6.5.2026 17:19
Posledních 8 kvartálů ukazuje u malých segmentů velmi zajímavý vývoj. Garáže k prodeji v celé ČR zdražily z 24 952 Kč/m² (Q2 2024 / 06/2024) na 33 637 Kč/m² (Q1 2026 / 03/2026), tedy o +34,81 %, a současně se jejich Doba nabízení zkrátila ze 147 dní na 60 dní. Chaty a chalupy k prodeji vzrostly z 37 444 Kč/m² na 45 904 Kč/m² (+22,59 %) a jejich Doba nabízení klesla ze 162 dní na 81 dní. V obou segmentech je tedy hlavním příběhem nejen cena, ale především výrazné zrychlení trhu v Q1 2026.
Malé segmenty realitního trhu bývají často přehlížené, přitom umí ukázat velmi zajímavé změny dříve nebo čitelněji než hlavní rezidenční kategorie. Platí to zvlášť pro garáže a chaty/chalupy, tedy dva segmenty, které mají zcela odlišnou klientelu i motivaci kupujících. U garáží často rozhoduje dostupnost ve městech, investiční úvaha nebo praktická potřeba parkování. U chat a chalup naopak hraje větší roli rekreační využití, druhé bydlení, sezonnost a vztah k lokalitě.
Právě proto je zajímavé sledovat tyto dva segmenty vedle sebe. Na první pohled se mohou zdát nesrovnatelné, ale z pohledu trhu mají jednu společnou vlastnost: oba jsou velmi citlivé na změnu nálady kupujících. Když se změní ochota utrácet za „vedlejší“ nebo doplňkový typ nemovitosti, projeví se to na garážích i na rekreačních objektech velmi rychle. A právě kvartální data za posledních osm období ukazují, že v obou segmentech došlo nejen k růstu cen, ale i k velmi výrazné změně rychlosti trhu.
Na trhu garáží je to mimořádně dobře vidět. Cena za m² za osm kvartálů vyrostla výrazně, ale hlavním příběhem je prudké zkrácení Doby nabízení v Q1 2026. U chat a chalup je obraz podobný, jen s vyšší cenovou hladinou a většími objemy nabídky. I zde ale platí, že trh se v závěru období zrychlil mnohem víc, než by samotná cena napověděla.
Kvartální pohled je zde ideální právě proto, že malé segmenty umí být v jednotlivých měsících volatilnější. Když se ale díváme na poslední měsíc každého kvartálu, dostáváme čitelnější obraz skutečného trendu a můžeme mnohem lépe odlišit krátkodobý výkyv od skutečné změny trhu.
U garáží v celé ČR jsou poslední kvartály velmi výmluvné:
Za celé sledované období tedy platí:
To je velmi silná změna. U garáží nejde jen o růst cen, ale především o to, že trh v Q1 2026 výrazně zrychlil. Ještě v Q4 2025 se bavíme o 131 dnech, ale o kvartál později už jen o 60 dnech. To je z pohledu trhu s garážemi zásadní posun.
Je dobré si uvědomit, že garáže jsou specifický segment. Kupující zde často neřeší „životní bydlení“, ale doplňkovou potřebu nebo investiční logiku. Právě proto bývá tento trh citlivý na změnu dostupnosti, lokální nedostatek parkování nebo návrat investorů k menším a lépe uchopitelným aktivům. A právě data za Q1 2026 ukazují, že poptávka byla v tomto segmentu výrazně aktivnější než v předchozích kvartálech.
„U malých segmentů bývá rychlost trhu velmi důležitá. Pokud se zkracuje doba nabízení tak výrazně jako u garáží, je to jasný signál, že kupující tento segment znovu velmi aktivně sledují.“
Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
To potvrzuje, že současný závěr období není jen „další čtvrtletí v řadě“, ale skutečný zlom v rychlosti trhu.
U chat a chalup v celé ČR jsou poslední kvartály neméně zajímavé:
Za celé sledované období tedy platí:
U chat a chalup je cenový růst o něco mírnější než u garáží, ale trh se i zde v závěru období výrazně zrychlil. A to je velmi důležitá zpráva. Rekreační objekty bývají typicky citlivé na spotřebitelskou náladu, ekonomickou jistotu i sezonnost. Pokud se právě zde doba nabízení propadne na polovinu, naznačuje to návrat aktivnější poptávky a vyšší ochotu domácností i investorů tento segment znovu nakupovat.
