23.2.2026 19:15

Počítá se garáž do „obytné plochy“ domu? A hlavně: co se počítá do limitu 350 m² pro DPH

Při navrhování rodinného domu lidé často řeší, kolik má „obytných metrů“ – a někdy stojí doslova na hraně: bez garáže 318 m², s garáží 360 m². Jenže pozor: v praxi se pletou různé pojmy (obytná plocha, užitná plocha, podlahová plocha) – a právě kvůli tomu může dojít k drahé chybě. Nejčastěji totiž nejde o „obytnou plochu“, ale o limit 350 m², který se používá u rodinného domu pro sociální bydlení pro účely DPH. Tento článek vznikl na základě dotazů našich čtenářů – pokud jste v podobné situaci, napište nám.

1) Nejdřív to nejdůležitější: lidé se ptají na „obytnou plochu“, ale řeší „podlahovou plochu pro DPH“

Obytná plocha (laicky)

V běžné mluvě se „obytná plocha“ chápe jako plocha obytných místností (pokoje, ložnice, obývák apod.).
Garáž ani sklad bez okna se za obytnou místnost nepovažují, takže do „obytné plochy“ v tomhle laickém významu obvykle nepatří.

Podlahová plocha rodinného domu pro účely DPH (to je ten častý „limit 350“)

Když někdo říká „jsem na hraně a můžeme ubrat 10 m²“, téměř vždy řeší právě 350 m² pro DPH (rodinný dům pro sociální bydlení). A tam je definice jiná: neřeší se, jestli je místnost „obytná“, ale jestli je to místnost v rodinném domě.

„Tohle je nejčastější zkratka, která vede k problémům: lidé řeší ‘obytnou plochu’, ale rozhodující je ‘podlahová plocha pro DPH’. A ta se počítá jinak a přísněji,“ upozorňuje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku a zkušená realitní makléřka.

2) Jak to tedy je: počítá se do limitu 350 m² integrovaná garáž a sklad?

Ano – pokud jsou součástí rodinného domu (ve stejné stavbě)

Podle dlouhodobého výkladu Finanční správa se do podlahové plochy rodinného domu pro sociální bydlení započítává součet podlahových ploch všech místností rodinného domu – a výslovně se uvádí i garáž, která je v domě.

A stejně tak platí, že „místnost“ není definovaná oknem. Pokud je sklad vedle garáže uzavřený prostor vymezený stěnami a je součástí domu, obvykle půjde o místnost a bude se započítávat. (Okno je důležité z hlediska hygieny a užívání, ale pro tohle počítání není podmínkou.)

Praktický závěr pro čtenářku:

Garáž integrovaná v domě → do součtu pro limit 350 m² se započítá.
Sklad/komora bez okna v rámci domu → typicky se také započítá, pokud jde o místnost.

3) Co se naopak do podlahové plochy pro limit 350 m² typicky nezapočítává

Výklad finanční správy tradičně uvádí, že se nezapočítávají plochy prostor, které nejsou „místností“, například:

balkóny, terasy, lodžie, půda (v tomto kontextu),
a dále „příslušenství“ mimo stavbu domu:
garáž mimo dům (samostatně stojící).

Tohle je pro praxi důležité: dvě garáže mohou mít stejnou výměru, ale z hlediska limitu 350 m² se budou posuzovat odlišně podle toho, zda jsou v rámci domu, nebo mimo dům.

„U projektů na hraně limitu bývá největší rozdíl právě v tom, jestli je garáž skutečně součástí domu, nebo příslušenství mimo dům. Není to jen architektura – může to mít dopad na režim DPH a celkový rozpočet,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

4) Jak se plocha počítá „technicky“ (a proč se liší od jiných definic)

U podlahové plochy pro rodinný dům pro sociální bydlení se vychází z vnitřní nášlapné plochy jednotlivých místností.

Zároveň upozorníme na důležitou aktualitu: od poloviny roku 2025 se v oblasti DPH řešilo zpřesnění/sjednocení výpočtu podlahové plochy pro účely DPH, aby byl výklad jednotnější.
Pro běžného stavebníka je podstatné, že pro limit 350 m² se dlouhodobě drží princip: součet ploch všech místností v domě (včetně integrované garáže), zatímco některé jiné „plošné definice“ (např. pro jiné účely) mohou fungovat odlišně.

