1.11.2025 6:48

Když není vše na papíře: Rizika ústních dohod a neformálních slibů při koupi nemovitosti

„My se na všem domluvili ústně, byla to slušná paní.“ Takto začíná mnoho příběhů, které končí soudními spory, zmařeným převodem nebo velkými finančními ztrátami. Při koupi nebo prodeji nemovitosti se bez písemných dokumentů neobejdete – a tento článek vám vysvětlí proč.

Ústní dohody v realitách: co (ne)platí?

V České republice lze podle zákona v některých případech uzavřít smlouvu i ústně. Ale pozor – u nemovitostí to neplatí.

U převodu vlastnictví (tedy prodeje) platí:

kupní smlouva musí být písemná,
vklad do katastru je možný jen na základě písemné smlouvy,
bez zápisu v katastru se vlastnictví nepřevádí – a žádný soud to zpětně „neopraví“.

„Lidé si často myslí, že pokud si plácnou a podají si ruku, je vše vyřešeno. Jenže bez notářsky ověřené smlouvy a správně podaného návrhu na katastr jsou stále jen ‚domluveni‘, ale nic neplatí,“
upozorňuje Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Typické chyby kupujících a prodávajících

Slib „byt bude volný do 14 dní“ – ale bez písemného ujednání

Ve skutečnosti může zdržení trvat týdny nebo měsíce.

Dohoda o vybavení „nábytek tam zůstane“ – ale není ve smlouvě

Kupující přijde a najde prázdný byt.

Rezervační poplatek bez smlouvy

Prodávající si to rozmyslí a peníze nevrací – právně je vše v šedé zóně.

Dohoda o ceně jen „na papírku“

Bez uzavřené smlouvy a bez katastru je vše jen morální závazek.

Právní forma je klíč

Každá fáze prodeje/koupi by měla být podložena:

Rezervační smlouvou – stanovuje základní podmínky, termíny a zálohu.
Smlouvou o smlouvě budoucí kupní – pokud se čeká na hypotéku, dědictví apod.
Kupní smlouvou – finální a právně závazný dokument pro katastr.
Návrhem na vklad – podává se s kupní smlouvou na katastr nemovitostí.

„Každé ujednání, ať už o ceně, vybavení nebo předání, by mělo být ve smlouvě. V realitním světě se sliby bez zápisu nepočítají,“
dodává Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku.

Jak předejít problémům

Trvejte na písemné formě všeho – včetně dodatků a příloh.
Spolupracujte s makléřem, který pracuje s právníky – předejdete rizikům.
Neplaťte žádné zálohy bez smlouvy a potvrzení.
Vybavení nemovitosti specifikujte přesně – ideálně i s fotografiemi v příloze.

Role makléře Realiťák roku

Zkušení makléři zapojení do projektu Realiťák roku:

zajišťují právní servis pro všechny fáze transakce,
dbají na přesné formulace ve smlouvách,
vysvětlují klientům důsledky jednotlivých kroků,
pomáhají předejít nedorozuměním,
mají praxi z desítek případů a ví, kde bývá největší riziko.

Shrnutí

Ústní dohoda může platit při koupi květináče, ale ne při koupi nemovitosti. Každý slib, ujednání nebo podmínka musí být ve smlouvě. Jinak riskujete, že přijdete o peníze, nervy i samotnou nemovitost. Chraňte sebe i svůj majetek – a spolupracujte jen s profesionály, kteří mají za sebou odborné zázemí a jasná pravidla.

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Pokud zvažujete prodej své nemovitosti nebo si nejste jistí, jak správně postupovat, ráda vám s tím pomohu. Díky letité praxi, odbornému zázemí a síti prověřených makléřů z projektu Realiťák roku vám mohu nabídnout bezpečný, efektivní a lidsky přístupný prodej nemovitosti od A do Z. Každá nemovitost je jedinečná – stejně jako její majitel. A právě proto věřím na individuální přístup a férové jednání.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Jak funguje energetický štítek budovy a proč ho při prodeji nemůžete ignorovat

Jak správně určit tržní cenu nemovitosti: chyby, které vás mohou připravit o stovky tisíc

Jak správně postupovat při dědictví nemovitosti – rady pro pozůstalé i nové vlastníky

Jak funguje předkupní právo: Mýty, realita a co platí v roce 2025

Jak koupit nemovitost bez realitky – výhody, rizika a kdy se to nevyplácí

Kdy a jak se platí daň z nemovitosti – a co se v roce 2025 změnilo?

Co všechno musí obsahovat kupní smlouva? Praktický rozbor pro laiky

Proč se vaše nemovitost neprodává? Nejčastější chyby, které odrazují zájemce