2.2.2026 6:45

Prodej nemovitosti a živelné katastrofy: Jak správně postupovat, chránit klienta i sebe a jaké povinnosti má realitní makléř

Živelné katastrofy – povodně, vichřice, tornáda, požáry nebo extrémní sněhové kalamity – se v posledních letech objevují čím dál častěji. Zasahují obce i města napříč Českou republikou a kromě obrovských škod na majetku zásadně ovlivňují také realitní transakce.

V okamžiku, kdy pohroma zasáhne nemovitost zařazenou do prodeje, se realitní makléř ocitá v situaci, kdy musí ihned reagovat, správně vyhodnotit právní důsledky, komunikovat s prodávajícím i zájemci a zároveň chránit svou profesní odpovědnost.

Tento detailní článek vysvětluje, co se při živelné katastrofě děje po právní stránce, jak posoudit rizika, kdy nese škodu prodávající a kdy kupující, jak postupovat ve všech fázích obchodu a na co si dát jako makléř pozor. Současně ukazuje, jak důležitou roli hraje odbornost – a proč kvalitní makléři zapojení do projektu Realiťák roku umějí své klienty provést i těmito mimořádnými situacemi.

Živelná katastrofa jako vyšší moc (vis maior)

Povodně, tornáda či sesuvy půdy spadají do právního pojmu vyšší moc. Jedná se o události:

mimořádné,
neodvratitelné,
nepředvídatelné,
nezaviněné žádnou ze smluvních stran.

Za škodu způsobenou vyšší mocí není možné nikoho činit odpovědným, tedy nelze žádat náhradu škody po prodávajícím, kupujícím ani makléři.
To ale neznamená, že není nutné situaci smluvně a procesně řešit – naopak.

Každá taková událost může významně ovlivnit průběh prodeje, povinnosti stran a často i celý obchodní vztah.

„Profesionální makléř musí klientovi pomoci nejen s prodejem, ale i s řešením mimořádných situací. Právě schopnost vést klienta v krizových scénářích odlišuje skutečné odborníky – a to je přesně filozofie projektu Realiťák roku.“
— Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku a zkušená realitní makléřka

1) Ověření rozsahu škody a riziko podpojištění

Prvním krokem je okamžitě zjistit rozsah škody a možnosti likvidace:

lze škodu opravit,
v jakém rozsahu,
za jak dlouho,
zda bude událost hrazena z pojištění.

Makléř by měl prodávajícího upozornit na zásadní riziko podpojištění, které se týká zejména starších pojistných smluv. Hodnota nemovitostí v posledních letech výrazně rostla, ale pojistné částky u mnoha budov zůstaly stejné.

Co je podpojištění?
Pokud je nemovitost pojištěna na nižší částku, než je její skutečná hodnota, pojišťovna krátí plnění ve stejném poměru.

Příklad:
Nemovitost má hodnotu 6 mil. Kč, ale je pojištěna jen na 3 mil. Kč.
Dojde-li ke škodě 4 mil. Kč, pojišťovna vyplatí pouze 2 mil. Kč.

Od 1. 4. 2024 je tento princip výslovně zakotven v občanském zákoníku.

Makléř by měl na riziko podpojištění upozorňovat všechny prodávající – patří to k profesionální standardní službě.

2) Kdo nese riziko škody? Přechod nebezpečí škody není totéž co vlastnické právo

V realitní praxi panuje mnoho omylů ohledně toho, kdy přechází riziko škody na kupujícího.
Klíčové pravidlo:

➡ Nebezpečí škody přechází v okamžiku převzetí nemovitosti kupujícím (§ 2130 OZ), nikoli až nabytím vlastnického práva v katastru.

To znamená:

Strany si ve smlouvě sjednají den předání.
Do tohoto dne nese veškerou škodu prodávající.
Od tohoto dne nese riziko kupující – i kdyby si nemovitost fyzicky nepřevzal!

Vzorové kupní smlouvy využívané v realitní praxi toto ujednání obsahují v článku o předání. Správné nastavení předávacího dne je zásadní pro ochranu všech účastníků.

„Přechod nebezpečí škody je jedním z nejméně chápaných právních pojmů v realitách. Klientům musíme velmi jasně vysvětlovat, kdy škoda jde za prodávajícím a kdy za kupujícím.“
— Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

POSTUP V JEDNOTLIVÝCH FÁZÍCH PRODEJE

Níže najdeš detailní přehled všech možných situací a doporučení, jak by měl profesionální makléř postupovat.

1) Nemovitost je teprve v nabídce

V tomto případě má prodávající více možností:

A) Pozastavit prodej

Pokud je rozsah škody větší, doporučuje se:

stáhnout inzerci,
provést opravy,
prodloužit zprostředkovatelskou smlouvu.

B) Inzerovat dál, ale snížit cenu

Pokud stav nemovitosti dovoluje prodej i ve stavu poškození.

