25.8.2025 18:06

Středočeský kraj jako celek – vývoj realitního trhu (2016–2025)

Ceny bytů ve Středočeském kraji vystoupaly nad 90 tisíc za m². Prudce rostou i nájmy, trh s domy je stabilnější

Středočeský kraj prošel za poslední dekádu obrovskou proměnou. Bydlení zde přestává být levnější alternativou k Praze. Na základě detailních dat z let 2016 až 2025 analyzujeme vývoj cen, nabídky a doby inzerce u bytů, domů i nájmů. Současný trh charakterizuje růst cen, vyšší rychlost prodeje a silná poptávka – zejména v lokalitách s dobrou dopravní dostupností.

Byty na prodej: Ceny za devět let vzrostly více než trojnásobně

Zatímco v lednu 2016 činila průměrná cena za m² u bytů ve Středočeském kraji 27 595 Kč, v červenci 2025 už dosahuje 90 121 Kč. Takto výrazný nárůst – přes 62 000 Kč na každý m² – představuje více než 226% růst. Jedná se o jeden z nejrychlejších růstů napříč kraji ČR.

Měsíc	Cena za m²	Doba inzerce	Počet nabídek
2016-01	27 595 Kč	132 dní	2 596
2020-01	52 416 Kč	65 dní	3 188
2024-01	84 332 Kč	51 dní	2 910
2025-01	87 402 Kč	55 dní	2 988
2025-07	90 121 Kč	59 dní	3 046

Růst nebyl plynulý – trh zaznamenal tři zřetelné etapy. První, relativně klidná fáze mezi roky 2016 a 2019, byla charakterizována stabilními cenami a mírně rostoucí poptávkou, hlavně v okresech napojených na Prahu. Poté, během pandemie (2020–2022), došlo k extrémnímu cenovému skoku, kdy nízké úrokové sazby, práce z domova a zájem o větší nemovitosti vyvolaly prudký růst poptávky – často překonávající nabídku.

Od roku 2023 trh vstoupil do stabilizační fáze, ovlivněné růstem úrokových sazeb, přísnějšími pravidly pro hypotéky a opatrnějšími kupujícími. Přesto ceny nadále rostou – byť pomaleji – a prodejní cyklus zůstává relativně krátký. Průměrná doba prodeje bytu se od roku 2016 zkrátila z 132 na 59 dní.

Z pohledu zájemců o koupi to znamená, že na rozhodnutí o koupi bytu bývá často jen několik týdnů. Na trhu dominují nabídky 2+kk a 3+kk, zájem je o byty s balkonem, sklepem a dobrou dostupností do Prahy či Mladé Boleslavi.

„Růst cen bytů v kraji je důsledkem nejen blízkosti Prahy, ale i rostoucí kvality života v mnoha menších městech. Lidé tu chtějí bydlet, protože nabízí kombinaci dostupnosti a prostoru.“
— Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku

Domy na prodej: Stabilnější růst, ale široká nabídka

Na rozdíl od bytů je vývoj cen u rodinných domů mírnější. V roce 2016 stál m² užitné plochy domu v průměru 23 965 Kč, v červenci 2025 to je 57 842 Kč/m² – tedy cca 140% nárůst během devíti let. Ačkoli je to výrazně méně než u bytů, jde stále o silný růst, zvlášť v kontextu nákladnosti novostaveb a stavebního materiálu.

Měsíc	Cena za m²	Doba inzerce	Počet nabídek
2016-01	23 965 Kč	128 dní	1 870
2020-01	42 698 Kč	79 dní	2 212
2025-07	57 842 Kč	83 dní	2 350

Trh s domy je přirozeně pomalejší – nejen kvůli vyšším cenám a delším rozhodovacím cyklům, ale také kvůli větší rozmanitosti nabídky. Každý dům je specifický svým stavem, velikostí pozemku, technickým řešením i lokalitou. Typicky se rodinné domy prodávají déle než byty – průměrně přes 80 dní – i když v atraktivních lokalitách se tato doba může výrazně zkrátit.

Zájemci o rodinný dům dnes nejčastěji hledají nemovitosti s možností okamžitého nastěhování, energeticky úsporné a s dobrou dostupností do městských center. Roste také poptávka po domech na okraji větších měst (např. Kolín, Kralupy nad Vltavou, Čelákovice), kde se spojuje klid venkova s výhodami městské infrastruktury.

Pozitivní zprávou pro kupující je, že nabídka domů je relativně stabilní – i přes růst cen se trh udržuje v rovnováze. Na rozdíl od bytů zde nenastává výrazný deficit nabídky.

„Trh s domy je méně dynamický, ale dobře strukturovaný. Roste zájem o rekonstrukce i o úsporná řešení, která jsou podporována dotačními programy.“
— Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy

Byty k pronájmu: Nájemné pod tlakem, inzerce rekordně krátká

Na trhu s nájemním bydlením došlo k zásadnímu obratu zejména po roce 2021. Vysoké úrokové sazby, zhoršená dostupnost hypoték a nejistota ohledně budoucího vývoje cen vedly k tomu, že mnozí kupující přesunuli své rozhodnutí z vlastního bydlení právě do nájmu. To způsobilo prudký růst nájemného, ale také dramatické zkrácení doby, po kterou zůstávají nabídky aktivní.

Měsíc	Nájemné za m²	Doba inzerce	Počet nabídek
2016-01	190 Kč/m²	38 dní	1 132
2020-01	235 Kč/m²	31 dní	1 546
2025-07	305 Kč/m²	21 dní	1 949

Během posledních pěti let došlo k nárůstu nájemného o více než 70 Kč/m², přičemž od roku 2021 je růst takřka setrvalý. Průměrná doba inzerce v roce 2025 činí pouze 21 dní, což znamená, že řada bytů je zarezervována již během prvního týdne.

