17.6.2025 7:03

Vývoj trhu s nájemním bydlením v Praze (2016–2025)

Trh s pronájmy bytů v Praze prošel od roku 2016 výraznými změnami. Průměrné nájemné za m² postupně rostlo, avšak tento dlouhodobý trend narušila pandemie COVID-19, která dočasně způsobila pokles cen. Počet nabídek volných bytů k pronájmu zažil nejprve stabilní období, poté skokový nárůst během pandemie (díky odlivu turistů a studentů) a následně drastický pokles na historická minima. Doba inzerce – tedy průměrná délka, po kterou zůstává byt inzerován, než se pronajme – se v čase měnila v závislosti na poměru nabídky a poptávky. Níže detailně rozebíráme vývoj těchto ukazatelů a zvláštní pozornost věnujeme turbulentnímu období posledních tří let (2022–květen 2025).

Průměrná cena nájmu za m² – růst, propad a nové rekordy

Dlouhodobý trend růstu (2016–2019): Od roku 2016 do konce roku 2019 rostla průměrná cena nájemného v Praze setrvale. Na začátku sledovaného období se průměr pohyboval okolo 250 Kč za m² měsíčně, zatímco ke konci roku 2019 už dosahoval přibližně 330 Kč/m². Tento růst odpovídá vysokému tempu – v průměru okolo 7 % ročně – poháněnému silnou poptávkou po bydlení v metropoli. Nájemné zdražovalo ve všech kategoriích bytů a Praha tak v letech 2016–2019 zaznamenala výrazný růst nájemních cen.

Výkyv během pandemie (2020–2021): Nástup pandemie COVID-19 na jaře 2020 přerušil dosavadní růstový trend. V důsledku odchodu turistů a části zahraničních pracovníků, ale i přechodu mnoha bytů z nabídky krátkodobých Airbnb pronájmů do dlouhodobých, došlo k převisu nabídky nad poptávkou. Průměrné nájemné začalo klesat – v první polovině roku 2020 zhruba o 3 %, ve druhé polovině 2020 pokles zrychlil na cca 4 % a ještě v prvním pololetí 2021 ceny mírně klesaly. Celkově se průměrná cena nájmu propadla zhruba o 10–15 % oproti úrovni konce roku 2019. Nejnižší hladiny dosáhlo nájemné kolem poloviny roku 2021, kdy se průměr pohyboval okolo 280–290 Kč/m². Tento pokles byl pro majitele bytů citelný – jednalo se o první významné zlevnění nájmů po mnoha letech růstu.

Opětovný růst a nové rekordy (2022–2023): Ve druhé polovině roku 2021 se trend otočil a nájemné začalo opět stoupat. S oživením ekonomiky, návratem studentů a turistů a zejména vlivem vysokých cen vlastního bydlení (dražší hypotéky, nedostupnost koupě bytu) prudce vzrostla poptávka po nájmech. Během roku 2022 nájemné v Praze vystřelilo vzhůru, překonalo předpandemické úrovně a dál rostlo. Průměrná cena za m² koncem roku 2022 již dosahovala kolem 350–370 Kč. V roce 2023 růst pokračoval, byť mírnějším tempem – průměrná cena se dostala zhruba na 380–400 Kč/m². Ve srovnání s pandemickým minimem v roce 2021 (cca 290 Kč) tak nájemné do roku 2023 zdražilo zhruba o jednu třetinu.

Aktuální vývoj (2024–2025): Na přelomu let 2024 a 2025 dosáhlo nájemné vrcholu a začalo se stabilizovat. V druhé polovině roku 2024 se průměrná cena za m² pohybovala kolem rekordních 450 Kč, ale počátkem roku 2025 tempo růstu zpomalilo. Květen 2025 ukazuje průměrnou cenu přibližně 430 Kč/m², což je meziročně nepatrně méně (o necelé 1 % méně než v květnu 2024). Zdá se tedy, že po období strmého růstu trh narazil na hranici cenové dostupnosti – nájmy se dále dramaticky nezvyšují a mírně kolísají. Přesto je úroveň kolem 430 Kč/m² stále historicky nejvyšší (pro srovnání, v roce 2016 to bylo okolo 250 Kč a v roce 2019 kolem 330 Kč). Vývoj průměrného nájemného v čase shrnuje také následující přehled:

