24.4.2026 7:20

Změna druhu pozemku bude nejspíš dražší: obce mají získat podíl na zhodnocení území a vlastníci si připlatí

Změna druhu pozemku nebo „povýšení“ parcely díky územnímu plánu patří k největším skokům v hodnotě nemovitosti. A právě na tento okamžik se míří nově projednávané nastavení pravidel: pokud se pozemek zhodnotí vlivem změny územního plánu, vlastník by mohl nově odvádět obci určitý podíl – tedy další náklad navíc oproti dnešním správním poplatkům, projektům a vyjádřením.

Odhady mluví o částkách, které mohou být v součtu velmi citelné, a to nejen pro developery, ale i pro běžné majitele, kteří řeší pozemek pro rodinný dům. V článku vysvětluji, co se reálně mění, jak se připravit při koupě nemovitosti či prodej nemovitosti, jak dopad ošetřit v kupní smlouva, jak se to promítne do odhad ceny i financování, a přidávám praktické checklisty, které používají profesionálové z projekt Realiťák roku.

1) Co se má změnit a proč: „územní plán jako svatý grál“ a nový princip podílu z růstu hodnoty

U pozemků často platí jednoduché pravidlo: o ceně rozhoduje méně samotná výměra a více to, co na pozemku smíte. Jakmile se parcela díky územnímu plánu změní ze zemědělské či jiné nezastavitelné plochy na plochu určenou pro bydlení, výrobu nebo smíšené využití, vzniká tzv. „papírové zhodnocení“. V praxi to znamená, že se ze dne na den může změnit tržní hodnota pozemku, možnosti prodeje i ochota banky financovat následnou výstavbu.

Nově projednávaný princip míří právě na tento moment: obce by měly získat finanční podíl na zhodnocení území, které vzniklo změnou územního plánu. Logika návrhu je srozumitelná: obec investuje do infrastruktury (silnice, školky, kanalizace, veřejné osvětlení, zeleň), nese politickou i administrativní odpovědnost za rozvoj a zároveň právě územní plán „vytváří hodnotu“ – protože bez něj by pozemek často zůstal „jen polem“. Pokud se tedy pozemek zhodnotí přijatou změnou územního plánu, neměl by mít prospěch pouze vlastník, ale i samospráva, která následně řeší náklady a tlak na služby.

Důležité je rozlišovat několik pojmů, které si veřejnost často plete:

Změna druhu pozemku v katastru nemovitostí (např. orná půda, zahrada, ostatní plocha) – to je evidenční stránka věci a často se řeší na základě skutečného stavu, geometrického plánu, rozhodnutí úřadů apod.
Změna využití území / funkčního využití v územním plánu – to je „game changer“ pro hodnotu: stavební pozemek vs. nestavební.
Vynětí ze zemědělského půdního fondu (ZPF) a další povolovací kroky – často samostatné řízení, které má vlastní poplatky a podmínky.

Navrhovaný „nový poplatek“ se podle dostupných informací váže zejména na zhodnocení pozemku vlivem změny územního plánu a má sloužit jako příjem obcí pro rozvoj území. V debatách se objevují odhady, že sazba by mohla v krajních případech dosahovat až řádově tisíců korun za metr čtvereční, což by zásadně změnilo ekonomiku menších i větších projektů – a hlavně časování, kdy se vyplatí změnu vůbec iniciovat.

Z pohledu realitního trhu je klíčové, že nejde jen o „další položku v rozpočtu“. Jde o systémovou změnu: pozemek s potenciálem přestává být jen sázkou na budoucí růst hodnoty, ale stává se také závazkem vůči obci. A to ovlivní vyjednávání, strategii prodeje i to, jak se bude stanovovat odhad ceny.

2) Dopady na majitele a kupující: dražší cesta ke stavební parcele, tlak na cenu a nové otázky v kupní smlouvě

Jakmile se do procesu přidá další povinnost platby, mění se chování všech hráčů: vlastníků, kupujících, investorů i bank. A v realitní praxi platí, že to, co je „nejasné“ nebo „nepředvídatelné“, se vždy promítne do ceny – nebo do ochoty obchod uzavřít.

