13.6.2025 13:01

Ceny bytů v krajích Česka od roku 2016 vzrostly i trojnásobně. Kde je bydlení nejdražší?

Cenová mapa realit: Jak se od roku 2016 změnily ceny bytů v jednotlivých krajích? Od roku 2016 sledujeme dramatický vývoj cen bytů napříč Českou republikou. Zatímco v některých regionech se ceny zdvojnásobily, jinde dokonce ztrojnásobily. Nová data ukazují, kde jsou dnes byty nejdražší, kde ceny rostou nejrychleji – a kde naopak dochází ke stagnaci. V článku najdete cenové indexy za jednotlivé kraje i celou ČR, a to včetně aktuálních hodnot z května 2025.

Vývoj cen bytů napříč kraji: Kdo vede žebříček růstu?

Nejvyšší nárůst cen zaznamenal Jihočeský kraj, kde se cena za metr čtvereční oproti lednu 2016 více než ztrojnásobila. Ještě v roce 2016 se tu byty prodávaly za částky kolem 30–35 tisíc Kč/m², dnes už se průměr pohybuje okolo 100 tisíc Kč/m². Podobně prudký růst zaznamenal i Jihomoravský kraj, kde se ceny od ledna 2016 zvýšily o 167 %.

Naopak nejpomaleji rostl Karlovarský kraj, který byl ale dlouhodobě jedním z cenově nejdostupnějších. Přesto i zde se ceny za poslední dekádu zvýšily o více než 129 %.

Petr Čajan, majitel REALITY PRODAROST komentuje vývoj takto: "Na základě dostupných dat můžeme potvrdit, že tyto trendy pozorujeme i z našich analýz. Klesající hypoteční sazby, které se blíží k hranici 4,5% s očekávaným poklesem ke 4 %, skutečně začínají lákat další kupce na trh. Trh s byty se rozhýbal i díky realizaci tzv. odložené poptávky, kdy zájemci o bydlení po dvou letech vysokých úroků přestali vyčkávat a pustili se do nákupu nemovitostí. V mnoha lokalitách pozorujeme mírný převis poptávky nad nabídkou, zejména v Praze a okolí, kam se ročně přistěhuje kolem 14 tisíc lidí, zatímco se staví pouze 6-7 tisíc nových bytů ročně"

Detailněji: Co se stalo mezi roky 2020 a 2025?

Zásadní zlom přišel v roce 2020, kdy pandemie COVID-19 změnila spotřebitelské chování i situaci na trhu. V té době se do nemovitostí přesunula řada úspor, poptávka po vlastním bydlení dramaticky vzrostla a zároveň klesly úrokové sazby hypoték. V letech 2020–2021 to vedlo k prudkému nárůstu cen bytů napříč republikou.

Například v Praze vzrostl cenový index z cca 175 (leden 2020) na 245 (květen 2025). Jihomoravský kraj vyskočil ze 145 na 267 a Středočeský kraj ze 158 na 256. Největší skok však zažila Vysočina, která v roce 2020 začínala s indexem kolem 134, ale v květnu 2025 dosahuje hodnoty 281 – tedy více než zdvojnásobení za pouhých 5 let.

Zajímavost:
Nejvíce rostly ceny v letech 2021–2022, přestože inflace a geopolitické napětí začaly trh brzdit. Od druhé poloviny roku 2023 došlo k dočasnému zpomalení, které však v roce 2024 zcela zmizelo. Rok 2025 opět potvrzuje rostoucí trend.

Celkový pohled: Česká republika v číslech

Zatímco v lednu 2016 byla průměrná cena bytu v ČR za metr čtvereční kolem 31 000 Kč, v květnu 2025 už se jedná o přibližně 98 000 Kč/m². To odpovídá indexu 318, což znamená 218% nárůst za 9 let.

Cenový index ČR (byty):

Leden 2016: 100 (základ)
Leden 2020: 152
Květen 2025: 318

Komentář Petra Makovského:

„Od roku 2020 zažíváme turbulentní vývoj. Během pandemie jsme očekávali spíše ochlazení, ale stal se pravý opak. Trh zareagoval silnou poptávkou, investoři hledali jistotu v nemovitostech, a lidé začali hromadně měnit bydlení. Nyní, v roce 2025, je trh sice stabilizovanější, ale ceny zůstávají vysoko.“

Komentář Ondřeje Hona:

„Z našeho pohledu je důležité vnímat nejen výši cen, ale i jejich dynamiku. V datech za posledních pět let vidíme jasné trendy – pokles nabídky, postupné zotavení po pandemii, návrat investorů. Nejen Praha, ale i regiony jako Vysočina nebo Jihočeský kraj výrazně změnily své postavení na mapě realitního trhu.“

Meziroční růst cen: Kdo vede žebříček?

