19.11.2025 4:42

Jak vyřešit spoluvlastnictví: prodeje, výkupy a nejčastější konflikty mezi vlastníky

Spoluvlastnictví nemovitosti je častý stav – vzniká po dědictví, rozvodu nebo při společné investici. I když jde z právního hlediska o běžnou situaci, v praxi přináší mnoho komplikací. V tomto článku se podíváme na to, jaké jsou možnosti vypořádání, co dělat, když se spoluvlastníci neshodnou, a jak postupovat při prodeji nemovitosti ve spoluvlastnictví.

Co je spoluvlastnictví?

Spoluvlastnictví znamená, že více osob vlastní nemovitost společně – a každému náleží určitý podíl, který je právně vyjádřen v procentech nebo zlomcích (např. ½, 1/3).

Každý spoluvlastník má právo:

užívat věc v souladu s účelem,
spolurozhodovat o důležitých záležitostech,
svůj podíl prodat, darovat nebo jinak převést.

„Mnoho lidí netuší, že ke společnému vlastnictví nestačí jen domluva. Každé rozhodnutí – třeba i prodej nemovitosti – musí být odsouhlaseno podle zákona. A právě v tom často vznikají spory,“
upozorňuje Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku.

Nejčastější problémy spoluvlastnictví

Nesouhlas s prodejem – jeden chce prodat, druhý ne.
Rozdílné představy o ceně – jeden chce víc, druhý rychlý prodej.
Nejasné užívání nemovitosti – např. kdo bydlí, kdo platí opravy.
Zablokování rozhodnutí – bez většinového souhlasu se nic neposune.

Možnosti řešení

1. Dohoda mezi spoluvlastníky

Nejjednodušší a nejrychlejší řešení. Může zahrnovat:

společný prodej celé nemovitosti a rozdělení výtěžku,
výkup jednoho podílu druhým,
pronájem a dělení výnosu,
vymezení užívání jednotlivých částí.

Je důležité vše zapsat písemně – ideálně formou dohody či notářského zápisu.

2. Prodej spoluvlastnického podílu

Každý spoluvlastník může svůj podíl prodat – ale:

ostatní mají předkupní právo,
kupující podílu nepřevezme automaticky právo užívání,
často se prodává podíl „s právní vadou“, což snižuje hodnotu.

„Prodej podílu třetí osobě je komplikovaný a málokdy výhodný. Většina investorů nabízí hluboko pod tržní cenou, protože podíl bez možnosti užívání je pro ně jen spekulací,“
říká Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

3. Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví

Pokud se spoluvlastníci nedohodnou:

lze podat návrh k soudu,
soud může nařídit prodej nemovitosti v dražbě a rozdělení výtěžku,
výsledek ale často není výhodný pro žádného z vlastníků (nízká prodejní cena, dlouhé řízení, soudní náklady).

Kdy je vhodné spoluvlastnictví řešit?

Po dědictví – typicky u sourozenců nebo vzdálenějších příbuzných
Po rozvodu – pokud zůstávají oba bývalí partneři na listu vlastnictví
Při rozdílném pohledu na využívání nemovitosti
Při nečinnosti jednoho z vlastníků (např. dlouhodobé odmítání oprav)

Role makléře Realiťák roku

Makléři zapojení do projektu Realiťák roku:

pomohou zprostředkovat komunikaci mezi spoluvlastníky,
doporučí strategii – např. rozdělení prostoru, výkup, přípravu na prodej,
vyčíslí hodnotu podílů v reálné tržní situaci,
doporučí právníka pro dohodu nebo návrh na vypořádání,
dokáží najít kupce, kteří akceptují i podílové vlastnictví, pokud jiná cesta není.

Shrnutí

Spoluvlastnictví může být časovanou bombou – hlavně pokud chybí dohoda, komunikace nebo vůle se domluvit. Nejlepší cestou je hledat řešení smírně, s právním i realitním dohledem. Prodej, výkup nebo vypořádání má svá úskalí, ale s pomocí odborníků může být cesta výrazně jednodušší a výhodnější pro všechny zúčastněné.

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Pokud zvažujete prodej své nemovitosti nebo si nejste jistí, jak správně postupovat, ráda vám s tím pomohu. Díky letité praxi, odbornému zázemí a síti prověřených makléřů z projektu Realiťák roku vám mohu nabídnout bezpečný, efektivní a lidsky přístupný prodej nemovitosti od A do Z. Každá nemovitost je jedinečná – stejně jako její majitel. A právě proto věřím na individuální přístup a férové jednání.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Jak správně načasovat prodej nemovitosti: sezónnost, ekonomika a strategie

Jak vybrat správného právníka nebo advokáta při prodeji nemovitosti

Když není vše na papíře: Rizika ústních dohod a neformálních slibů při koupi nemovitosti

Jak funguje energetický štítek budovy a proč ho při prodeji nemůžete ignorovat

Jak správně určit tržní cenu nemovitosti: chyby, které vás mohou připravit o stovky tisíc

Jak správně postupovat při dědictví nemovitosti – rady pro pozůstalé i nové vlastníky

Jak funguje předkupní právo: Mýty, realita a co platí v roce 2025

Jak koupit nemovitost bez realitky – výhody, rizika a kdy se to nevyplácí