Období	Průměrná cena nájmu (Kč/m²/měsíc)
2016 (začátek)	~250 Kč/m²
2019 (před pandemií)	~330 Kč/m²
2021 (pandemické minimum)	~290 Kč/m²
2023 (post-pandemický vrchol)	~400 Kč/m²
2025 (květen)	~430 Kč/m²

Pozn.: Hodnoty jsou zaokrouhlené průměry daného období. Viditelný je nejprve růst 2016–2019, poté pokles vlivem COVID-19 a následné překonání předchozích maxim v letech 2022–2025.

Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku k vývoji cen uvádí:
„Pražské nájemní bydlení prošlo extrémní jízdou – od cenového dna v roce 2021 po rekordní výše v letech 2023 a 2024. Návrat k normálu se zatím nekoná. Aktuální stagnace neznamená zlevnění, ale spíš krátký oddech v rámci dlouhodobého růstu.“

Jan Martina, oblastní ředitel M&M reality říká:
„Růst nájemného o více než 30 % za tři roky není běžný – a je to důsledek selhání dostupnosti vlastního bydlení. Pro majitele to znamená výnosnou příležitost, ale i zodpovědnost: dobře nastavená cena a férový přístup jsou dnes klíčem k dlouhodobému vztahu s nájemníkem. Více jak dříve si je potřeba nastavit oboustranně výhodný vztah."

Počet nabídek k pronájmu – od nadbytku k nedostatku

Stabilita a mírný pokles do roku 2019: V období 2016–2019 se počet aktivních nabídek bytů k pronájmu v Praze držel relativně stabilně, případně s mírným trendem klesání. Na trhu bylo obvykle kolem 6–8 tisíc volných nájemních bytů. Nabídka stačila pokrývat poptávku, a i když nájemné rostlo, byty k pronájmu byly dostupné v řádu několika tisíc inzerátů. Ke konci roku 2019 se dostupnost bytů začala lehce snižovat vlivem silné poptávky – volných bytů ubývalo.

Skokový nárůst během pandemie (2020–2021): S nástupem pandemie se trend obrátil. Během roku 2020 dramaticky vzrostl počet nabídek – mnoho bytů původně určených ke krátkodobému ubytování (Airbnb) nebo bytů opuštěných zahraničními studenty a pracujícími přibylo do dlouhodobé nabídky. Nabídek bylo najednou násobně více než dříve. Podle dat v souboru dosáhl počet volných bytů k pronájmu vrcholu kolem 15 tisíc jednotek (během druhé poloviny roku 2020 a začátkem roku 2021). To je zhruba dvojnásobek oproti běžnému stavu před pandemií. Praha tak zažila krátké období přebytku nabídky – zájemci měli více na výběr a pronajímatelé čelili konkurenčnímu boji o nájemníky (což vedlo i ke zmiňovanému snížení nájemného).

Historické minimum nabídky (2022–2023): Tento stav však netrval dlouho. Od poloviny roku 2021, jakmile poptávka po nájmech opět rostla, začaly volné byty mizet z nabídky velmi rychle. Rok 2022 se nesl ve znamení extrémního úbytku dostupných nájemních bytů v Praze. Vlivem vysoké poptávky (místní i nové – např. uprchlíci z Ukrajiny) a omezené nové výstavby klesl počet aktivních inzerátů na nejnižší úroveň za posledních ~8 let. Na jaře 2022 bylo v Praze nabízeno jen kolem 4 500–5 000 bytů k pronájmu, což je o ~70 % méně než v dobách pandemického nadbytku. Tato situace představovala kritický nedostatek nájemního bydlení – mnoho zájemců soutěžilo o každý volný byt. V roce 2023 se počet nabídek stabilizoval na velmi nízké hladině; nabídka zůstávala pod 5 tisíci aktivními inzeráty, což bylo stále hluboko pod dlouhodobým průměrem.