5) Modelový příklad (přesně ta „hranice“ 318 vs. 360)

Máte dvě varianty:

Varianta 1: bez garáže – 318 m²
Varianta 2: s integrovanou garáží a skladem – 360 m²

Pokud je 360 m² spočteno jako součet podlahových ploch místností v rámci jedné stavby rodinného domu, pak je velmi pravděpodobné, že:

limit 350 m² bude překročen, protože integrovaná garáž i sklad se do součtu obvykle zahrnou.

A to je přesně ta situace, kdy dává smysl „ubrat 10 m²“ – ale je potřeba ubrat tam, kde to snižuje součet místností, ne třeba na terase, která se do součtu vůbec nezahrnuje.

6) Co doporučit čtenářce prakticky: 3 kroky, které zabrání chybě

Krok 1: Nechte si udělat výpočet „podlahové plochy pro DPH“ jako samostatný dokument

Ne jen obecný součet z projektu. Chcete tabulku:

seznam všech místností, jejich vnitřní nášlapné plochy,
jasný součet,
poznámku, co se nezapočítalo a proč.

Krok 2: Zkontrolujte „rizikové místnosti“

U domů na hraně limitu jsou typicky největší položky:

integrovaná garáž,
sklad/technická místnost,
chodby a zádveří,
větší šatny, prádelny.

Krok 3: Pokud jste na hraně, řešte to dřív než rozpočet a smlouvy

Jakmile jsou podepsané smlouvy s dodavateli, změna dispozice může bolet. Naopak ve fázi studie a projektu se dá 5–15 m² ubrat elegantně.

7) FAQ – rychlé odpovědi na nejčastější otázky

Počítá se integrovaná garáž do „obytné plochy“?
Do obytné plochy ve smyslu „obytných místností“ typicky ne. Ale pokud řešíte limit 350 m², nejde o obytnou plochu – jde o podlahovou plochu pro DPH, a tam se integrovaná garáž obvykle počítá.

Počítá se sklad vedle garáže bez okna?
Okno není rozhodující. Pokud je to místnost v rámci domu, obvykle se započítá.

Když udělám garáž jako samostatnou stavbu, pomůže mi to se součtem?
Často ano – výklady tradičně uvádějí, že garáž mimo dům se do podlahové plochy rodinného domu pro sociální bydlení nezapočítává.
Pozor ale: musí to být opravdu „mimo dům“ z hlediska stavby a projektového řešení, ne jen „papírové kouzlo“.

Co když si nejsem jistá, jak to projektant počítá?
Požádejte o výpočet s rozpisem místností a jejich ploch – bez toho se nedá bezpečně rozhodnout.

Závěr

Garáž a sklad v rámci domu bývají přesně tím detailem, který rozhodne, jestli se do limitu 350 m² vejdete, nebo ne. A protože rozdíl může ovlivnit i rozpočty a daňový režim, je nejrozumnější udělat si výpočet správně hned ve fázi studie.

Stejně jako tento text, i další články na webu vznikají z dotazů veřejnosti. Ptejte se – rádi z odpovědí uděláme srozumitelné návody pro ostatní.

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Jmenuji se Monika Lukášová, jsem ředitelka projektu Realiťák roku a realitní makléřka realitní kanceláře ReDeMa. Pokud prodáváte nebo pronajímáte nemovitost a chcete poradit s nastavením ceny, smluv, postupů nebo se jen ujistit, že máte vše správně, napište mi. Ráda vám pomohu najít nejbezpečnější a nejefektivnější řešení – ať už půjde o konzultaci, nebo rovnou o kompletní zajištění prodeje či pronájmu.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Shell & Core, White Wall, Fit Out: rozumíte skutečně tomu, co si pronajímáte nebo kupujete?

Okna nejsou jen vaše: Kde končí byt a začíná dům? Pravidla, která musí znát každý kupující i profesionální makléř

Rekonstrukce družstevního bytu: co můžete upravit sami a kdy už potřebujete souhlas družstva

Dřevostavba není zděný dům: Rizika, která makléř nesmí ignorovat

Jak spojit dva byty do jednoho: krok za krokem k většímu a komfortnějšímu bydlení

Prodej nemovitosti a živelné katastrofy: Jak správně postupovat, chránit klienta i sebe a jaké povinnosti má realitní makléř

Policie zapečetila byt: co to znamená a jak správně postupovat

Stromy na stavebním pozemku: překážka, nebo investice k nezaplacení?