27.4.2026 6:55

PENB v kontextu prodeje a pronájmu nemovitostí: kdy je povinný, kdy ne a proč ho neřešit na poslední chvíli

Průkaz energetické náročnosti budovy je při prodeji a pronájmu nemovitostí zákonnou povinností. V praxi však kolem něj stále vzniká řada nejasností – od výjimek až po situace, kdy chybí projektová dokumentace budovy. Právě proto je důležité, aby se otázka PENB neodkládala až na závěr obchodu, ale řešila se už při samotné přípravě prodeje nebo pronájmu.

„PENB bývá veřejností často vnímán jen jako další administrativní formalita, ale ve skutečnosti jde o důležitý dokument, který má své jasné místo jak při prodeji, tak při pronájmu nemovitosti. Z pohledu vlastníka i kupujícího je důležité, aby byl zajištěn včas a správně,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

Co je PENB a proč je důležitý

Průkaz energetické náročnosti budovy, zkráceně PENB, je dokument, který hodnotí energetickou náročnost budovy a její předpokládané provozní náklady. Povinnost jeho zajištění vychází ze zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, a vztahuje se zejména na prodej nebo pronájem budovy či její ucelené části, například bytové jednotky.

Prodávající nebo pronajímatel je povinen průkaz předložit zájemci již v průběhu jednání a energetickou třídu uvádět také v inzerci nemovitosti. Pokud tato povinnost není splněna, může Státní energetická inspekce uložit sankci až do výše 100 000 Kč fyzické osobě a až 200 000 Kč podnikající fyzické nebo právnické osobě.

V praxi proto hraje důležitou roli také realitní makléř, který by měl klienta na tuto zákonnou povinnost upozornit hned na začátku spolupráce. Včasné řešení PENB totiž pomáhá předejít zbytečným komplikacím, prodlevám i nedorozuměním při samotném obchodu.

Kdy PENB není potřeba

Výjimky z povinnosti zpracovat průkaz energetické náročnosti budovy stanovuje opět zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií. PENB se například nevyžaduje u samostatně stojících budov s energeticky vztažnou plochou do 50 m², u některých rekreačních objektů využívaných pouze část roku nebo u kulturních památek.

Zvláštní výjimka se může vztahovat také na velmi staré budovy postavené před rokem 1947, pokud se na tom prodávající a kupující písemně dohodnou. Tato výjimka však platí pouze tehdy, pokud od té doby neproběhla tzv. větší změna dokončené budovy, tedy stavební úprava zasahující více než 25 % plochy obálky budovy. Pokud tedy u starší budovy došlo po roce 1947 k přístavbě, nástavbě, zateplení nebo například ke zobytnění podkroví, povinnost zpracovat PENB zpravidla vzniká.

Právě zde se v praxi často ukazuje, že vlastník nemovitosti si není jistý, zda se na něj výjimka skutečně vztahuje. I proto je vhodné situaci předem konzultovat s odborníkem, nikoli spoléhat na domněnky nebo neúplné informace z internetu.

„U starších nemovitostí bývá situace často složitější, než se na první pohled zdá. Majitelé se někdy domnívají, že díky stáří domu PENB nepotřebují, ale po bližším prověření se ukáže, že v minulosti proběhly úpravy, které povinnost jeho zpracování znovu aktivují. Právě tady je role zkušeného makléře velmi důležitá,“ upozorňuje Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Nejčastější problém: chybějící nebo neaktuální dokumentace

Energetičtí specialisté s oprávněním Ministerstva průmyslu a obchodu se při zpracování PENB pro prodej nebo pronájem nemovitostí často setkávají s opakujícími se problémy. Jednou z nejčastějších komplikací je nedostupná nebo neaktuální projektová dokumentace budovy. To může prodloužit dobu zpracování průkazu a v některých případech také zvýšit jeho cenu.

„Nejčastěji se setkáváme s tím, že majitelé nemají aktuální projektovou dokumentaci domu. V takovém případě musíme budovu zaměřit a konstrukce identifikovat přímo na místě, což celý proces zpracování průkazu prodlužuje,“ vysvětluje Ing. Jáchym Jirásek, energetický specialista.

Pro realitní makléře z toho vyplývá jednoduché, ale velmi důležité doporučení: ověřit existenci projektové dokumentace již při přípravě zakázky. Pokud dokumentace chybí nebo je zjevně zastaralá, je vhodné počítat s tím, že zpracování PENB bude vyžadovat místní šetření, více času a často i vyšší náklady.

PENB není formalita na počkání

Dalším častým nedorozuměním je představa, že zpracování PENB je administrativně jednoduchý úkon založený pouze na několika základních informacích o budově. Ve skutečnosti je situace výrazně složitější.

„Laici si často myslí, že pro zpracování PENB stačí sdělit několik základních informací – například že dům je zděný, má plastová okna s dvojsklem a vytápění zajišťuje plynový kotel. Ve skutečnosti ale vzniká detailní výpočetní model budovy. Ten zahrnuje plochy všech obvodových konstrukcí, pro každou z nich se stanovuje součinitel prostupu tepla, zohledňuje se vliv stínění okolními objekty, parametry technických zařízení budovy a další faktory. Samotný výpočet pak probíhá v hodinovém výpočetním kroku pro celý rok provozu budovy,“ popisuje Jáchym Jirásek.

