11.8.2025 6:46

Byty v Česku za pět let zdražily o 95 %: Kdy růst zrychlil a kdy naopak trh zpomalil?

Ceny bytů v České republice rostly v uplynulých pěti letech závratným tempem. Od července 2019 do července 2025 vzrostla průměrná cena za metr čtvereční ze 39 647 Kč na 77 500 Kč. To představuje nárůst o více než 95 %. Vývoj ale nebyl lineární – střídala se období prudkého růstu, stagnace i mírného ochlazení. Jak si trh s byty vedl, co bylo příčinou změn a jaké jsou aktuální trendy?

Vývoj cen bytů 07/2019 – 07/2025

Měsíc	Průměrná cena za m²	Počet nabídek
07/2019	39 647 Kč	54 631
07/2020	44 292 Kč	44 202
07/2021	55 405 Kč	39 236
07/2022	72 031 Kč	37 428
07/2023	71 857 Kč	41 984
07/2024	74 278 Kč	50 396
07/2025	77 500 Kč	53 685

Co ovlivnilo jednotlivé fáze vývoje?

2019–2022: Prudký růst cen

Nejstrmější nárůst nastal mezi roky 2020 a 2022. Pandemie přinesla zvýšený zájem o vlastní bydlení, levné hypotéky a také obavu z inflace, což vedlo ke skokovému růstu cen. Za pouhý jeden rok – od července 2021 do července 2022 – vzrostla průměrná cena bytů o 30 %.

Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku:
„Na trhu se tehdy začalo spekulovat, že kdo nekoupí teď, už si vlastní byt nikdy nepořídí. Zvedla se vlna investičních nákupů, ale i zoufalých rozhodnutí bez rozmyslu.“

2022–2023: První ochlazení

Růst se v roce 2023 téměř zastavil. Meziročně ceny klesly o necelé procento – z 72 031 Kč na 71 857 Kč za m². Na vině byly vysoké úrokové sazby, nižší dostupnost financování a obecná ekonomická nejistota.

Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy:
„Zatímco v roce 2021 běžná hypotéka stála pod 3 %, v roce 2023 nebylo výjimkou úročení přes 6 %. To pro mnoho kupujících znamenalo odklad rozhodnutí, a tím i snížení poptávky.“

2024–2025: Postupný návrat růstu

V letech 2024 a 2025 se růst znovu obnovil, i když již mírnějším tempem. Od července 2023 do července 2025 přibylo zhruba 5 600 Kč na m². Trh se přizpůsobil nové realitě, kupující se smířili s vyššími sazbami, ale zároveň oceňovali stabilizaci cen.

Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku:
„Vidíme, že poptávka se opět zvedá, zejména v regionech a menších městech. Trh si na vyšší sazby zvykl, a lidé už nečekají na výrazné zlevnění, které nepřichází.“

Vývoj nabídky

Počet bytových inzerátů v nabídce kolísal – od 54 000 v roce 2019 k historickému minimu kolem 37 000 v roce 2022. Od té doby ale počet nabídek stabilně roste a v červenci 2025 dosáhl 53 685 inzerovaných bytů.

Kde byty zdražily nejvíce? Krajské srovnání ukazuje obrovské rozdíly v růstu cen

Perex

Zatímco v některých krajích České republiky vzrostly ceny bytů od roku 2019 více než dvojnásobně, v jiných regionech byl nárůst mírnější. Čerstvá data za červenec 2025 ukazují, že regionální rozdíly se výrazně prohlubují. Podívejte se, jak se proměnily ceny v jednotlivých krajích za posledních 6 let.

Ceny bytů podle krajů: srovnání červenec 2019 vs červenec 2025

Kraj	Cena 07/2019 (Kč/m²)	Cena 07/2025 (Kč/m²)	Nárůst (%)
Praha	92 583	152 387	+64,6 %
Olomoucký	44 035	72 726	+65,2 %
Karlovarský	32 439	55 828	+72,0 %
Vysočina	33 792	63 505	+87,9 %
Plzeňský	37 829	73 226	+93,5 %
Středočeský	46 428	90 121	+94,0 %
Pardubický	33 014	64 976	+96,8 %
Zlínský	35 384	70 513	+99,3 %
Královéhradecký	36 377	75 567	+107,8 %
Jihomoravský	50 866	105 707	+107,8 %
Jihočeský	35 879	76 030	+111,9 %
Liberecký	31 537	75 096	+138,2 %
Moravskoslezský	21 683	57 948	+167,1 %
Ústecký	13 840	39 011	+181,9 %

Komentáře odborníků

Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku:
„V regionech jako Ústecký či Moravskoslezský kraj byl vývoj cen dlouho utlumený. Nízká základní cena v roce 2019 vytvořila prostor pro dramatický růst. Navíc tamní trh oživil zvýšený zájem investorů i přesun obyvatel z dražších lokalit.“

Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku:
„Vidíme, že regionální trhy už nejsou druhořadé. Lidé hledají dostupnější bydlení mimo hlavní město a posouvají poptávku i ceny. Tento trend zároveň ukazuje, jak důležité je znát lokální specifika při nákupu nemovitosti.“

Ondřej Hon, analytik Cemap.cz:
„Z hlediska investic do bydlení je zřejmé, že byty v Ústí nad Labem, Karviné nebo Děčíně nabídly v posledních letech zhodnocení, o kterém si Praha mohla nechat jen zdát. Avšak je třeba počítat s vyšším investičním rizikem a nižší likviditou.“

Proč Praha zaostává?

I když průměrná cena bytu v Praze přesáhla 152 tisíc korun za m², tempo růstu bylo nejnižší z celé republiky. Důvod je prostý – trh je blízko svému stropu a limity dostupnosti financování, příjmů domácností i vysokých úrokových sazeb brání dalšímu rychlému růstu.

Infografika: Růst cen bytů v krajích ČR (2019–2025)

Shrnutí

Největší nárůst: Ústecký kraj (+181,9 %)
Nejmenší nárůst: Praha (+64,6 %)
Celorepublikový průměr: +83,3 %
Investičně atraktivní kraje: Liberecký, Jihočeský, Jihomoravský

Závěr: Co očekávat dál?

Realitní trh v Česku se v posledních pěti letech dramaticky proměnil. Ceny bytů vzrostly téměř dvojnásobně, ale období výrazné dynamiky vystřídala fáze stabilizace. Vzhledem k oživené nabídce a návratu kupujících bude klíčové sledovat, jak se budou vyvíjet úrokové sazby a zda trh vydrží aktuální rovnováhu.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Kde byty nejvíce zdražily a kde ceny spíše stagnují? Překvapivý přehled okresů v Česku

Rodinné domy v Česku výrazně zdražily. V Praze překročila cena 100 tisíc korun za metr čtvereční

Ceny bytů ve velkých městech lámou rekordy. Praha míří k 150 tisícům za metr, Ostrava zdražila téměř o 80 %

Kde se ještě dá koupit byt pod 45 tisíc za metr? Přehled nejdostupnějších okresů v ČR

Pronájmy pod lupou: Praha vede, ale Jihomoravský kraj a Středočeský ji dohánějí

Bydlení za všechny peníze: Rozdíl mezi nejdražším a nejlevnějším krajem přes 110 tisíc za metr

Nájmy opět rostou: Za poslední rok v Česku o 34 korun za metr. Proč se situace bude dál zhoršovat?

Byty dál zdražují. Za 5 let vzrostly ceny o 70 %, rekord padl letos v červnu

Krajský pohled - novostavby vs. starší byty: Kde se vyplatí připlatit a kde je secondhand jasnou volbou?