Dopad na prodej nemovitosti a očekávání ceny

U pozemků je prodejní argument často jednoduchý: „Je to skoro stavební, jen se čeká na změnu územního plánu.“ Pokud ale bude změna územního plánu spojena s novou platbou obci, kupující začne klást velmi konkrétní otázky:

Kolik to bude stát a kdy?
Platí se při schválení změny územního plánu, při prodeji, nebo až při povolení stavby?
Lze výši ovlivnit plánovací smlouvou?
Co když se změna nakonec neschválí?

V takové situaci se často stane, že kupující nebude ochotný platit „stavební cenu“ za něco, co je ve skutečnosti zatíženo budoucí platbou. Výsledek? Tlak na slevu nebo požadavek na rozdělení rizika mezi stranami.

Dopad na koupě nemovitosti a financování

Banky obecně milují jistotu. U pozemků to platí dvojnásob: banky posuzují právní stav, využitelnost, přístup, inženýrské sítě a také realistický harmonogram projektu. Pokud do hry vstupuje nová platba, může to:

zvýšit požadavek na vlastní zdroje (vyšší náklady ještě před stavbou),
prodloužit dobu přípravy (víc jednání s obcí),
snížit „rezervu“ v rozpočtu (méně prostoru pro neočekávané vícenáklady).

To se může promítnout i do rozhodování lidí, kteří plánovali přechod z nájemní bydlení do vlastního domu: část rodin zůstane déle v nájmu, protože celková pořizovací cena (pozemek + příprava + stavba) se posune výš. A to je přesně typ situace, kdy se realitní trh začne víc polarizovat: atraktivní lokality budou ještě dražší, zatímco okrajové obce mohou mít paradoxně problém, pokud se projektům přidají náklady bez současného růstu poptávky.

Nová „povinná“ témata do kupní smlouvy a prověrky

V kupní smlouva a v prověrce před koupí by se měly objevit nové standardní body:

Prohlášení prodávajícího o tom, zda je mu známo probíhající nebo plánované řízení o změně územního plánu, případně zda již byla změna schválena.
Ujednání o riziku a nákladech: kdo ponese případnou platbu obci – kupující, prodávající, nebo se rozdělí?
Podmínky účinnosti: pokud kupující kupuje pozemek „na projekt“, dává smysl podmínit část ceny výsledkem (schválení změny, vydání stanoviska, uzavření plánovací smlouvy).
Časování a součinnost: kdo bude jednat s obcí a kdo poskytne dokumenty.

Tady se nejvíc ukazuje přínos profesionálů z projekt Realiťák roku: zkušený realitní makléř neřeší jen inzerát a prohlídky, ale především rizika, která mohou zhatit financování nebo později způsobit spory. Často stačí správně nastavená smluvní struktura a obchod je bezpečný pro obě strany – bez „překvapení po podpisu“.

„U pozemků je cena vždycky kombinací možností a rizik. Když se mění pravidla a přibývá nový náklad, klíčové je přenést tu informaci do odhadu ceny a do kupní smlouvy tak, aby obchod dával smysl oběma stranám a byl financovatelný.“
Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

3) Jak se připravit v praxi: rozpočet, jednání s obcí, checklisty a typické chyby, které stojí nejvíc

U pozemků platí jedna neúprosná věc: nejdražší je špatné pořadí kroků. Spousta lidí začne investovat do projektu, geodeta a studií, ale přitom nemá vyjasněno, zda je změna územního plánu reálně průchozí, kolik bude stát a jak dlouho může trvat. Pokud se nově přidá další platba obci, bude ještě důležitější postupovat systematicky.

