13.9.2025 13:22

Okresní města ve Středočeském kraji – podrobná analýza trhu s byty, domy a nájmy (červenec 2025)

Kladno a Beroun dominují napříč trhem. Výrazné rozdíly v cenách i rychlosti prodeje mezi okresy přetrvávají

Středočeský kraj není jednotný trh – rozdíly mezi jednotlivými okresními městy jsou obrovské. V některých lokalitách panuje extrémní poptávka a rychlé obraty, jinde nabídky dlouho stagnují. Na základě dat z července 2025 analyzujeme ceny, délku inzerce i počet nabídek u bytů, domů a nájmů v každém městě.

Byty na prodej: Extrémní rozdíly i dvojnásobné tempo obratu

Nejdražší byty v rámci okresních měst Středočeského kraje se aktuálně nabízejí v Černošicích (130 362 Kč/m²) a Říčanech (121 629 Kč/m²) – dvou městech, která prakticky splývají s příměstským pásmem hlavního města. Vysoké ceny zde nejsou překvapením, ale do popředí se dostává i Kladno, které kromě třetí nejvyšší ceny (106 444 Kč/m²) vykazuje také největší nabídku – 598 aktivních inzerátů.

Právě objem nabídky je zásadní. Kladno je výrazně před ostatními městy, pokud jde o aktivitu trhu. Vysoký počet nabídek přitom nesnižuje rychlost prodeje – průměrná doba inzerce je zde pouhých 43 dní, což je pod krajským průměrem.

V segmentu 90–110 tisíc Kč/m² se drží i Beroun (99 696 Kč/m²) a Brandýs nad Labem (97 682 Kč/m²), ačkoliv tam už se doba inzerce prodlužuje nad 100 dní – částečně kvůli vyššímu podílu novostaveb.

Na opačném konci cenového spektra stojí města jako Rakovník (62 359 Kč/m²), Vlašim (63 379 Kč/m²) nebo Kutná Hora (63 942 Kč/m²), kde trh vykazuje jak nižší počet nabídek, tak znatelně delší dobu inzerce – i přes 150 dní. To může být výhodou pro investory, kteří hledají nemovitosti bez okamžité konkurence a s vyjednávacím potenciálem.

Zajímavostí je také to, že vyšší cena neznamená automaticky rychlejší obrat. Např. Černošice mají sice nejvyšší cenu vůbec, ale doba inzerce činí v průměru 80 dní. U Říčan je to 56 dní, což je stále nadprůměrné, ale s nižší dynamikou než v Kladně nebo Kolíně.

Z pohledu realitních odborníků je klíčové pracovat s rozdíly v likviditě – jinak se prodává byt v Hořovicích, jinak v Neratovicích. Nastavení strategie, cenové politiky i způsobu prezentace musí reflektovat tyto lokální specifika.

Město	Cena/m²	Doba inzerce	Počet nabídek
Kladno	106 444 Kč	43 dní	598
Beroun	99 696 Kč	51 dní	103
Kolín	79 735 Kč	45 dní	62
Rakovník	62 359 Kč	151 dní	12
Čáslav	64 409 Kč	136 dní	14

„Trh s byty vykazuje jasné geografické členění. Na jedné straně máme příměstské aglomerace s vysokou fluktuací a silnou poptávkou, na druhé straně konzervativnější města s pomalejším obratem a stabilnějšími cenami.“
— Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP- cenové mapy a člen poroty Realiťák roku

Rodinné domy na prodej: Rozptyl cen, rozdílná aktivita a rostoucí nároky kupujících

Cenové rozdíly u rodinných domů jsou ve Středočeském kraji ještě výraznější než u bytů. Nejvyšší ceny jsou hlášeny z Černošic (115 382 Kč/m²), Říčan (105 143 Kč/m²) a Berouna (94 950 Kč/m²). Jde o oblasti, které se profilují jako luxusní satelity Prahy – s vysokou kupní silou, moderní zástavbou a často i prémiovými standardy.

U těchto měst však do popředí vystupuje i další faktor – velmi selektivní poptávka. Kupující jsou zde ochotni zaplatit výrazně více, ale očekávají perfektní stav, moderní technologie a minimální kompromisy. Důležité je také architektonické řešení, velikost zahrady a energetická náročnost.