Makléř by proto měl klientovi vysvětlit, že zpracování průkazu vyžaduje určité podklady a čas. Předejde se tak situacím, kdy prodávající očekává okamžité vyřízení dokumentu nebo nechá jeho zajištění až na poslední chvíli. Energetičtí specialisté se totiž v praxi často setkávají právě s tím, že se PENB začíná řešit až ve chvíli, kdy je obchod téměř uzavřený.

Proč řešit PENB už při převzetí zakázky

„Ve většině případů je nejjednodušší začít řešit PENB už při přípravě prodeje nemovitosti, nikoli až ve chvíli, kdy je kupující připraven podepsat smlouvu. V praxi se bohužel často setkáváme s tím, že se průkaz řeší na poslední chvíli. Pokud je nutné zpracování ve zrychleném režimu, například večer nebo o víkendu, promítne se to obvykle i do ceny služby,“ popisuje zkušenosti z praxe specialista.

Z pohledu realitního makléře je proto ideální zahrnout kontrolu existence PENB mezi první kroky při převzetí zakázky. Včasné zajištění průkazu umožňuje správně uvést energetickou třídu v inzerci a zároveň předejít zdržení při samotném podpisu smlouvy nebo nájemní dokumentace.

To je důležité nejen z hlediska zákonné povinnosti, ale i z hlediska profesionálního vedení celé zakázky. V dobře připraveném prodeji by totiž PENB neměl být překážkou ani stresovým bodem na poslední chvíli, ale standardní součástí procesu.

Pasport stavby může výrazně pomoci

Velkou pomocí může být také existence aktuální dokumentace budovy, případně základního pasportu stavby.

„Pokud si majitelé nechají s předstihem zpracovat pasport stavby, výrazně tím zjednoduší práci energetickému specialistovi i celý proces přípravy prodeje. Vyhneme se situacím, kdy je nutné hledat staré výkresy na půdě, skenovat nečitelné papírové podklady nebo na místě doměřovat různé přístavby. V takových případech je často efektivnější nechat budovu zaměřit projektantem a vytvořit základní dokumentaci, která poslouží nejen pro PENB, ale i pro další budoucí úpravy domu,“ uzavírá doporučení z praxe Jáchym Jirásek.

Pro makléře může být vypracování projektové dokumentace zároveň příležitostí nabídnout klientovi širší servis. Zajištění základní dokumentace budovy nebo pasportu stavby může usnadnit nejen zpracování PENB, ale také případné rekonstrukce, legalizaci některých stavebních úprav nebo další administrativní úkony spojené s nemovitostí.

Zkušený makléř pomůže předejít zbytečným problémům

Právě u dokumentů, jako je PENB, se v praxi ukazuje, jak důležitá je role zkušeného a dobře připraveného realitního makléře. Ten by neměl řešit jen inzerci a prohlídky, ale také včasné zajištění všech podkladů, které jsou pro bezpečný a hladký průběh obchodu nezbytné.

Prověření makléři zapojení do projektu Realiťák roku pomáhají klientům orientovat se i v těchto technických a právních povinnostech. Díky tomu se snižuje riziko zdržení, chyb v inzerci nebo komplikací při podpisu smluv. A právě to je v dnešní době pro prodávající i pronajímatele velmi důležité.

Úplně na závěr

9.ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.

S důvěrou,
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku

Pokud prodáváte nebo pronajímáte nemovitost a chcete poradit s nastavením ceny, smluv, postupů nebo se jen ujistit, že máte vše správně, napište mi. Ráda vám pomohu najít nejbezpečnější a nejefektivnější řešení – ať už půjde o konzultaci, nebo rovnou o kompletní zajištění prodeje či pronájmu.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Změna druhu pozemku bude nejspíš dražší: obce mají získat podíl na zhodnocení území a vlastníci si připlatí

Zemřel manžel, dvě nezletilé děti, hypotéka a nemovitost v SJM: co vás čeká a jak bezpečně prodat

Trvalé bydliště krok za krokem: jak ho zařídit, co to znamená v nájmu a jak se má bránit pronajímatel

Společné části domu a rekonstrukce: kdy pomůže „fond oprav“ a proč to musí znát každý vlastník bytu

Jak vypadá dokonalý domov? Není o dokonalosti – ale o pocitu „doma“

Provize realitního makléře pod lupou: za co klient skutečně platí a proč záleží na kvalitě služby

Právo stavby v praxi: když můžete postavit a vlastnit stavbu na cizím pozemku

Nová pravidla DPH u nemovitostí od 1. 7. 2025: podrobný průvodce pro makléře, prodávající i investory

Prodej zděděné chaty: musím to „hlásit“ finančnímu úřadu, podávat daňové přiznání a kdy platí osvobození