„Chaty a chalupy jsou segment, kde se velmi rychle promítá nálada trhu. Když se zrychlí i tady, je to důležitý signál širší změny chování kupujících.“
Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku
Znovu tedy vidíme podobný obraz jako u garáží: konec období přináší nejen nové cenové maximum, ale hlavně prudké zlepšení rychlosti trhu.
Když postavíme oba malé segmenty vedle sebe, dostaneme velmi zajímavý obrázek.
To je velmi důležité, protože to ukazuje, že nejde jen o náhodu v jednom segmentu. Pokud se zrychlují garáže i rekreační objekty, může to být signál širší změny nálady trhu.
Prakticky to znamená, že garáže dnes působí jako menší, ale velmi živý a rychlý segment. Chaty a chalupy zůstávají objemově větším a komplexnějším trhem, kde do hry vstupuje více faktorů — lokalita, rekreační potenciál, technický stav nebo sezonnost.
„Malé segmenty se často čtou jako okraj trhu, ale právě ony někdy velmi rychle ukážou změnu nálady kupujících. Garáže i chaty/chalupy teď ukazují výrazné zrychlení.“
Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku
U garáží je velmi dobře vidět rozdíl mezi cenovým stropem a dynamikou. Praha zůstává nejdražší, ale nejrychlejší růsty se odehrávají jinde — hlavně na Vysočině a ve Zlínském kraji. To je přesně ten typ vývoje, který ukazuje, že malé segmenty nelze číst jen přes hlavní města.
U chat a chalup je znovu vidět, že nejvyšší absolutní cena a nejvyšší dynamika nejsou totéž. Praha a Středočeský kraj drží cenovou hladinu, ale nejsilnější meziroční růst se odehrává v Královéhradeckém kraji a dalších regionech, které zjevně těží z vyšší rekreační atraktivity nebo posílené poptávky.
Malé segmenty rozhodně nejsou „bezpracné“. Přestože se trh zrychluje, i zde platí, že největší šanci mají dobře připravené nabídky se správně nastavenou cenou. U garáží může rozhodovat lokalita a technický stav, u chat a chalup navíc kvalita objektu, pozemku, dostupnost a rekreační potenciál.
Právě u prodávajících bývá častou chybou představa, že u menší nebo „jednodušší“ nemovitosti není potřeba věnovat takovou péči přípravě jako u bytu nebo domu. Data ale ukazují pravý opak. Ve chvíli, kdy se trh zrychluje, roste citlivost kupujících na správné nastavení ceny i na kvalitu prezentace. U garáže může rozhodovat i zdánlivý detail — například přesný popis přístupu, rozměrů, typu vrat, technického stavu nebo skutečnosti, zda je nemovitost vhodná i jako investice či pronájem. U chaty nebo chalupy je těch faktorů ještě víc: technický stav, možnost celoročního užívání, voda, odpady, vytápění, příjezdová cesta, okolí, ale i to, jak jasně je nabídka schopná vysvětlit, co objekt nabízí a komu je určen.
Prodávající by si měl z kvartálních dat odnést i jednu důležitou věc: rychlejší trh neznamená, že je možné cenu „přestřelit“. Naopak. Pokud se segment stává živější, kupující více porovnávají a rychleji odhalí, kde je nabídka atraktivní a kde ne. Doba nabízení se dnes zkracuje zejména u správně nastavených nemovitostí, nikoli automaticky u všech.
Q1 2026 ukazuje, že u obou segmentů může být rozhodovací okno kratší než dřív. Kvalitní garáže nebo zajímavé rekreační objekty se dnes mohou z trhu ztrácet výrazně rychleji než v předchozích kvartálech.
Pro kupující to znamená dvojí doporučení. Zaprvé: je potřeba mít mnohem jasněji srovnané priority. U garáže to může být například lokalita, šířka vjezdu, možnost parkování většího auta, bezpečnost nebo budoucí likvidita. U chaty či chalupy je nutné si ještě před prohlídkou ujasnit, zda jde o objekt pro víkendové využití, sezónní rekreaci, delší pobyty, nebo dokonce o alternativu druhého bydlení. Každá z těchto variant totiž vede k jinému pohledu na cenu i technický stav.
