25.2.2026 11:44

Každá nemovitost může být vyvlastněna: kdy, proč a jak? Průvodce pro veřejnost i realitní profesionály

Vyvlastnění je v České republice stále poměrně citlivé téma. Mnozí vlastníci ani netuší, že i jejich pozemek či stavba se může ocitnout v plánu velkých veřejných projektů — a že vyvlastnění je v určitých situacích možné. Proces je právně i časově náročný, vyžaduje aktivní přístup vlastníka a znalost zákona.

A právě proto je zásadní, aby realitní makléři – zejména ti působící v rámci projektu Realiťák roku – dokázali klientům srozumitelně vysvětlit jejich práva i povinnosti.

1. Vyvlastnění podle českého práva: kdy je možné zasáhnout do soukromého vlastnictví?

Ústava České republiky považuje vlastnictví za nedotknutelné. Vyvlastnění je proto možné pouze výjimečně, a to tehdy, když jsou splněny všechny tři základní podmínky najednou:

1️⃣ veřejný zájem

2️⃣ zákonný důvod

3️⃣ náhrada

Žádnou z těchto podmínek nelze vynechat ani obejít. Právní rámec tvoří:

zákon o vyvlastnění,
liniový zákon (zjednodušuje vyvlastnění pro strategické stavby – silnice, železnice, vodovody apod.).

Co je veřejný zájem?

Veřejným zájmem je výstavba infrastruktury, kterou není možné realizovat jinak a jinde.
Mezi typické stavby patří:

dálnice a silniční obchvaty,
železniční koridory,
vodovody a kanalizace,
vedení vysokého napětí,
strategické zdravotnické a bezpečnostní stavby.

Naopak nikdy se za veřejný zájem nepovažují:

✘ obchodní centrum
✘ soukromý developerský projekt
✘ přípojka k sousední chatě

To, že někdo označí svůj projekt za „prospěšný“, nestačí. Musí jít o veřejnou infrastrukturu vymezenou zákonem.

„Vyvlastnění je extrémní zásah do vlastnických práv. Proto musí být důsledně ověřeno, že stavbu nelze umístit jinam. Pro makléře je důležité umět klientům předem vysvětlit, zda jejich pozemek může být zasažen plánovaným záměrem.“
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku a zkušená realitní makléřka

2. Jak vyvlastnění začíná? První krok přichází písemně

Vyvlastnění nezačíná z ničeho nic. První krok je vždy písemné oslovení vlastníka investorem či institucí (např. ŘSD, Správa železnic, obec).

Dokument obsahuje:

informaci, že pozemek či stavba je nutná pro veřejnou stavbu,
nabídku dobrovolného odkupu,
informaci o právním rámci.

Vlastník má dvě možnosti:

Varianta A – dobrovolný převod

Vlastník se dohodne s investorem a získá:

plnou kompenzaci,
možnost vyjednávat o ceně,
možnost jednat o rozsahu převodu, věcném břemeni nebo směně pozemku.

V mnoha případech může vlastník získat výrazně vyšší částku, než jaká by byla stanovena při vyvlastnění.

Varianta B – nedohoda → vyvlastňovací proces

Pokud vlastník nereaguje, odmítne nebo jedná pasivně, zahájí investor proces vyvlastnění.

„Největší chybou vlastníků je pasivita. Pokud přestanou komunikovat, ztrácejí možnost vyjednávat o ceně a podmínkách. Aktivní přístup je klíčový.“
— Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

3. Náhrada za vyvlastnění: kdy dostanete více, a kdy naopak jen základní cenu

Zákon stanovuje, že vlastník musí získat adekvátní náhradu.

Standardně se náhrada určuje podle:

✔ obvyklé ceny nemovitosti
✔ znaleckého posudku

Ale existují výjimky, které mohou cenu výrazně navýšit.

Navýšení náhrady u liniových staveb

Pokud vlastník souhlasí dobrovolně s převodem před zahájením vyvlastnění, získá:

1,5násobek obvyklé ceny u stavebních pozemků,
8násobek ceny u nestavebních pozemků.

To je zásadní zejména u polí a luk, kde 8násobek představuje velmi zajímavou kompenzaci.

