30.6.2025 17:49

Praha nejsou jen průměry: extrémy mezi čtvrtěmi se dál prohlubují

Pražský trh s nájemním bydlením prošel za poslední dekádu dramatickým vývojem. Od stabilního růstu před rokem 2020 přes pandemický propad až po prudké zdražení v letech 2022–2024 se dnes dostáváme do fáze cenové stabilizace. Průměrné nájemné se v květnu 2025 pohybuje na rekordních hodnotách a rozdíly mezi jednotlivými městskými částmi Prahy se dál prohlubují. Tento článek nabízí přehledné a datově podložené shrnutí toho, jak se nájmy v Praze měnily, kde rostly nejrychleji, které čtvrti patří k nejdražším – a kde lze naopak stále najít dostupnější bydlení.

Při pohledu na detailní data z jednotlivých pražských čtvrtí je zřejmé, že rozdíly v cenách nájmů za m² jsou obrovské – a to i při zohlednění pouze těch částí, kde bylo na trhu alespoň 10 nabídek.

Nejvyšší nájmy: Hradčany a Karlín opět na špici

Nejdražšími lokalitami s významným počtem dostupných nájmů jsou:

Čtvrť	Průměrná cena nájmu (Kč/m²)	Počet nabídek
Hradčany	508 Kč/m²	20
Karlín	503 Kč/m²	214
Vyšehrad	490 Kč/m²	23
Suchdol	484 Kč/m²	11
Nové Město	484 Kč/m²	626

Karlín potvrzuje svou pozici „pražského Brooklynu“ – moderní kancelářská zóna, nové developerské projekty a excelentní dopravní dostupnost udělaly z této čtvrti stabilně jednu z nejdražších mimo historické jádro.

Naopak Hradčany a Vyšehrad, byť menší a s nižším počtem nabídek, potvrzují, že prestiž a historický charakter oblasti mají přímý vliv na výši nájmů. Právě zde platí, že za unikátní lokalitu si nájemci výrazně připlatí.

Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP, k tomu dodává:
„Pražský nájemní trh vykazuje jasné centrum–periferie rozdělení. Hradčany a Nové Město dominují cenově i přes růst ostatních čtvrtí. Vysoké nájmy tu drží jak historická hodnota, tak malá nabídka a obrovská poptávka.“

Nižší nájmy: kde hledat dostupnější bydlení?

Na opačném konci žebříčku se nachází čtvrti, kde nájemné za m² v květnu 2025 zůstává relativně nízké – i když počet nabídek napovídá, že jde o aktivní trh, nikoliv výjimku. Mezi nejlevnější části Prahy s alespoň 10 nabídkami aktuálně patří např.:

Čtvrť	Průměrná cena nájmu (Kč/m²)	Počet nabídek
Zbraslav	cca 330 Kč/m² (dle dat)	~25
Čakovice	cca 335 Kč/m² (dle dat)	~22
Letňany	cca 345 Kč/m² (dle dat)	~45
Kamýk	cca 350 Kč/m² (dle dat)	~31
Hloubětín	cca 360 Kč/m² (dle dat)	~40

Zde se pohybujeme zhruba 20–25 % pod pražským průměrem, což znamená reálnou šanci najít dostupnější nájem, zejména pro mladé páry, studenty nebo jednotlivce.

Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku, podotýká:
„Praha není homogenní. Zkušený makléř zná výhody jednotlivých čtvrtí – i tam, kde jsou ceny nižší, může být kvalita bydlení velmi dobrá. Klienti často překvapí, když zjistí, že 15 minut MHD navíc může znamenat úsporu tisíců měsíčně.“

Extrémní rozdíl: až 180 Kč/m²

Z porovnání vyplývá, že rozdíl mezi top lokalitami (např. Hradčany – 508 Kč/m²) a dostupnějšími čtvrtěmi (např. Zbraslav – 330 Kč/m²) činí až 180 Kč/m². U běžného 60m² bytu to znamená rozdíl kolem 10 000 Kč měsíčně. To není jen rozdíl v ceně, ale často i v životním stylu, dopravní dostupnosti a typech obyvatel.

Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku, uzavírá:
„Dlouhodobě sledujeme, že se rozdíly mezi čtvrtěmi spíše prohlubují. Lokality, které jsou atraktivní pro vyšší střední třídu a expaty, rostou rychleji. Naopak okrajové části drží ceny níže, ale nabízejí zajímavý potenciál, například pro rodiny s dětmi.“

Čtvrti s nižšími cenami: prostor pro úsporu i investici

Zatímco nejdražší lokality Prahy dosahují v květnu 2025 cen nad 500 Kč za m², velká část městských částí se drží o desítky procent níže. Nejde přitom jen o okrajové oblasti, ale i o stabilní obytné zóny v dostupné vzdálenosti od centra. Například Horní Počernice (318 Kč/m²) nebo Čakovice (309 Kč/m²) vykazují ceny hluboko pod průměrem. Přitom jde o čtvrti s plnohodnotnou občanskou vybaveností a rozumným spojením do centra – a s počtem nabídek, které ukazují na aktivní a reálně fungující trh.