Zadruhé: kupující by neměl podcenit přípravu. U rychlejšího trhu už nestačí „jen se podívat“. U zajímavých nemovitostí je důležité být připraven rychle rozhodnout, případně si hned ověřit klíčová rizika. U garáží je to relativně jednoduché, ale u chat a chalup je naopak velmi důležité nenechat se unést dojmem z lokality nebo atmosféry a soustředit se na praktické a technické otázky. Právě zde se často láme rozdíl mezi dobrou koupí a zbytečně drahou chybou.
U malých segmentů je velmi důležitá lokální znalost. Trh se tady dokáže měnit rychle a regionální rozdíly bývají výrazné. Právě zde má smysl opírat se o data a nespoléhat na „pocit z trhu“.
Pro makléře jsou malé segmenty často podceňovanou, ale velmi cennou disciplínou. Právě zde se totiž ukazuje, kdo umí klientovi opravdu poradit a kdo jen „vyvěsí inzerát“. U garáží a rekreačních objektů je nutné umět vysvětlit nejen cenu, ale i to, proč se v konkrétním místě trh chová právě takto. Proč se garáž v jednom regionu prodává rychle a v jiném pomaleji. Proč chata v atraktivní lokalitě může růst rychleji než běžný bytový trh. A proč kupující v těchto segmentech reagují citlivěji na některé parametry než jinde.
Makléřská přidaná hodnota je zde i v tom, že pomáhá klientovi správně číst rizika. U garáží to mohou být právní a praktické otázky, u chat a chalup pak zejména technický stav, způsob užívání, infrastruktura a reálné náklady do budoucna. V době, kdy se oba segmenty zrychlují, roste význam toho, aby makléř uměl klienta nejen „dovést k obchodu“, ale také ho ochránit před špatným očekáváním nebo zbytečně uspěchaným rozhodnutím.
Celkově tedy platí, že malé segmenty nejsou okraj trhu, který by šel řešit zjednodušeně. Naopak. Právě jejich kombinace nižšího objemu, vyšší lokální citlivosti a aktuálně rostoucí rychlosti z nich dělá oblast, kde má práce s daty, lokální zkušenost a kvalitní poradenství mimořádně vysokou hodnotu.
Pro širší pochopení je užitečné uvažovat i tyto vlivy:
Kvartální pohled na posledních osm období ukazuje, že malé segmenty trhu se v březnu 2026 dostaly do velmi zajímavé fáze. Garáže v celé ČR zdražily z 24 952 Kč/m² na 33 637 Kč/m² (+34,81 %) a zároveň se jejich Doba nabízení propadla ze 147 dní na 60 dní. Chaty a chalupy vzrostly z 37 444 Kč/m² na 45 904 Kč/m² (+22,59 %) a jejich Doba nabízení klesla ze 162 dní na 81 dní. V obou segmentech tedy nevidíme jen cenový růst, ale i velmi výrazné zrychlení trhu.
To je důležité hlavně proto, že malé segmenty bývají citlivým barometrem změny trhu. Pokud se zrychlí garáže i rekreační objekty, nejde jen o izolovaný výkyv, ale spíše o širší změnu poptávky a nálady kupujících. Pro prodávající to znamená příležitost, ale ne automatický úspěch — i zde rozhoduje kvalita nabídky, cena a lokální znalost trhu. Pro kupující je to signál, že zajímavé objekty mohou mizet rychleji než dřív. A pro makléře je to další potvrzení, že i „malé segmenty“ si zaslouží stejnou analytickou pozornost jako byty nebo domy.
Právě u garáží je navíc důležité si uvědomit, že nejde jen o okrajový doplněk k bydlení. V mnoha městech a lokalitách se z garáže stává samostatně velmi cenné aktivum — ať už z praktického důvodu parkování, nebo jako relativně jednoduchá investiční nemovitost. Když se cena za m² v tomto segmentu zvyšuje a současně se trh výrazně zrychluje, znamená to, že kupující nevnímají garáž jen jako „bonus“, ale jako reálně důležitou součást majetku nebo portfolia. To je důležitá informace i pro vlastníky, kteří garáž dlouhodobě podceňovali a vnímali ji jen jako vedlejší položku.