Praktický rozpočet: s čím počítat, než se z pozemku „stane stavební“

Doporučuji si náklady rozdělit do čtyř „balíků“, aby bylo jasné, kde se objeví případný nový poplatek:

Příprava a prověrky: územně plánovací informace, limity (ochrana přírody, památky, záplavy), přístupové cesty, sítě.
Projektové práce a podklady: studie, projekt, geodetické práce, případně geometrický plán, vyjádření správců sítí.
Poplatky a povinné odvody: vynětí ze ZPF, správní poplatky, případné smluvní příspěvky na infrastrukturu a nově diskutovaný podíl obci na zhodnocení.
Rezerva: ideálně 10–20 % podle rizikovosti lokality a složitosti přípravy.

Tento přehled je zásadní i pro financování – banka i finanční poradce potřebují vidět, že máte realistický plán a že vás „nezlomí“ jedna neočekávaná položka.

Jednání s obcí: proč je klíčový kontext a ne jen „můj pozemek“

Obce vnímají změny územního plánu jako strategickou věc. Pokud někdo chce z pozemku udělat stavební parcelu, obec řeší:

dopravu a bezpečnost (napojení na komunikace),
kanalizaci, vodu, kapacitu ČOV,
školky, školy, veřejné služby,
charakter obce (nechtějí „satelit bez infrastruktury“).

Proto má často větší šanci uspět ten, kdo nepřijde jen s požadavkem, ale s řešením: dopravní studie, návrh napojení, příspěvek na infrastrukturu, případně dohoda v podobě plánovací smlouvy. Pokud se systémově zavádí „podíl obci“, může to tento vyjednávací model ještě posílit: obce budou chtít jistotu, že rozvoj nebude na jejich úkor.

Checklist pro kupujícího i prodávajícího (realitní praxe)

Před koupí pozemku:

Prověřit katastr nemovitostí (včetně věcných břemen přístupu a sítí).
Zjistit funkční využití v územním plánu a reálnou šanci změny.
Odhadnout náklady přípravy včetně „nových“ potenciálních poplatků.
Prověřit, zda nebude nutné řešit ZPF, záplavové území, ochranná pásma.

Před prodejem pozemku:

Připravit podklady tak, aby kupující měl maximální právní jistota (mapy, vyjádření, přístupy).
Nastavit cenu podle reality: stavební pozemek ≠ „možná stavební“.
Ošetřit v kupní smlouvě, kdo nese budoucí poplatky a jak se řeší nejistota časování.

Nejčastější chyby (a proč jsou drahé)

Nadhodnocení pozemku: prodávající počítá cenu jako u stavebního, ale kupující nese náklady a rizika. Výsledek bývá dlouhá doba prodeje nebo tvrdé vyjednávání.
Chybějící smluvní ujednání: kupní smlouva neřeší, kdo ponese budoucí náklad, a vznikne spor.
Podcenění lokálních faktorů: v jedné obci je změna územního plánu „rutina“, v jiné téměř nemožná.
Nedostatečná rezerva: lidé rozpočet nastaví „na krev“, a pak je překvapí jedna nová položka.

„Změna územního plánu je často největší skok v hodnotě pozemku – ale zároveň největší zdroj nedorozumění mezi prodávajícím a kupujícím. Kdo má připravené podklady, realistický rozpočet a čistě nastavenou smlouvu, ten prodává i kupuje výrazně bezpečněji.“
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku a úspěšná realitní makléřka realitní kanceláře ReDeMa

4) Kontext mimo dataset: makro, úvěry, výstavba a lokální politika – proč to může změnit trh s pozemky už v roce 2026

Abychom pochopili dopad „dalšího poplatku“, musíme se podívat i mimo samotnou legislativu.

Makro a úvěry: citlivost na náklady roste

V prostředí, kde domácnosti pečlivě počítají celkovou cenu bydlení a kde je hypotéka stále pro mnoho lidí „na hraně“, má každé zdražení přípravy pozemku násobný efekt. Nejde jen o to, že zaplatíte víc. Jde o to, že:

potřebujete víc vlastních zdrojů dřív, než vůbec začnete stavět,
prodlužuje se doba, kdy peníze „leží“ bez užitku,
roste riziko, že rozpočet stavby narazí.

