmy rostou?

Dlouhodobě nízká výstavba nových bytů, zejména těch určených k pronájmu.
Vysoké ceny nemovitostí vedou k odsouvání koupě a zvyšují tlak na nájemní trh.
Změna životního stylu – mladí lidé a singles častěji preferují flexibilitu nájmu.
Příliv pracovních sil a studentů do regionů zvyšuje poptávku, zejména ve městech jako Plzeň, Pardubice nebo Zlín.

„Nájemní trh je dnes mnohem aktivnější než dřív. A zatímco v minulosti dominovala Praha, dnes sledujeme dvouciferný růst v krajích, které dřív stagnovaly,“ doplňuje Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP.

Nájem místo hypotéky. Vývoj nájemného od roku 2020 ukazuje zásadní změnu preferencí

Ještě v roce 2020 byla situace na nájemním trhu relativně stabilní. V některých krajích ceny dokonce stagnovaly nebo mírně klesaly – zejména pod vlivem pandemie, odchodů studentů a dočasného přesunu části populace z měst. Jenže po roce 2021 nastal obrat. Nájemní trh začal výrazně ožívat a od té doby nájmy rostou každoročně téměř ve všech krajích.

Vývoj nájemného 2020–2025 v několika klíčových krajích:

Kraj	Nájem 04/2020	Nájem 04/2025	Růst za 5 let
Středočeský	206 Kč/m²	301 Kč/m²	+46 %
Plzeňský	184 Kč/m²	267 Kč/m²	+45 %
Pardubický	180 Kč/m²	248 Kč/m²	+38 %
Jihomoravský	248 Kč/m²	326 Kč/m²	+31 %
Praha	331 Kč/m²	403 Kč/m²	+22 %

Jak je z tabulky patrné, Praha zůstává nejdražším městem, ale její tempo růstu je výrazně nižší než ve zbytku republiky. Zatímco v Praze vzrostlo nájemné o 22 %, ve Středočeském nebo Plzeňském kraji se pohybujeme nad 40 %.

„Praha už je velmi nasycený trh, ačkoliv stále extrémně drahý. Naopak v regionech s dobrým dojezdem do větších měst se rozjíždí nová poptávková vlna. Dlouhodobě to může změnit i charakter těchto oblastí,“ vysvětluje Ondřej Hon.

Přelomovým rokem byl 2022, kdy se kombinovaly:

prudký nárůst úrokových sazeb a ztížená dostupnost hypoték,
návrat studentů a zahraničních pracovníků do měst po pandemii,
rostoucí inflace, která vedla majitele bytů ke zvyšování nájmů,
a současně nedostatek volných bytů k pronájmu.

„Od roku 2022 sledujeme posun: nájem není provizorní řešení, ale dlouhodobá volba. Mnoho mladých lidí se na koupi bytu dnes ani nesoustředí – vědí, že si raději flexibilně pronajmou, než by se zadlužovali na 30 let,“ komentuje Monika Lukášová.

"Tato změna v myšlení mladých lidí je zásadní pro budoucnost trhu s bydlením. Dlouhodobý nájem se stává běžnou součástí životního stylu, což může ovlivnit i podobu měst a nabídku bytů" doplňuje Petr Bareš - jednatel společnosti NRG International Realty

V regionech jako Pardubicko, Olomoucko nebo Plzeňsko dnes působí nájemní trh jako tlumič extrémních cen nemovitostí. A roste s ním i počet investorů, kteří své byty začínají cíleně nabízet k pronájmu – často se zajímavým výnosem vzhledem k rostoucím cenám nájmů.

„V krajích mimo Prahu jsou dnes výnosy z nájmů atraktivnější. A právě tam se přesouvá i zájem investorů – nejen do novostaveb, ale i do starších bytů v dobrých lokalitách,“ uzavírá Petr Makovský.

Co dál? Nájemní trh zůstane silný, ale nájemníci začnou vybírat

Vývoj posledních let ukázal, že nájemní bydlení už není dočasné řešení, ale standardní způsob života. A zatímco dříve se nájemníci spokojili s čímkoliv, dnes mají více informací, možností a očekávání. Trh se profesionalizuje – a na to musí reagovat i pronajímatelé.

Co čeká nájemníky?

Pro nájemníky bude klíčové sledovat nejen výši nájemného, ale také kvalitu bydlení, lokalitu a přístup pronajímatele. Nájem dnes stojí mnohdy stejně jako splátka hypotéky – ale bez možnosti „vlastnit“. Proto lidé očekávají více.

„Nájemníci jsou citlivější. Chtějí dobře vybavený byt, férovou smlouvu, a ne pronajímatele, který zdraží po půl roce. A to je dobře – trh se kultivuje,“ říká Monika Lukášová.

Zároveň poroste důraz na lokalitu. Lidé nechtějí platit 350 Kč/m² za byt na sídlišti bez občanské vybavenosti. Preferují menší byty v lepších lokalitách nebo větší na okraji s dobrou dopravou. Výsledkem bude větší diverzifikace trhu – některé byty se budou pronajímat „samy“, jiné zůstanou prázdné.

Co čeká pronajímatele?

Majitelé bytů by měli být připraveni na to, že do budoucna nebude stačit jen nabídnout volný byt. Rostoucí konkurence, vyšší nároky a legislativní změny (např. ve vztahu k jistotě, daním či krátkodobým pronájmům) si vyžádají profesionálnější přístup.

„Kdo bude mít byt v dobrém stavu, férové podmínky a bude umět jednat s nájemcem, ten si nájemníka najde vždy. Ti ostatní budou muset přehodnotit svůj přístup – nebo slevit,“ říká Petr Makovský.

Kde je ještě prostor k růstu?

Z dat je patrné, že Praha už téměř narazila na cenový strop. Ale v krajích jako Plzeňský, Pardubický, Středočeský nebo Olomoucký je prostor k růstu stále znatelný. Právě zde kombinace dostupných bytů, pracovní migrace a rozvoje infrastruktury vytváří ideální podmínky pro stabilní vývoj nájmů.

„Stále více lidí hledá nájem nejen kvůli financím, ale i kvůli životnímu stylu. Města, která nabídnou kvalitní a dostupné nájemní bydlení, získají výhodu – ekonomickou i demografickou,“ uzavírá Ondřej Hon.

Výhled na zbytek roku 2025

Očekává se, že nájmy budou i nadále růst, ale pomaleji než v letech 2023–2024. Mírné ochlazení poptávky může přijít v důsledku stabilizace úrokových sazeb a růstu nových developerských projektů. Přesto ale platí: nájemní trh v krajích je silný a zůstane důležitou součástí českého realitního mixu.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete koupit nebo pronajmout byt či dům rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete např. ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy, VALUO.cz, TOPLAK.pro a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Chatařská realita 2025: Euforie pominula, ale zájem zůstává

Rodinné domy na vzestupu: Nejrychleji zdražují mimo metropole

Kde byty zdražily nejvíc? Velké srovnání krajů: ceny od roku 2016 do dnes

Regionální metropole zažívají růst: Ústí, Ostrava a Liberec předhánějí zbytek Česka

Realitní mapa Středočeského kraje 2025: Kam se vydat za investicí, nájmem nebo vlastním bydlením?

Praha na kousky: Nejrychleji rostou ceny v Liboci, Satalicích a Komořanech

Městské reality: Která okresní města ve Středočeském kraji táhnou?

Skrytí vítězové realitního trhu: Okresy, kde byty zdražují nejrychleji

Analýza vývoje realitního trhu květen 2025: Ceny rostou, nájmy se utrhly a lidé kupují domy na opravu