U chat a chalup je příběh trochu jiný, ale stejně zajímavý. Rekreační objekty jsou tradičně citlivé na ekonomickou náladu domácností, na sezonní očekávání i na to, zda lidé chtějí investovat do druhého bydlení, víkendového zázemí nebo úniku z městského prostředí. Pokud právě v tomto segmentu dojde během několika kvartálů k růstu ceny a zároveň ke zkrácení doby nabízení na polovinu, je to silný signál, že poptávka zůstává živá a že trh rekreačních objektů nepůsobí unaveně. Naopak — i tady se ukazuje, že kvalitní nabídky s dobrým poměrem ceny, lokality a technického stavu mají velmi dobrou šanci na rychlou realizaci.
Velmi důležité je také to, že oba segmenty potvrzují stejnou zásadu jako hlavní rezidenční trh: samotná cena nestačí. Bez souběžného pohledu na Dobu nabízení a Počet nabídek může být interpretace zavádějící. Může se zdát, že trh jen zdražuje, ale právě rychlost prodeje ukazuje, jestli za růstem stojí i skutečně aktivní poptávka. A v březnu 2026 data říkají poměrně jasně, že ano. Trh se nejen posunul cenově, ale je i podstatně průchodnější než na začátku sledovaného období.
Pro veřejnost z toho plyne jednoduchá, ale důležitá zpráva: ani malé segmenty není dobré řešit „pocitově“. U garáží i rekreačních objektů se dnes vyplatí opírat se o konkrétní data, sledovat kvartální vývoj a pracovat s lokálním srovnáním. Právě tam totiž často vznikají největší chyby — jednou v přehnaném očekávání ceny, podruhé v podcenění toho, jak rychle se trh změnil.
A pro makléřskou praxi je tento vývoj dalším potvrzením, že profesionální práce má smysl i tam, kde se někdy předpokládá „jednoduchý obchod“. I u garáže nebo chalupy dnes rozhodují dobré podklady, správné nacenění, realistická strategie a schopnost klientovi vysvětlit, co je skutečná síla trhu a co už je jen dojem.
9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.
Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?
Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.
Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz
Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj
-------------------------------------------.
Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:
D1 Praha–Brno–Ostrava: páteřní dálnice, která zrychluje trh bydlení
Pronájem bytů v ČR za 7 let: cena +30 % na 317 Kč/m². Nabídka narostla o 63 % a trh zůstává rychlý
D11 Praha–Hradec–Trutnov: dálnice, která zrychluje trh bydlení (byty, domy i nájmy)
Středočeský kraj: byty v prodeji +14,9 % YoY a prodeje zrychlují; nájmy rostou, nabídka sílí
Nájemní byty v ČR: 01/2026 na 313 Kč/m², nabídka za rok +27,8 % a trh zůstává rychlý
D35 přepisuje mapu bydlení: kde rostou byty, domy i nájmy nejrychleji
Byty v prodeji zrychlily: ČR za rok +14,1 % na 94 755 Kč/m² a doba nabízení spadla na 97 dní
D6 Praha–Karlovy Vary: dálnice, která rozhýbala ceny bytů, domů i nájmů
Byty v Česku za 5 let: +43,9 % a rekord 94 225 Kč/m². Prosinec 2025 přinesl i nejrychlejší prodeje
Jak se za rok změnil trh s byty: metr zdražil o 15,8 %, ale byty mizí dvakrát rychleji
Zlínský kraj 2016–2025: Domy prudce zdražily, ale prodávají se rychleji. Trh táhne Zlín a Vsetínsko
Malé segmenty, velké zisky: garáže a rekreační objekty 2016–2025
Olomoucký kraj 2016–2025: Stabilní region, rychlý růst a návrat důvěry kupujících
Plzeňský kraj 2016–2025: Silná metropole, rostoucí suburbia a výrazné rozdíly mezi okresy
Nájmy zrychlily, ne zlevnily: 308 Kč/m² v říjnu 2025 a byty mizí za 23 dní
Jak se z 28 tisíc stalo 92 tisíc za metr: 10 let českého bytového trhu (2016–10/2025)
Jihomoravský kraj 09/2025: byty i domy ve výrazném růstu, nájemní trh rekordně rychlý
Kraj Vysočina: byty 64 009 Kč/m², domy +22,7 % za tři roky. Nájemní trh je rychlý a stabilní
Královéhradecký kraj: byty nad 75 tis./m², domy +35 % za tři roky. Nájemní trh je bleskurychlý
Byty na prodej výrazně zrychlily a zdražily: Česko +17,8 % meziročně, inzerce spadla na 62 dní
Domy na prodej: srpen 2025 49 023 Kč/m², za tři roky +16,1 %. Mezi kraji ale panují „dva trhy“
Moravskoslezský kraj: Analýza realitního trhu v okresních městech (2016–2025)
Nájmy bytů jedou dál: srpen 2025 na 313 Kč/m², za tři roky +20,8 %. Nabídky se točí rychle
Byty na prodej na novém maximu. Za tři roky +27 %, nejrychleji dohánějí „levné“ kraje
Okresní města ve Středočeském kraji – podrobná analýza trhu s byty, domy a nájmy (červenec 2025)
Chata jako investice? Za pět let se ceny chat a chalup v ČR zdvojnásobily – a poptávka stále drží
Středočeský kraj jako celek – vývoj realitního trhu (2016–2025)
Moravskoslezský kraj: Vývoj realitního trhu do července 2025
Byty v Česku za pět let zdražily o 95 %: Kdy růst zrychlil a kdy naopak trh zpomalil?
