7.8.2025 6:56

Kde byty nejvíce zdražily a kde ceny spíše stagnují? Překvapivý přehled okresů v Česku

Rozdíly mezi jednotlivými okresy jsou dramatické. Zatímco v některých regionech došlo za poslední čtyři roky ke skokovému zdražení bytů o více než 100 %, jinde byl růst mírný a sotva překonal inflaci. Analýza projektu Realiťák roku ukazuje, že na trhu s byty existují výrazné regionální disparity, které přinášejí příležitosti i rizika pro kupující i investory.

Když se trh rozdělí: největší růsty vs. stagnace

Přehled deseti okresů s největším nárůstem cen za m² mezi lednem 2021 a červnem 2025 jasně ukazuje dominanci severních Čech a Moravskoslezska. V čele žebříčku stojí Karviná, která zaznamenala nárůst o 128,9 % – z 16 562 Kč/m² na 37 915 Kč/m².

Okres	Cena 01/2021	Cena 06/2025	Nárůst (%)
Karviná	16 562 Kč	37 915 Kč	+128,9 %
Teplice	16 096 Kč	34 679 Kč	+115,5 %
Ostrava-město	34 375 Kč	73 454 Kč	+113,7 %
Most	14 672 Kč	31 331 Kč	+113,5 %
Chomutov	16 946 Kč	35 495 Kč	+109,5 %
Louny	20 331 Kč	39 643 Kč	+95,0 %
Bruntál	18 260 Kč	34 799 Kč	+90,6 %
Sokolov	17 692 Kč	33 393 Kč	+88,7 %
Ústí nad Labem	23 869 Kč	43 974 Kč	+84,2 %
Cheb	21 970 Kč	38 565 Kč	+75,5 %

Co se skrývá za tímto vývojem?

„Vidíme jasný efekt dohánění. Dlouhodobě podhodnocené regiony začaly růst, protože se staly zajímavou alternativou pro investory i běžné kupující. Přestalo dávat smysl investovat v Praze za 140 000 Kč/m², když jinde můžete koupit byt za třetinu a pronajmout ho za slušné nájemné,“ vysvětluje Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

"Investoři jednoduše následují matematiku - hledají optimální poměr mezi vstupní cenou a výnosem, což přirozeně směřuje kapitál do dosud podhodnocených lokalit" komentuje Petr Čajan, majitel REALITY PRODAROST

Obrovskou roli hrála dostupnost financování v roce 2021–2022 a následná krize dostupnosti bydlení v letech 2023–2024, která rozšířila poptávku do dosud málo atraktivních oblastí. Karvinsko, Mostecko nebo Chomutovsko začaly být vyhledávány investory i mladými lidmi hledajícími startovní bydlení.

Kde trh zůstal v klidu?

Na opačné straně spektra se nachází okresy jako Semily, Pelhřimov či Třebíč, kde ceny vzrostly jen mírně. Nárůst v těchto regionech často nepřekročil 30 %, což v kontextu čtyř let není nijak závratné.

Okres	Cena 01/2021	Cena 06/2025	Nárůst (%)
Semily	70 655 Kč	78 832 Kč	+11,6 %
Pelhřimov	45 779 Kč	55 356 Kč	+20,9 %
Třebíč	45 022 Kč	56 772 Kč	+26,1 %
Jindřichův Hradec	38 405 Kč	49 618 Kč	+29,2 %
Trutnov	61 511 Kč	82 828 Kč	+34,7 %
Žďár nad Sázavou	44 169 Kč	60 402 Kč	+36,7 %
Domažlice	45 205 Kč	62 136 Kč	+37,5 %
Břeclav	38 292 Kč	52 929 Kč	+38,2 %
Jeseník	36 491 Kč	51 356 Kč	+40,7 %
Písek	44 210 Kč	62 129 Kč	+40,5 %

Komentář odbornice:

„Tyto okresy jsou často atraktivní pro místní obyvatele, ale nezaznamenaly vlnu spekulativních nákupů nebo developerské aktivity. Zůstaly stabilní i díky své geografické poloze a konzervativnímu trhu,“ popisuje Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku.

Co z toho vyplývá?

Největší nárůsty cen se objevují právě tam, kde byla dříve nízká základna. Mnohé z těchto okresů zůstávají i po čtyřletém růstu cenově dostupnější než průměr republiky – a to i navzdory 100% růstu.

Naopak okresy s menším růstem vykazují nižší riziko bubliny, ale i pomalejší zhodnocení investice.

Komentář datového analytika:

„Data ukazují jasně: regionální trh je mnohem dynamičtější, než se zdá. Pokud někdo investoval v Karviné nebo Mostě v roce 2021, mohl svou nemovitost do roku 2025 téměř zdvojnásobit. Ale pozor – tento růst nemusí být udržitelný. Naopak okresy jako Pelhřimov nebo Trutnov nabízejí klidný a stabilní růst,“ upozorňuje Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy.

Praktický dopad na kupující a investory

Kupující by měli být opatrní v regionech s prudkým růstem – může následovat korekce.
Investoři mají stále prostor k růstu v některých okresech, kde ceny rostly rychle, ale zůstávají hluboko pod průměrem.
Stabilnější okresy nabízejí klidnější scénář a méně dramatický vývoj – vhodné pro vlastní bydlení či konzervativní investici.

Závěr

Rozdíly mezi jednotlivými okresy ČR jsou propastné. Zatímco v Karviné stoupla cena za metr čtvereční o více než 21 000 Kč, v Semilech jen o necelých 8 200 Kč. Projekt Realiťák roku tak přináší nejen žebříček těch nejlepších makléřů, ale i detailní datové analýzy, které pomáhají porozumět regionálnímu vývoji a správně se rozhodnout při nákupu nebo prodeji nemovitosti.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy, VALUO.cz, TOPLAK.pro a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Rodinné domy v Česku výrazně zdražily. V Praze překročila cena 100 tisíc korun za metr čtvereční

Ceny bytů ve velkých městech lámou rekordy. Praha míří k 150 tisícům za metr, Ostrava zdražila téměř o 80 %

Kde se ještě dá koupit byt pod 45 tisíc za metr? Přehled nejdostupnějších okresů v ČR

Pronájmy pod lupou: Praha vede, ale Jihomoravský kraj a Středočeský ji dohánějí

Bydlení za všechny peníze: Rozdíl mezi nejdražším a nejlevnějším krajem přes 110 tisíc za metr

Nájmy opět rostou: Za poslední rok v Česku o 34 korun za metr. Proč se situace bude dál zhoršovat?

Byty dál zdražují. Za 5 let vzrostly ceny o 70 %, rekord padl letos v červnu

Krajský pohled - novostavby vs. starší byty: Kde se vyplatí připlatit a kde je secondhand jasnou volbou?

Praha nejsou jen průměry: extrémy mezi čtvrtěmi se dál prohlubují