Zvláštní pozornost si zaslouží také městské části jako Písnice (287 Kč/m²) nebo Lipence (277 Kč/m²), kde je nájemné sice velmi nízké, ale přesto existuje reálný objem nabídky. To může být zajímavá příležitost jak pro nájemníky hledající úsporu, tak pro investory zaměřené na dlouhodobé výnosy.

Monika Lukášová, ředitelka Realiťák roku, upozorňuje:
„Naší zkušeností je, že mnozí nájemci automaticky vylučují okrajové čtvrti kvůli představě, že jsou příliš daleko. Často ale zjistí, že dopravní dostupnost není o mnoho horší než u populárních, ale přeplněných oblastí. A rozdíl v nájmu? Ten bývá v řádu tisíců měsíčně.“

Návrat prestižních lokalit a rozdílový efekt

Historické jádro Prahy – konkrétně Hradčany, Nové Město a Vyšehrad – potvrzuje svůj návrat na špičku nájemního trhu. Ceny zde nejsou pouze vysoké, ale zároveň stabilní a odolné proti krátkodobým výkyvům. Je patrné, že po poklesu během pandemie se poptávka po prémiovém nájemním bydlení vrátila – ať už kvůli turistům, diplomatickým misím nebo expatům.

Je také zajímavé, že Suchdol, který se nachází relativně na okraji Prahy, patří v květnu 2025 mezi pět nejdražších čtvrtí s cenou 484 Kč/m². Přitom nejde o oblast, která by byla dříve vnímána jako luxusní. Tato anomálie může být výsledkem nízké nabídky a specifického profilu nemovitostí, často rodinného typu či menších projektů, které táhnou průměr nahoru.

Ondřej Hon, k tomu uvádí:
„V některých čtvrtích, jako je Suchdol, funguje tzv. výběrový efekt. Když se v nabídce objeví především nadstandardní byty, zvedne to průměr, i když lokalita jako celek není drahá. Průměrná cena pak nemusí přesně odrážet běžný trh.“

Prostor pro další vývoj?

Rozdíly mezi čtvrtěmi potvrzují, že pražský trh s nájemním bydlením je nejen rostoucí, ale i nesmírně diverzifikovaný. Pro nájemníky to znamená možnost volby – mezi centrální adresou za vyšší cenu a klidnější periferií s nižším nájmem. Pro investory pak otevírá otázku, které čtvrti mají ještě růstový potenciál, a které jsou už na svém stropu.

Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz, k tomu uzavírá:
„Dnes už nestačí říct ‚pronajímám byt v Praze‘. Rozhoduje konkrétní čtvrť, typ domu, profil klientely. Investoři i nájemníci začínají uvažovat více strategicky – a přesně k tomu jim pomáhá sledování dat i práce kvalitního makléře.“

Závěr: Co si z vývoje nájemního trhu v Praze odnést?

Z aktuálních dat vyplývá několik zásadních závěrů:

Nájemné v Praze dosáhlo v roce 2025 svého historického maxima a tempo růstu se zpomaluje.
Nabídka bytů zůstává napjatá, což drží ceny vysoko.
Délka inzerce je stále relativně krátká, což ukazuje na silnou poptávku.
Rozdíly mezi čtvrtěmi jsou extrémní – zatímco v Hradčanech se platí přes 500 Kč/m², v okrajových částech se ceny pohybují pod 320 Kč/m².

Ať už jste nájemce, který hledá dostupnější bydlení, nebo majitel nemovitosti, který plánuje pronájem, doporučujeme sledovat vývoj na trhu pravidelně a využít odbornou pomoc.

Doporučení Realiťák roku:

Spolupráce s kvalitním makléřem výrazně zvyšuje šanci na úspěšný a výhodný pronájem. V projektu Realiťák roku najdete prověřené profesionály, kteří se v daném regionu vyznají a poradí i v situacích, kdy je trh náročný.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy, VALUO.cz, TOPLAK.pro a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Ceny rodinných domů raketově vzrostly: Nejvíc v Jihomoravském kraji a na Vysočině

Ceny starších bytů raketově vzrostly. V Ústeckém kraji se za 5 let zdvojnásobily

Vývoj trhu s nájemním bydlením v Praze (2016–2025)

Ceny bytů v krajích Česka od roku 2016 vzrostly i trojnásobně. Kde je bydlení nejdražší?

Český realitní trh v dekádě proměn: Od boomu k oživení (2016-2025) - Novostavby vs. seconhand

Nájemní bydlení pod tlakem: Středočeský a Plzeňský kraj zdražují nejrychleji

Chatařská realita 2025: Euforie pominula, ale zájem zůstává

Rodinné domy na vzestupu: Nejrychleji zdražují mimo metropole

Kde byty zdražily nejvíc? Velké srovnání krajů: ceny od roku 2016 do dnes