Aktuální stav a sezónnost (2024–2025): Na konci roku 2024 a v první polovině 2025 se situace začala mírně měnit. Vlivem mírného oslabení poptávky (někteří potenciální nájemníci opět uvažují o koupi vlastního bydlení díky pomalejšímu růstu cen a stabilizaci hypotečních sazeb) došlo k nepatrnému nárůstu nabídky. V Praze je v květnu 2025 evidováno okolo 5–6 tisíc volných nájemních bytů – stále velmi málo, ale o něco více než v roce 2022. Stále platí, že nabídka je napjatá a nedostatečná, což udržuje ceny vysoko. Projevuje se také sezónnost: v letních měsících obvykle nabídka dočasně stoupá (majitelé nabízejí byty k pronájmu před začátkem akademického roku či po skončení stávajících nájmů), zatímco v zimě naopak klesá. Například koncem roku bývá inzerce slabší, protože pronajímatelé i zájemci přes svátky aktivitu snižují – v prosinci pravidelně počet nových nabídek poklesne a opět se zvýší v lednu. Tyto sezónní výkyvy však nemění celkový trend: dlouhodobě je v Praze nedostatek volných nájemních bytů.

(Datový pohled: V roce 2019 kolem 7–8 tisíc nabídek; pandemický vrchol ~15 tisíc nabídek; jaro 2022 minimum ~4 700 nabídek; rok 2025 ~5–6 tisíc nabídek.)

Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP doplňuje:
„Největší problém pražského nájemního trhu dnes není ani tak cena, ale dostupnost. Množství nabídek je i v roce 2025 hluboko pod dlouhodobým průměrem a nájemníci jsou nuceni reagovat okamžitě, často i přistoupit na vyšší než původně plánovanou cenu.“

Jan Martina dodává:
„Nedostatek bytů je dnes hlavní problém. Nepomáhá ani slabá výstavba, ani komplikované stavební povolování. Pronajímatelé mají navrch, ale to neznamená, že si mohou dovolit podcenit prezentaci a celkový přístup při výběru správného nájemce (reference, lustrace, doporučení) - přece jen se jedná o začátek vztahu a je dobře vědět kdo je naproti"

Doba inzerce – jak rychle se byty pronajmou

Situace před rokem 2020: Před nástupem pandemie byla průměrná doba inzerce bytu (tedy doba od zveřejnění nabídky do pronajmutí bytu) v Praze v řádu několika týdnů až měsíců. V letech 2016–2019, při stabilní nabídce a solidní poptávce, se průměrná doba inzerce pohybovala okolo 50–60 dnů. To znamená, že běžně trvalo zhruba dva měsíce, než se byt pronajal. Samozřejmě menší či levnější byty se pronajímaly rychleji (často do pár týdnů), zatímco větším či luxusnějším to trvalo déle, ale celkový průměr byl zhruba v uvedeném rozmezí. Ke konci roku 2019, kdy poptávka kulminovala a nabídka se mírně tenčila, doba inzerce možná lehce klesla (pronajímalo se o něco rychleji), stále však nešlo o dramatické změny.

Prodloužení doby inzerce v pandemii: V roce 2020, s přílivem velkého množství volných bytů a úbytkem zájemců, se pronajímání bytů protáhlo. Významný nárůst počtu nabídek znamenal, že mnoho bytů zůstávalo v inzerci déle, než by majitelé chtěli. V průběhu roku 2020 se průměrná doba inzerce prodloužila odhadem na 70 a více dnů. Některé byty, zejména větší nebo v dříve turisticky exponovaných lokalitách, čekaly na nájemníka i několik měsíců. V první polovině roku 2021, kdy ceny i poptávka byly na minimu, kulminovala i doba inzerce – pronájmy zkrátka vázly. Z dat vyplývá, že v tomto období byla průměrná doba inzerce nejdelší za sledované období (2016–2025) – činila zhruba 2 až 3 měsíce. Pronajímatelé museli počítat s delším čekáním na vhodného zájemce a často slevovat z požadavků.