C) Ukončit smluvní vztah

Lze:

vzájemnou dohodou,
jednostrannou výpovědí (pokud je sjednána ve smlouvě),
odstoupením (pokud je smluvně sjednáno),
zánikem závazku z důvodu následné nemožnosti plnění (např. dům se zřítil).

Makléř má nárok na úhradu nákladů či odměnu jen pokud je to ve smlouvě výslovně sjednáno.

2) Je uzavřená rezervační smlouva

Možnosti:

A) Prodlužte rezervaci

Pokud prodávající plánuje nemovitost opravit.

B) Dohodněte jiné podmínky

Například:

snížení ceny,
kupující si škody opraví sám.

C) Ukončete rezervaci

Možné způsoby:

dohoda,
výpověď,
odstoupení,
zánik závazku.

Co s rezervačním poplatkem závisí na:

smlouvě,
existenci doložky o vyšší moci,
tom, kdo způsobil nemožnost uzavřít kupní smlouvu.

Tady často vznikají spory — makléř musí situaci dokumentovat velmi pečlivě.

3) Kupní smlouva uzavřena, ale nedošlo k plnění

Možné je:

snížení kupní ceny,
dodatek o likvidaci škody,
v krajním případě zrušení kupní smlouvy.

Je nutné vypořádat:

provizi (obvykle se nevrací),
náklady na hypotéku,
náklady na úschovu,
právní služby.

Pokud se strany nedohodnou, lze využít:

➡ § 1765 OZ — obnovení jednání o smlouvě pro podstatnou změnu okolností

Např.:

totální poškození domu,
zásadní pokles hodnoty pozemku,
enormní náklady na opravy převyšující kupní cenu.

Soudní cestu lze doporučit až jako poslední možnost.

4) Kupní smlouva uzavřena a bylo částečně plněno

Tato situace je nejnáročnější.
Je třeba řešit:

ukončení úschovy,
zpětvzetí návrhu na vklad zástavního práva,
případně zpětvzetí návrhu na vklad vlastnictví.

Pozor na klíčové pravidlo:

➡ Pokud byl sjednán den převzetí a tento den již nastal, nese škodu kupující — i když si nemovitost nepřevzal.

Kupující by měl mít sjednané pojištění ihned ke dni podání návrhu na vklad – to je standard v profesionální praxi.

5) Probíhá vkladové řízení

A) Pokud nebezpečí škody dosud nepřešlo

Platí stejná pravidla jako v bodech 3 a 4.

B) Pokud již nebezpečí škody přešlo

Škoda dopadá na kupujícího.

Zpětvzetí návrhu na vklad je možné jen se souhlasem všech účastníků.

Závěr: Jak se má zachovat profesionální makléř

Profesionalita je v těchto situacích zásadní. Makléř musí:

vysvětlit právní stav,
správně určit, kde leží riziko,
zdokumentovat stav nemovitosti,
pomoci stranám hledat cestu dohody,
chránit svou profesní odpovědnost,
komunikovat jasně, odborně a nestranně.

„Makléř musí být oporou pro klienty i v mimořádných situacích. Právě v krizových scénářích se ukazuje jeho odbornost, připravenost a lidský přístup.“
— Monika Lukášová

„Dobrý makléř nikdy neřeší jen prodej. Řeší i rizika, souvislosti a následky. A právě schopnost analyzovat krizové situace dělá makléře opravdu výjimečným.“
— Petr Makovský

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Jmenuji se Monika Lukášová, jsem ředitelka projektu Realiťák roku a realitní makléřka realitní kanceláře ReDeMa. Pokud prodáváte nebo pronajímáte nemovitost a chcete poradit s nastavením ceny, smluv, postupů nebo se jen ujistit, že máte vše správně, napište mi. Ráda vám pomohu najít nejbezpečnější a nejefektivnější řešení – ať už půjde o konzultaci, nebo rovnou o kompletní zajištění prodeje či pronájmu.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Policie zapečetila byt: co to znamená a jak správně postupovat

Stromy na stavebním pozemku: překážka, nebo investice k nezaplacení?

Pronájem a změny v roce 2026: co se opravdu mění a jak se tomu má přizpůsobit nájemní smlouva

Pomáháme plnit sny o bydlení - Pronájem nemovitosti

Reklamace stavebně-technických vad po koupi nemovitosti: Jak postupovat, na co si dát pozor a jakou roli hraje realitní makléř

Pomáháme plnit sny o bydlení - Jak správně nastavit cenu nemovitosti

Plíseň po koupi domu: kdy jde o „běžnou kondenzaci“ a kdy o skrytou vadu – a jak postupovat, aby se daly uplatnit nároky

Termín přiznání k dani z nemovitých věcí se letos posouvá na 2. února 2026. Koho se týká a jak vše vyřídit bez chyb