Nájemníci dnes upřednostňují dobře vybavené, menší byty (1+kk a 2+kk), nejlépe s parkováním, lodžií a dostupností na vlak. Vysoká poptávka se koncentruje v oblastech s přímým spojením na Prahu (např. Kladno, Brandýs n. Labem, Říčany), kde si nájemní bydlení hledají mladí lidé, páry i pracovní migranti.

Zvyšující se nájemné je ovlivněno nejen růstem poptávky, ale i omezenou výstavbou nových nájemních bytů. Středočeský kraj totiž postrádá systematickou podporu nájemního bydlení – většina pronajímaných jednotek pochází z druhé ruky, tedy od individuálních vlastníků.

Navzdory růstu cen je nájemní trh extrémně likvidní. Z pohledu investorů zůstává atraktivní díky nízké neobsazenosti a stabilnímu výnosu, zejména v lokalitách v dojezdu do Prahy nebo velkých měst.

„Růst nájemného je přímým důsledkem toho, že se tisíce lidí nedostanou kvůli drahým hypotékám k vlastnímu bydlení. Pronájem je často jediná volba, což zvyšuje tlak na ceny.“
— Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

Shrnutí a výhled

Segment	Aktuální cena/m²	Doba inzerce	Nabídka
Byty prodej	90 121 Kč	59 dní	3 046
Domy prodej	57 842 Kč	83 dní	2 350
Byty pronájem	305 Kč/m²	21 dní	1 949

Středočeský kraj už dávno neplatí za „levné zázemí Prahy“ – v mnoha lokalitách se ceny vyšplhaly na úroveň menších krajských měst. Díky své poloze, infrastruktuře a vysoké kvalitě života zůstává vysoce atraktivní pro jednotlivce, rodiny i investory.

Klíčové poznatky:

Trh s byty roste nejrychleji – ceny se od roku 2016 více než ztrojnásobily, přičemž zájem o byty v krajských městech zůstává trvale vysoký.
Trh s domy je stabilnější, ale nabízí široké možnosti pro rodiny i investory hledající dlouhodobější zhodnocení.
Nájemní trh je v největším pohybu – krátká doba inzerce a silná poptávka vedou ke konkurenci mezi nájemníky, zejména v lokalitách s dobrým spojením do hlavního města.

Výhled na následující období:

Ceny bytů budou s největší pravděpodobností pokračovat v mírném růstu – zvláště ve městech jako Kladno, Beroun, Kolín či Brandýs nad Labem, kde je silná poptávka i nízká nová výstavba. V méně exponovaných lokalitách může dojít ke stagnaci nebo mírné korekci.
Domy budou atraktivní pro kupce hledající větší životní prostor, přičemž klíčovým faktorem bude energetická náročnost. Domy s vyššími provozními náklady se mohou prodávat pomaleji.
Nájemní trh zůstane napjatý. Nedostatek obecního nebo institucionálního nájemního bydlení a rostoucí skupina lidí vyloučených z hypotéčního financování povede k dalšímu tlaku na nájemné – zejména u menších jednotek.

Doporučení podle cílových skupin:

Kupující pro vlastní bydlení: Zvažujte dobře lokalitu a dojezdový čas. Pokud hledáte dostupné bydlení, zaměřte se na oblasti s alespoň částečně dostupným veřejným dopravním napojením, ale mimo přímý vliv Prahy (např. Benešovsko, Příbramsko).
Investoři do nájemního bydlení: Stále velmi výhodná situace – zejména pro ty, kteří cílí na menší byty v lokalitách s vysokou fluktuací obyvatel (např. okolí průmyslových zón, vysokých škol, Pražského okruhu).
Rodiny hledající dům: Sledujte i náklady na provoz, nejen cenu za m². Domy v horším technickém stavu se sice prodávají levněji, ale mohou se stát nákladovou pastí bez adekvátní renovace.

Varování a výzvy:

V některých lokalitách hrozí přehřátí trhu – například u novostaveb v dojezdových oblastech kolem Prahy.
Dlouhodobě bude potřeba řešit strukturální nedostatek dostupného bydlení – zejména pro mladé páry, seniory a samoživitele.
Roli budou hrát i nadcházející změny legislativy a územního plánování, které mohou ovlivnit tempo nové výstavby i možnosti rekonstrukcí.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Kdo si dnes pronajme dům? Ceny nájmů rodinných domů vystřelily až dvojnásobně – i když jsou nabídky stále vzácné

Moravskoslezský kraj: Vývoj realitního trhu do července 2025

Byty v Česku za pět let zdražily o 95 %: Kdy růst zrychlil a kdy naopak trh zpomalil?

Kde byty nejvíce zdražily a kde ceny spíše stagnují? Překvapivý přehled okresů v Česku

Rodinné domy v Česku výrazně zdražily. V Praze překročila cena 100 tisíc korun za metr čtvereční

Ceny bytů ve velkých městech lámou rekordy. Praha míří k 150 tisícům za metr, Ostrava zdražila téměř o 80 %

Kde se ještě dá koupit byt pod 45 tisíc za metr? Přehled nejdostupnějších okresů v ČR

Pronájmy pod lupou: Praha vede, ale Jihomoravský kraj a Středočeský ji dohánějí

Bydlení za všechny peníze: Rozdíl mezi nejdražším a nejlevnějším krajem přes 110 tisíc za metr