19.10.2025 8:02

Jak správně určit tržní cenu nemovitosti: chyby, které vás mohou připravit o stovky tisíc

Stanovení správné ceny je klíčovým momentem při prodeji nemovitosti. Cena ovlivňuje zájem kupujících, délku prodeje i finální výnos. Přesto mnoho majitelů dělá při jejím určení zásadní chyby. V tomto článku se podíváme na to, jak určit tržní cenu nemovitosti v roce 2025, proč se vyvarovat přeceňování i podcenění a jak vám může pomoci zkušený makléř.

Co je tržní cena?

Tržní cena je reálná hodnota, kterou je ochoten zaplatit kupující v daném čase, lokalitě a stavu nemovitosti. Nejde o to, kolik za nemovitost potřebujete dostat, ale o to, kolik je za ni ochoten zaplatit trh.

„Majitelé si často pletou tržní cenu s vlastní představou. Jenže trh nerespektuje emoce, investice ani vzpomínky. Reaguje na nabídku a poptávku,“
říká Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku.

5 nejčastějších chyb při stanovení ceny

1. Příliš vysoká cena „na zkoušku“

Majitelé nastaví cenu vysoko s tím, že „kdyžtak sleví“. Výsledek?

nemovitost leží dlouho v inzerci,
ztrácí důvěryhodnost,
je nutné snižovat – často až pod původní tržní hodnotu.

2. Kopírování inzerátů v okolí

Na portálech jsou nabídkové ceny, nikoliv realizované. Mnoho bytů a domů se prodá za nižší cenu nebo vůbec.

3. Započítání vlastních investic

Rekonstrukce za 500 000 Kč neznamená automatické zvýšení hodnoty o stejnou částku. Trh zohledňuje i design, kvalitu, lokalitu a konkurenci.

4. Ignorování právních vad

Zástavy, věcná břemena, spoluvlastnictví nebo nezkolaudované části nemovitosti snižují hodnotu – často dramaticky.

5. Emoce a sentiment

Vlastní bydlení nebo nemovitost po rodičích mají pro majitele citovou hodnotu – pro kupující však ne.

„Nadhodnocená cena může zhatit i jinak skvěle připravený prodej. Nemovitost zůstává ležet a majitel přichází o čas i peníze,“
upozorňuje Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Jak správně určit cenu?

Doporučený postup:

Odhad ceny odborníkem – realitní makléř zná aktuální trh v lokalitě i cenové rozdíly mezi domy/byty.
Srovnávací analýza – porovnání podobných nemovitostí v dané oblasti.
Stav nemovitosti – technické vybavení, údržba, dispozice.
Právní prověření – vlastnictví, břemena, přístupová cesta.
Analýza poptávky – kolik lidí momentálně v lokalitě podobný typ nemovitosti hledá.

Kdy přeceňování škodí nejvíce?

U menších bytů ve větších městech – konkurence je vysoká, kupující si rychle všimnou, že cena neodpovídá.
U domů na vesnici nebo v horších lokalitách – poptávka je menší a čas hraje proti prodávajícím.
U nemovitostí s vadami – vyšší cena neobstojí bez úprav nebo právního řešení.

Pomoc makléře Realiťák roku

Makléři z projektu Realiťák roku:

připraví nezávislý a přesný odhad,
znají specifika trhu i vývoj v čase,
mají přístup k reálným prodejním cenám,
doporučí efektivní cenovou strategii – např. kombinaci atraktivní ceny + aukce,
připraví cenové analýzy pro banky a kupující.

Shrnutí

Stanovit cenu nemovitosti je víc než hod mincí nebo kopírování inzerátů. Je to strategické rozhodnutí, které ovlivní celý prodej. Příliš vysoká cena může kupující odradit, příliš nízká vás může připravit o statisíce. Spolupráce s odborníkem je v tomto bodě investicí, která se vyplatí.

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Pokud zvažujete prodej své nemovitosti nebo si nejste jistí, jak správně postupovat, ráda vám s tím pomohu. Díky letité praxi, odbornému zázemí a síti prověřených makléřů z projektu Realiťák roku vám mohu nabídnout bezpečný, efektivní a lidsky přístupný prodej nemovitosti od A do Z. Každá nemovitost je jedinečná – stejně jako její majitel. A právě proto věřím na individuální přístup a férové jednání.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Jak správně postupovat při dědictví nemovitosti – rady pro pozůstalé i nové vlastníky

Jak funguje předkupní právo: Mýty, realita a co platí v roce 2025

Jak koupit nemovitost bez realitky – výhody, rizika a kdy se to nevyplácí

Kdy a jak se platí daň z nemovitosti – a co se v roce 2025 změnilo?

Co všechno musí obsahovat kupní smlouva? Praktický rozbor pro laiky

Proč se vaše nemovitost neprodává? Nejčastější chyby, které odrazují zájemce

Hypotéka 2025: Jaké podmínky dnes čekají kupující?

Když prodává více vlastníků: jak na spoluvlastnictví a rozdělení výnosu