Strmý pokles – byty se pronajímají rychle (2022–2023): Jakmile se trh začal v druhé polovině 2021 obracet a poptávka prudce vzrostla, doba inzerce se výrazně zkrátila. Během roku 2022, kdy na trhu panoval nedostatek bytů a zájemců bylo mnoho, klesla průměrná doba inzerce na historické minimum. Byty se pronajímaly často během několika týdnů. Statisticky se průměr pohyboval okolo 30–40 dnů ke konci roku 2022. Menší a cenově dostupné byty mizely z nabídky doslova během pár dnů až týdnů – nebylo výjimkou, že vhodný byt měl desítky zájemců a pronajal se do týdne od zveřejnění inzerátu. V roce 2023 pokračovala situace rychlého obsazování bytů. Průměrná doba inzerce se držela kolem 1 měsíce (cca 30–35 dnů) a mnoho inzerátů tak dlouho ani nevydrželo – zejména v populárních lokalitách zájemci reagovali okamžitě. Oproti stavu před pár lety (kdy byly běžné 2–3 měsíce) je to dramatická změna: pronajmout byt v Praze bylo v tomto období nejrychlejší za poslední dekádu.

Stav v roce 2024 a začátkem 2025: V závěru roku 2024 a v roce 2025 došlo k drobnému navýšení průměrné doby inzerce oproti rekordně nízkým hodnotám roku 2022. Poněkud nižší poptávka (dána tím, že část potenciálních nájemníků opatrně přechází do vlastního bydlení, nebo prostě už nejsou ochotni akceptovat dále rostoucí nájemné) znamená, že některé byty nezmizí z nabídky úplně okamžitě. V průměru se doba inzerce v prvních měsících roku 2025 pohybuje kolem ~40 dnů, což je o něco více než minimum (~30 dnů) zaznamenané před rokem, ale stále pod úrovní dlouhodobého průměru. Jinak řečeno, byty se v roce 2025 pronajímají rychle – většina najde nájemce zhruba do 5–6 týdnů. Stále platí, že menší byty mizí rychleji (často do 2–3 týdnů), zatímco větší a dražší byty mohou na svého nájemce čekat o něco déle. Nicméně ve srovnání s lety před pandemií je i aktuální doba inzerce výrazně kratší, což odráží přetrvávající nedostatek nájemních bytů a vysoký zájem.

Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku, z praxe potvrzuje:
„Menší byty v dobře dostupných lokalitách se i dnes pronajmou během několika dní. Pokud má byt kvalitní prezentaci a realistickou cenu, najde si nájemce velmi rychle. Stále platí, že správná strategie při nabízení hraje klíčovou roli.“

Detailní vývoj v letech 2022–2025

Poslední tři roky představují pro pražský nájemní trh mimořádně bouřlivé období. Po roce 2021, kdy byly nájmy na dně a nabídka na vrcholu, přišel rychlý obrat:

Ceny nájmů prudce vzrostly: Od začátku roku 2022 do začátku roku 2025 stoupla průměrná cena za m² zhruba ze 300 Kč na 400+ Kč, tedy přibližně o 30 %. Rok 2022 zaznamenal největší skok (dvouciferný procentuální růst), v roce 2023 tempo růstu mírně zpomalilo a koncem roku 2024 se růst téměř zastavil. V roce 2025 jsou ceny mírně pod svými maximy – trh se stabilizuje, ale nájemné zůstává velmi vysoké. Nájemníci, kteří uzavírali smlouvy v roce 2022 a později, pocítili značné zdražení bydlení.
Nabídka bytů se propadla a zůstává nízká: Počet volných bytů k pronájmu se v Praze od roku 2022 držel na historickém minimu. Po prudkém poklesu na jaře 2022 (na cca 4–5 tisíc nabídek) se dostupnost bytů prakticky nezlepšila ani v roce 2023. Až koncem roku 2024 a v roce 2025 lze pozorovat mírné zvýšení počtu inzerovaných bytů (odhadem k ~6 tisícům), což však stále znamená krizový nedostatek. Pro zájemce to znamenalo obtížné hledání – na každý volný byt připadalo mnoho potenciálních nájemníků. Trh se v tomto směru začíná pomalu uvolňovat teprve v roce 2025, ale návrat k situaci před rokem 2020 (kdy bylo nabídek dvojnásobně více) je zatím v nedohlednu.
Byty se pronajímaly rekordně rychle: Doba inzerce klesla v letech 2022–2023 na hodnoty kolem 1 měsíce, což je zhruba polovina tradiční doby. To znamená, že byty nabízely jen krátce – rychlá fluktuace nájemníků. V roce 2025 se průměrná doba inzerce lehce prodloužila (k ~40 dnům), ale stále jde o velmi rychlé obsazování bytů v porovnání s minulostí. Pro pronajímatele to byla v posledních třech letech výhodná situace – kvalitní byt pronajali prakticky hned. Naopak nájemníci museli reagovat promptně a často čelit značné konkurenci dalších zájemců.