To může posílit trend, že část poptávky zůstane v nájemní bydlení déle, nebo se přesune do lokalit, kde jsou podmínky příznivější (levnější infrastruktura, rychlejší procesy, menší tlak na poplatky).

Výstavba a infrastruktura: obce chtějí nástroje, ale trh chce předvídatelnost

Obce dlouhodobě řeší, že rozvoj bydlení vytváří tlak na infrastrukturu. Pokud mají získat nové prostředky, může to být pozitivní pro kvalitu života – ale pro trh je klíčové, aby pravidla byla:

předvídatelná,
transparentní,
stabilní v čase.

Jakmile se pravidla mění často nebo „obec od obce“ skokově, investoři i běžní kupující začnou být opatrnější, což se může promítnout do menší nabídky stavebních parcel.

Lokální faktory: dvě obce, dva světy

V realitní praxi už dnes vidíme extrémní rozdíly:

obec, která rozvoj chce a aktivně ho plánuje,
obec, která rozvoj brzdí kvůli kapacitám, dopravě nebo tlaku obyvatel.

Nová platba může v některých regionech urychlit jednání (obec bude mít finanční motivaci), jinde naopak zvedne laťku pro vlastníky, kteří chtějí změnu vyjednat. Proto bude ještě důležitější pracovat s lokálním kontextem – a přesně to je disciplína, kde má smysl opřít se o profesionály z projekt Realiťák roku, kteří tyto rozdíly znají z praxe a umí nastavit realistickou strategii pro koupě/prodej.

Závěr: U pozemků vyhraje ten, kdo počítá dopředu – a umí riziko přeložit do ceny i smlouvy

Pokud se nový princip podílu obci na zhodnocení pozemku skutečně prosadí, bude to další významný náklad v procesu „z pole na stavební“. Pro vlastníky to znamená nutnost přenastavit očekávání ceny a připravit podklady pro prodej. Pro kupující to znamená detailnější prověrku, konzervativnější odhad ceny a důslednější práci s rozpočtem a financování. A pro obě strany to znamená jediné: kupní smlouva bude muset jasně řešit, kdo nese náklady a rizika spojená se změnou územního plánu.

Upozornění: Tento článek není právní ani daňové poradenství; konkrétní postup vždy závisí na situaci a lokalitě.

Úplně na závěr

9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě posiluje důvěru v kvalitní realitní služby: pomáhá veřejnosti vybrat si prověřeného makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – srozumitelně vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.

S důvěrou,
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku

Pokud prodáváte nebo pronajímáte nemovitost a chcete poradit s nastavením ceny, smluv, postupů nebo se jen ujistit, že máte vše správně, napište mi. Ráda vám pomohu najít nejbezpečnější a nejefektivnější řešení – ať už půjde o konzultaci, nebo rovnou o kompletní zajištění prodeje či pronájmu.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Zemřel manžel, dvě nezletilé děti, hypotéka a nemovitost v SJM: co vás čeká a jak bezpečně prodat

Trvalé bydliště krok za krokem: jak ho zařídit, co to znamená v nájmu a jak se má bránit pronajímatel

Společné části domu a rekonstrukce: kdy pomůže „fond oprav“ a proč to musí znát každý vlastník bytu

Jak vypadá dokonalý domov? Není o dokonalosti – ale o pocitu „doma“

Provize realitního makléře pod lupou: za co klient skutečně platí a proč záleží na kvalitě služby

Právo stavby v praxi: když můžete postavit a vlastnit stavbu na cizím pozemku

Nová pravidla DPH u nemovitostí od 1. 7. 2025: podrobný průvodce pro makléře, prodávající i investory

Prodej zděděné chaty: musím to „hlásit“ finančnímu úřadu, podávat daňové přiznání a kdy platí osvobození

Jak vznikají „ležáky“ v realitní nabídce: 7 příčin, které se opakují stále dokola