5.10.2025 8:05

Jak koupit nemovitost bez realitky – výhody, rizika a kdy se to nevyplácí

Možná jste to slyšeli od známých nebo četli na internetu: „Kupoval jsem bez realitky a ušetřil desítky tisíc.“ Ano, koupě nemovitosti bez zprostředkovatele může přinést úsporu, ale také zvýšené riziko. V dnešním článku si podrobně rozebereme, kdy se to vyplatí, kdy rozhodně ne – a proč i při koupi napřímo má smysl zapojit odborníka.

Kupující často hledají cesty, jak snížit náklady. Jednou z nich je vynechání realitní kanceláře. Motivace je zřejmá: makléř dostává provizi a tu by si kupující přece mohl „odpustit“, když se domluví napřímo s prodávajícím. Ale věci nejsou vždy tak jednoduché.

Výhody nákupu bez makléře

Nižší cena – v některých případech je možné dohodnout se s prodávajícím na nižší ceně, protože není potřeba počítat s provizí.
Rychlost komunikace – bez prostředníka může být domluva rychlejší, zejména u méně komplikovaných případů.
Přímé vyjednávání – kupující si může sám dohodnout podmínky a lépe poznat protistranu.

„Jsou situace, kdy koupě bez makléře dává smysl – například mezi známými, v rámci rodiny nebo pokud se jedná o velmi jednoduchý a transparentní případ,“
připouští Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku.

Kdy se koupě bez realitky nevyplácí?

Neprověřený právní stav – bez pomoci odborníka nemusí kupující zjistit, že je na nemovitosti zástava, věcné břemeno, exekuce nebo jiné právní vady.

Nedostatečné smluvní zajištění – často se používají špatně napsané smlouvy z internetu, bez platných ustanovení nebo ochrany kupujícího.

Absence advokátní úschovy – peníze se někdy posílají napřímo, bez dostatečné ochrany, což je extrémně rizikové.

Skryté vady – bez zkušeností a správně napsané smlouvy je obtížné domáhat se odpovědnosti za skryté vady po předání.

„Nezřídka se setkáváme s tím, že lidé přijdou až ve chvíli, kdy už je problém. Třeba koupili byt, který je zatížen věcným břemenem, a teď se brání soudně. To se s odborným dohledem nestává,“
upozorňuje Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Co si ověřit, pokud kupujete napřímo?

List vlastnictví – ověřte v katastru, zda je prodávající skutečně vlastníkem a že na nemovitosti neváznou zástavy nebo exekuce.

Smlouvy – nechte si připravit nebo zkontrolovat kupní i rezervační smlouvu právníkem.

Financování – pokud řešíte hypotéku, konzultujte postup s bankou. Banky většinou požadují kupní smlouvy připravené právníkem.

Úschova – využijte advokátní nebo notářskou úschovu. Nikdy neposílejte peníze na účet prodávajícího před zápisem do katastru.

Alternativa: Kupující má vlastního makléře

Zajímavou variantou je přizvat vlastního makléře, který:

vyhledá vhodnou nemovitost,
prověří právní stav,
vyjedná lepší podmínky,
dohlédne na smlouvy a předání,
pomůže s hypotékou a odhadem.

Makléř může být placen kupujícím, podobně jako finanční poradce – a často za zlomek ceny oproti riziku, kterému se tím předejde.

Výhody spolupráce s makléřem Realiťák roku

Makléři zapojení do projektu Realiťák roku pomáhají i kupujícím, a to zejména v těchto oblastech:

kontrola právních dokumentů a spolupráce s advokáty,
vyjednávání ceny a podmínek převodu,
zajištění bezpečné úschovy a komunikace s katastrem,
konzultace hypotéky a spolupráce s odhadci.

Shrnutí

Koupě nemovitosti bez realitky může vypadat lákavě, ale nese s sebou značná rizika. Pokud kupující nemá právní a realitní zkušenosti, může snadno přehlédnout klíčové chyby, které ho budou stát nejen peníze, ale i nervy nebo budoucí soudní spory.

Bezpečnou cestou je buď přizvat odborníka – právníka nebo makléře – nebo využít ověřeného profesionála z projektu Realiťák roku. Ten vám nejen ušetří čas, ale hlavně předejde drahým chybám, které mohou celý obchod zkomplikovat.

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Pokud zvažujete prodej své nemovitosti nebo si nejste jistí, jak správně postupovat, ráda vám s tím pomohu. Díky letité praxi, odbornému zázemí a síti prověřených makléřů z projektu Realiťák roku vám mohu nabídnout bezpečný, efektivní a lidsky přístupný prodej nemovitosti od A do Z. Každá nemovitost je jedinečná – stejně jako její majitel. A právě proto věřím na individuální přístup a férové jednání.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Kdy a jak se platí daň z nemovitosti – a co se v roce 2025 změnilo?

Co všechno musí obsahovat kupní smlouva? Praktický rozbor pro laiky

Proč se vaše nemovitost neprodává? Nejčastější chyby, které odrazují zájemce

Hypotéka 2025: Jaké podmínky dnes čekají kupující?

Když prodává více vlastníků: jak na spoluvlastnictví a rozdělení výnosu

Jak si vybrat realitního makléře? 10 otázek, které byste mu měli položit

Kdy prodávat a kdy kupovat? Jak načasování ovlivní cenu i rychlost obchodu

Převod družstevního bytu: Na co si dát pozor a kdy se vyplatí