Shrnuto: Období 2022 až květen 2025 bylo na pražském nájemním trhu ve znamení extrémů. Ceny nájmů vystoupaly na historická maxima, zatímco nabídka bytů klesla na minima. Nájemní byty se staly vysoce nedostatkovým zbožím, což vedlo k jejich velmi rychlému pronajímání. Ačkoli počátek roku 2025 naznačuje určité zmírnění těchto trendů (stagnace cen, nepatrný nárůst nabídky a prodloužení doby inzerce), situace na trhu nájmů zůstává napjatá. Pro další vývoj bude klíčové, zda se zvýší výstavba a nabídka nových bytů nebo zda poklesne poptávka (například vlivem dostupnějších hypoték). V dohledné době však lze očekávat, že nájemní bydlení v Praze zůstane vysoce poptávané a ceny se udrží na vysoké úrovni, byť již nemusí růst tak prudce jako v letech 2022–2023.

Monika Lukášová dodává i praktické doporučení:
„V době vysokých nájmů a nedostatku nabídky je spolupráce s profesionálním makléřem výhodou nejen pro pronajímatele, ale i pro nájemníky – pomůže najít férovou nabídku, vyjednat podmínky a vyhnout se rizikům. Sledovat aktuální vývoj a připravit se včas je dnes klíčové.“

Jan Martina na závěr říká:
„Pokud se trh s hypotékami neuvolní nebo se výrazně nerozjede výstavba, nájemné levnější nebude. Spíš se změní typ nájemníka – přibude dlouhodobých, stabilních, často firemních klientů. A ti budou očekávat profesionální servis."

Závěr: Co z toho plyne pro majitele i zájemce o nájem?

Pražský trh s nájemním bydlením zůstává napjatý. Ceny se drží vysoko, dostupnost bytů je omezená a nájemníci často soupeří o každou novou nabídku. Na straně pronajímatelů přetrvává silná poptávka, ale i zde je klíčem k úspěchu správné nacenění a profesionální prezentace bytu. Ať už nemovitost pronajímáte, nebo hledáte nové bydlení, vyplatí se nespoléhat jen na náhodu.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy, VALUO.cz, TOPLAK.pro a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Ceny bytů v krajích Česka od roku 2016 vzrostly i trojnásobně. Kde je bydlení nejdražší?

Český realitní trh v dekádě proměn: Od boomu k oživení (2016-2025) - Novostavby vs. seconhand

Nájemní bydlení pod tlakem: Středočeský a Plzeňský kraj zdražují nejrychleji

Chatařská realita 2025: Euforie pominula, ale zájem zůstává

Rodinné domy na vzestupu: Nejrychleji zdražují mimo metropole

Kde byty zdražily nejvíc? Velké srovnání krajů: ceny od roku 2016 do dnes

Regionální metropole zažívají růst: Ústí, Ostrava a Liberec předhánějí zbytek Česka

Realitní mapa Středočeského kraje 2025: Kam se vydat za investicí, nájmem nebo vlastním bydlením?

Praha na kousky: Nejrychleji rostou ceny v Liboci, Satalicích a Komořanech