Kde byty nejvíce zdražily a kde ceny spíše stagnují? Překvapivý přehled okresů v Česku
Rodinné domy v Česku výrazně zdražily. V Praze překročila cena 100 tisíc korun za metr čtvereční
Kde se ještě dá koupit byt pod 45 tisíc za metr? Přehled nejdostupnějších okresů v ČR
Pronájmy pod lupou: Praha vede, ale Jihomoravský kraj a Středočeský ji dohánějí
Bydlení za všechny peníze: Rozdíl mezi nejdražším a nejlevnějším krajem přes 110 tisíc za metr
Nájmy opět rostou: Za poslední rok v Česku o 34 korun za metr. Proč se situace bude dál zhoršovat?
Byty dál zdražují. Za 5 let vzrostly ceny o 70 %, rekord padl letos v červnu
Praha nejsou jen průměry: extrémy mezi čtvrtěmi se dál prohlubují
Ceny rodinných domů raketově vzrostly: Nejvíc v Jihomoravském kraji a na Vysočině
Ceny starších bytů raketově vzrostly. V Ústeckém kraji se za 5 let zdvojnásobily
Vývoj trhu s nájemním bydlením v Praze (2016–2025)
Ceny bytů v krajích Česka od roku 2016 vzrostly i trojnásobně. Kde je bydlení nejdražší?
Český realitní trh v dekádě proměn: Od boomu k oživení (2016-2025) - Novostavby vs. seconhand
Nájemní bydlení pod tlakem: Středočeský a Plzeňský kraj zdražují nejrychleji
Chatařská realita 2025: Euforie pominula, ale zájem zůstává
Rodinné domy na vzestupu: Nejrychleji zdražují mimo metropole
Kde byty zdražily nejvíc? Velké srovnání krajů: ceny od roku 2016 do dnes
Regionální metropole zažívají růst: Ústí, Ostrava a Liberec předhánějí zbytek Česka
Realitní mapa Středočeského kraje 2025: Kam se vydat za investicí, nájmem nebo vlastním bydlením?
Praha na kousky: Nejrychleji rostou ceny v Liboci, Satalicích a Komořanech
Městské reality: Která okresní města ve Středočeském kraji táhnou?
Skrytí vítězové realitního trhu: Okresy, kde byty zdražují nejrychleji
Domy za hranicí dostupnosti? Ve Středočeském kraji rostou ceny rodinného bydlení dvouciferně
Kde rostou ceny bytů nejrychleji? Překvapení v krajích: Praha už není jediná hvězda
Byty pod tlakem: Kde ve Středočeském kraji rostou ceny nejrychleji?
Realitní trh v Česku zrychluje: Ceny bytů a domů rostou, prodeje jsou rekordně rychlé
Analýza vývoje realitního trhu duben 2025 - Růst cen, rekordní poptávka a investiční jistota
Analýza vývoje realitního trhu únor 2025 - Růst cen a vliv financování
Analýza vývoje realitního trhu leden 2025
Realitní zpravodaj - leden 2025 aneb aktuální situace na realitním trhu
---------------------------
Petr Makovský