Naopak města jako Rakovník (41 928 Kč/m²), Kutná Hora (53 043 Kč/m²) nebo Příbram (76 411 Kč/m²) vykazují nižší ceny, ale stabilní nabídku. Například v Příbrami bylo v červenci 45 domů k dispozici s průměrnou inzercí 44 dní, což svědčí o poměrně dynamickém trhu i mimo příměstskou zónu.

Výjimečně rychlý trh je v Kolíně, kde se domy prodávají v průměru do 29 dní – a to i při ceně nad 70 000 Kč/m². Tento výsledek je důsledkem kombinace lokální ekonomické síly, vysoké dostupnosti pracovních míst a fungující občanské infrastruktury.

Zásadní vliv na rozhodování kupujících má stav domu a odhadnutelnost budoucích nákladů. V době vysokých cen energií a nejistot kolem úrokových sazeb se kupující vyhýbají nemovitostem s nutností rozsáhlé rekonstrukce – nebo výrazně vyjednávají o ceně.

Pro odborníky z praxe je důležité vnímat i proměnu cílových skupin – na trhu přibývá zájemců, kteří hledají vícegenerační nebo kombinované bydlení (např. s kanceláří), zároveň roste počet lidí hledajících domy k částečnému pronájmu (např. se samostatnou jednotkou).

Prodejci by měli v marketingu akcentovat nízké provozní náklady, kvalitu technologií (TČ, FVE, rekuperace) a transparentnost právního a stavebního stavu. U starších nemovitostí se vyplácí mít připravený návrh rekonstrukce nebo rozpočet na úpravy.

Město	Cena/m²	Doba inzerce	Počet nabídek
Beroun	94 950 Kč	45 dní	76
Kladno	78 620 Kč	51 dní	100
Kolín	70 169 Kč	29 dní	82
Příbram	76 411 Kč	44 dní	45
Rakovník	41 928 Kč	97 dní	19

Větší domy se prodávají pomaleji než byty, ale i v tomto segmentu dochází k výraznému zrychlení prodejního cyklu v okresech s dobrou dostupností a pracovním trhem.

„Důležité není jen město, ale i typ domu. Pasivní novostavba v Příbrami se dnes prodá rychleji než dvougenerační vila s nedořešeným vytápěním v Kladně. Kupující jsou citliví na technický stav a provozní náklady.“
— Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku

Byty k pronájmu: Poptávka silná, rozhoduje lokalita, dispozice i vybavení

Nájemní trh v okresních městech Středočeského kraje zažívá intenzivní růst nejen cen, ale především rychlosti uzavírání smluv. V červenci 2025 bylo ve sledovaných městech aktivních téměř 2 000 inzerátů, přičemž většina bytů se pronajala do 3 týdnů.

Nejvyšší průměrné nájemné evidujeme v Berouně (312 Kč/m²), Brandýse nad Labem (303 Kč/m²) a Kladně (296 Kč/m²). Všechny tři lokality sdílejí několik společných rysů: dobré dopravní napojení na Prahu, vysoký podíl mladých domácností a dostatek pracovních příležitostí. Právě v těchto městech je nejnižší doba inzerce (14–16 dní) a zároveň zde dochází k největší fluktuaci nájemníků.

Typickými nájemníky v těchto oblastech jsou:

mladí singles a páry (25–40 let),
rozvádějící se osoby hledající přechodné řešení,
pracovní migranti (z ČR i ze zahraničí),
mladé rodiny, které čekají na hypotéku nebo vlastní výstavbu.

Na opačném konci spektra se nachází Rakovník (202 Kč/m²), Čáslav (209 Kč/m²) a Vlašim (215 Kč/m²), kde je trh výrazně klidnější. Byty zde zůstávají v nabídce i déle než měsíc a poptávka je více stabilní než dynamická. V těchto lokalitách je vyšší podíl dlouhodobých nájmů bez častého stěhování, což snižuje likviditu, ale může zvyšovat výnosovou jistotu.

Z hlediska dispozic je nejvyšší poptávka po bytech 1+kk a 2+kk, přičemž klíčovým faktorem zůstává kompletní vybavenost, možnost parkování a rychlé nastěhování bez nutnosti investic. Byty bez vybavení, v původním stavu nebo bez internetu jsou v některých městech prakticky nepronajatelné bez výrazného snížení ceny.