Z dostupných dat projektu Realiťák roku vyplývá, že průměrné ceny bytů za m² vzrostly ve všech krajích. Nejvýrazněji v:

Plzeňském kraji: meziroční nárůst přes +15 %,
Jihomoravském kraji: růst okolo +13 %,
Libereckém a Středočeském kraji: kolem +12 %.

Naopak Praha zaznamenala pomalejší růst (+6 %), čímž se potvrzuje, že v hlavním městě už trh dosahuje určité cenové saturace.

Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku, k tomu uvádí:

„Trhy mimo Prahu, zejména Plzeň, Brno nebo Liberec, zaznamenávají silný růst. Investoři i mladé rodiny hledají alternativu k hlavnímu městu, kde ceny narazily na psychologickou hranici.“

Průměrné ceny v krajích: Praha stále vede

I přes mírnější tempo růstu zůstává Praha nejdražší lokalitou v celé republice. V květnu 2025 zde průměrná nabídková cena bytů překročila hranici 138 000 Kč za m².

Další v pořadí jsou:

Jihomoravský kraj: přibližně 102 000 Kč/m²,
Středočeský kraj: přes 94 000 Kč/m²,
Plzeňský kraj: těsně pod 91 000 Kč/m².

Na opačné straně spektra zůstává:

Ústecký kraj: zhruba 46 000 Kč/m²,
Moravskoslezský kraj: kolem 52 000 Kč/m².

Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy, komentuje:

„Z regionálních dat je patrné, že zatímco Praha stagnuje, dynamika se přesouvá do krajů, kde je stále prostor pro růst. To souvisí i s větší mobilitou obyvatel a zlepšující se dopravní infrastrukturou.“

Co to znamená pro kupující?

Růst cen je trendem, který v mnoha regionech pokračuje už čtvrtým rokem. Kupující by proto měli zvážit nejen cenu, ale i potenciál budoucího zhodnocení.

Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku, dodává:

„V regionech jako Plzeň, Liberec nebo Jihlava lze stále najít zajímavé nabídky s dobrým poměrem ceny a kvality života. Srovnávat pouze cenu za m² nestačí – důležitá je lokalita, občanská vybavenost i vývoj poptávky.“

Shrnutí: Co si z dat odnést?

Nejrychleji rostly ceny bytů v letech 2020–2022.
Trendem je odklon od center k okrajovým oblastem a regionům.
Praha zůstává nejdražší, ale ne s nejvyšším růstem.
Česká republika celkově zaznamenala více než trojnásobný růst cen.
Ceny rostou dál – pomaleji, ale stabilně. Dosažení vrcholu zatím nenastalo.
Mezi květnem 2024 a květnem 2025 rostly ceny bytů ve všech krajích.
Největší nárůst zaznamenal Plzeňský kraj (+15 %), nejpomalejší Praha (+6 %).
Průměrná cena bytu v Praze přesahuje 138 000 Kč/m².
Regiony mimo Prahu posilují svou atraktivitu, zejména pro investory a mladé kupující

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete koupit nebo pronajmout byt či dům rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete např. ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy, VALUO.cz, TOPLAK.pro a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Český realitní trh v dekádě proměn: Od boomu k oživení (2016-2025) - Novostavby vs. seconhand

Nájemní bydlení pod tlakem: Středočeský a Plzeňský kraj zdražují nejrychleji

Chatařská realita 2025: Euforie pominula, ale zájem zůstává

Rodinné domy na vzestupu: Nejrychleji zdražují mimo metropole

Kde byty zdražily nejvíc? Velké srovnání krajů: ceny od roku 2016 do dnes

Regionální metropole zažívají růst: Ústí, Ostrava a Liberec předhánějí zbytek Česka

Realitní mapa Středočeského kraje 2025: Kam se vydat za investicí, nájmem nebo vlastním bydlením?

Praha na kousky: Nejrychleji rostou ceny v Liboci, Satalicích a Komořanech

Městské reality: Která okresní města ve Středočeském kraji táhnou?