Pozor: Jakmile začne vyvlastňovací řízení → bonusy mizí

Pokud se vlastník začne „schovávat“ nebo odmítá komunikovat:

❌ koeficienty 1,5 a 8 se neuplatní,
❌ nabídka se snižuje na základní hodnotu znaleckého posudku,
❌ vlastník má pouhých 30 dní na dodání vlastního posudku.

To je extrémně krátká lhůta — v praxi ho často nejde stihnout.

4. Vyvlastňovací řízení: co čeká vlastníka?

Aby mohlo být vyvlastnění zahájeno, musí být splněno:

platné stavební povolení,
prokazatelný veřejný zájem,
předchozí snaha investora dohodnout se.

Vlastník je účastníkem řízení a může:

podávat námitky,
zpochybňovat rozsah vyvlastnění,
navrhovat směnu nebo zřízení věcného břemene,
žádat vyvlastnění dalších nemovitostí, pokud užívání znemožní veřejná stavba.

Kdy může vlastník požádat o vyvlastnění i sousedních pozemků?

Pokud například:

obchvat města znemožní přístup na pozemek,
frekventovaná silnice znehodnotí přilehlou zahradu,
vedení vysokého napětí znemožní původní způsob užívání.

O těchto požadavcích ale musí vlastník aktivně jednat, jinak tato možnost zaniká.

5. Co doporučují odborníci? Aktivita je klíčem k dobrému výsledku

U vyvlastnění platí jednoduché pravidlo:

Kdo nejedná, ten prodělá.

Odborníci doporučují:

aktivně komunikovat s investorem,
předkládat argumenty nebo protinávrhy,
zvažovat směnu pozemků,
vyžádat si vlastní znalecký posudek,
konzultovat právníka specializovaného na vyvlastnění.

Upozornění:
Vyvlastňovací úřad nemá povinnost obsahem posudků vyjednávat. Rozhoduje podle zákona a důkazů.

6. Role realitních makléřů: proč by tuto problematiku měli znát?

Nemovitosti ohrožené veřejnými stavbami mohou:

ztratit hodnotu,
být méně prodejné,
nebo naopak mít vysoký investiční potenciál před výkupem.

Makléř oceněný v projektu Realiťák roku by měl:

sledovat územní plány,
umět klientovi vysvětlit rizika vyvlastnění,
upozornit na probíhající EIA, územní řízení či plánované koridory,
být schopen doporučit právníka nebo znalce.

Díky tomu chrání klienta a přispívá k vysoké profesionalitě celého oboru.

Závěr: Vyvlastnění není strašák, ale proces, který je třeba znát

Vyvlastnění může potkat téměř každou nemovitost — pole, louku, stavební pozemek, ale i rodinný dům. Není to proces libovolný, ale přísně zákonem regulovaný. Vlastník má celou řadu práv, ale jen pokud je aktivní a informovaný.

Realitní makléři projektu Realiťák roku mohou sehrát klíčovou roli: pomoci klientům zorientovat se, včas reagovat a ochránit jejich majetková práva.

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Jmenuji se Monika Lukášová, jsem ředitelka projektu Realiťák roku a realitní makléřka realitní kanceláře ReDeMa. Pokud prodáváte nebo pronajímáte nemovitost a chcete poradit s nastavením ceny, smluv, postupů nebo se jen ujistit, že máte vše správně, napište mi. Ráda vám pomohu najít nejbezpečnější a nejefektivnější řešení – ať už půjde o konzultaci, nebo rovnou o kompletní zajištění prodeje či pronájmu.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Počítá se garáž do „obytné plochy“ domu? A hlavně: co se počítá do limitu 350 m² pro DPH

Shell & Core, White Wall, Fit Out: rozumíte skutečně tomu, co si pronajímáte nebo kupujete?

Okna nejsou jen vaše: Kde končí byt a začíná dům? Pravidla, která musí znát každý kupující i profesionální makléř

Rekonstrukce družstevního bytu: co můžete upravit sami a kdy už potřebujete souhlas družstva

Dřevostavba není zděný dům: Rizika, která makléř nesmí ignorovat

Jak spojit dva byty do jednoho: krok za krokem k většímu a komfortnějšímu bydlení

Prodej nemovitosti a živelné katastrofy: Jak správně postupovat, chránit klienta i sebe a jaké povinnosti má realitní makléř

Policie zapečetila byt: co to znamená a jak správně postupovat