Zajímavý vývoj se odehrává i v oblasti nájemních investic. V oblastech jako je Kolínsko, Nymbursko nebo Mělnicko roste počet individuálních investorů, kteří nakupují malé byty k pronájmu jako alternativu k vkladům. Výhodou je zde nízké riziko neobsazenosti, vysoká návratnost a dostatek bonitních nájemníků.

Pro makléře a developery je důležité pracovat s očekáváním nájemníků – trh už dnes není o kvantitě, ale o kvalitě. Nájemci požadují férové smluvní podmínky, vstřícnou komunikaci a dobře fungující technické zázemí bytu i domu. Kvalitní prezentace, profesionální fotografie a flexibilní přístup pronajímatele výrazně zkracují dobu hledání nájemce.

Nájemníci dávají přednost plně vybaveným menším bytům s možností parkování. Nabídka je soustředěna v silných městech, přičemž v okrajových oblastech kraje nabídka klesá a trh je výrazně pomalejší.

„Pro investory je nájemní trh ve Středočeském kraji mimořádně zajímavý. Rychlost pronájmů a nízká neobsazenost zajišťují výnosy, které by v jiných krajích byly obtížně dosažitelné.“
— Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

Shrnutí a doporučení pro praxi

Segment	Nejvyšší cena/m²	Nejnižší cena/m²	Nejrychlejší trh
Byty prodej	Kladno (106 444)	Rakovník (62 359)	Kolín, Kladno
Domy prodej	Beroun (94 950)	Rakovník (41 928)	Kolín (29 dní)
Byty pronájem	Beroun (312 Kč)	Rakovník (202 Kč)	Brandýs, Kladno

Klíčová zjištění:

Rozdíl mezi nejdražším a nejlevnějším městem v kraji činí přes 40 000 Kč/m² u bytů a více než 50 000 Kč/m² u domů.
Nejaktivnější trhy (Kladno, Beroun, Kolín, Brandýs) vykazují krátkou dobu inzerce a vysokou nabídku.
Města jako Rakovník, Vlašim nebo Čáslav jsou méně likvidní, ale mohou být atraktivní pro investory hledající nižší vstupní náklady.

Doporučení pro odborníky:

Makléři by měli přizpůsobit strategii lokální dynamice. V rychlých městech je klíčová okamžitá dostupnost, v pomalejších přesná cílovka a příběh nemovitosti.
Developery mohou zajímat oblasti s rostoucím nájemním trhem, ale nižšími vstupními cenami – například Příbramsko či Nymbursko.
Investory by měli zvažovat výnos nejen podle nájemného, ale i podle rychlosti obsazení a stability poptávky.

Doporučení projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti zorientovat se na realitním trhu a vybrat si prověřeného makléře, který zná aktuální situaci, lokální specifika i právní náležitosti pronájmů.

Chcete pronajmout byt v Praze rychle, bezpečně a za férovou cenu?
Nebo naopak hledáte nájemní bydlení a potřebujete poradit?

Obraťte se na zkušené makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Pomohou vám vyhnout se zbytečným chybám, ušetřit čas a peníze.

Kontaktovat můžete ředitelku projektu:
Monika Lukášová – realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz

Grafy a data jsou ověřené exkluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj

-------------------------------------------.

Vybrané předchozí díly a další zajímavosti najdete zde:

Garáže jako nový realitní poklad? Za 5 let narostly ceny o desítky procent, nabídka zůstává extrémně nízká

Chata jako investice? Za pět let se ceny chat a chalup v ČR zdvojnásobily – a poptávka stále drží

Středočeský kraj jako celek – vývoj realitního trhu (2016–2025)

Kdo si dnes pronajme dům? Ceny nájmů rodinných domů vystřelily až dvojnásobně – i když jsou nabídky stále vzácné

Moravskoslezský kraj: Vývoj realitního trhu do července 2025

Byty v Česku za pět let zdražily o 95 %: Kdy růst zrychlil a kdy naopak trh zpomalil?

Kde byty nejvíce zdražily a kde ceny spíše stagnují? Překvapivý přehled okresů v Česku

Rodinné domy v Česku výrazně zdražily. V Praze překročila cena 100 tisíc korun za metr čtvereční

Ceny bytů ve velkých městech lámou rekordy. Praha míří k 150 tisícům za metr, Ostrava zdražila téměř o 80 %