7.8.2025 16:39

Zamlčené závady: Co dělat, když až po koupi zjistíte skryté problémy nemovitosti?

Nový byt, nové sny – ale také nepříjemné překvapení. Po nastěhování do vysněné nemovitosti mnozí kupující zjistí, že pod novou výmalbou se skrývá plíseň, okna netěsní, topení nefunguje správně nebo je stavba narušena vlhkostí. Co v takových případech dělat a jak se lze chránit už před podpisem kupní smlouvy?

Skryté nebo zamlčené závady patří k největším postrachům kupujících. V roce 2025 navíc pozorujeme, že s rostoucími cenami nemovitostí stoupá i riziko nepoctivého jednání některých prodávajících – ať už úmyslně, nebo z nedbalosti.

Co je skrytá vada a jak ji odlišit od běžného opotřebení?

Skrytá vada je taková vada nemovitosti, která:

existovala už v době podpisu kupní smlouvy,
nebyla zřejmá při běžné prohlídce,
a prodávající o ní neinformoval kupujícího.

Typicky jde o:

vlhkost ve zdivu nebo stropních konstrukcích,
problémy s elektroinstalací nebo rozvody vody,
praskliny ve zdech zakryté omítkou,
netěsnící střechu nebo okna,
nebo dokonce nepovolené stavební zásahy.

„Pokud prodávající o vadě věděl a záměrně ji zatajil, může být odpovědný za škodu. Ale i když nevěděl, odpovědnost může nést podle občanského zákoníku,“
vysvětluje Monika Lukášová, makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku.

Jaká máte práva jako kupující?

Kupující má ze zákona právo:

uplatnit reklamaci do 5 let od převodu vlastnického práva,
žádat slevu z kupní ceny, nebo v krajním případě
odstoupit od kupní smlouvy, pokud je vada natolik závažná, že by nemovitost nekoupil, kdyby o ní věděl.

U nepoctivého zamlčení vad může být kupujícímu přiznáno i odškodnění za způsobenou škodu.

„Pokud se problém objeví, rozhoduje nejen rozsah vady, ale i to, jak je vše popsáno ve smlouvě. Kvalitně zpracovaná smluvní dokumentace je první obranou proti budoucím problémům,“
upozorňuje Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Co dělat, když vadu objevíte?

Zdokumentujte vše ihned (fotografie, videa, odborné posudky)
Oznamte prodávajícímu písemně, že vadu reklamujete – čím dříve, tím lépe
Vyžádejte si znalecký posudek, pokud je vada rozsáhlá nebo sporná
Obraťte se na právníka – ideálně se zkušeností s nemovitostmi
Neinvestujte do opravy, dokud nemáte vyřešený nárok na náhradu

Jak se lze chránit už před koupí?

Trvejte na prohlídce nemovitosti za denního světla a ve více fázích
Zvažte technickou inspekci nemovitosti – odborník odhalí skryté vady, které laik přehlédne
Spolupracujte s realitním makléřem, který trvá na transparentnosti
V kupní smlouvě požadujte ujednání o stavu nemovitosti a přebíracím protokolu

„Dnes je běžné, že kvalitní makléř přizve ke spolupráci odborníka na technický stav nemovitosti. Chránit klienta znamená nabídnout mu jistotu nejen právní, ale i fyzickou,“
doplňuje Monika Lukášová.

Kde hledat pomoc?

Pokud narazíte na problém, kontaktujte:

realitního makléře, který obchod zprostředkoval,
advokáta se specializací na realitní právo,
případně projekt Realiťák roku, kde vám pomohou najít ověřené odborníky.

Závěrem: Bezpečnost jako základ realitního obchodu

Skryté vady nemovitosti nejsou jen technickým problémem – mohou mít závažný finanční dopad na celý život. Proto se vyplatí investovat do prevence a spolupráce s odborníky.

Projekt Realiťák roku dlouhodobě upozorňuje na důležitost právní a technické kontroly při každé transakci. A jeho síť ověřených makléřů slouží jako jistota pro každého, kdo nechce jen kupovat „na krásu“, ale s rozmyslem.

-----------------------------------------

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Pokud zvažujete prodej své nemovitosti nebo si nejste jistí, jak správně postupovat, ráda vám s tím pomohu. Díky letité praxi, odbornému zázemí a síti prověřených makléřů z projektu Realiťák roku vám mohu nabídnout bezpečný, efektivní a lidsky přístupný prodej nemovitosti od A do Z. Každá nemovitost je jedinečná – stejně jako její majitel. A právě proto věřím na individuální přístup a férové jednání.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Jak funguje rezervační smlouva a co do ní (ne)patří

Koupě nemovitosti v roce 2025: Jak (ne)podcenit právní nástrahy

Zelené bydlení jako trend: Nízkoenergetické domy dobývají Česko

Revoluce v dražbách nemovitostí: Jak nový zákon chrání kupující

Airbnb pod kontrolou: Nová pravidla pro krátkodobé pronájmy

Daňové novinky 2025: DPH u novostaveb a změny daně z nemovitosti

Nájem nebo vlastní bydlení? Co se vyplatí v roce 2025

Ceny bytů opět rostou: Má ještě smysl čekat na zlevnění?