15.1.2026 6:50

Reklamace stavebně-technických vad po koupi nemovitosti: Jak postupovat, na co si dát pozor a jakou roli hraje realitní makléř

Stížnosti kupujících na stavebně-technické vady nemovitostí jsou v posledních letech na vzestupu. Kupující se po objevení problému velmi často obracejí právě na realitní makléře a očekávají, že jim pomohou situaci vyřešit. Vnímají je jako odborníky, kteří měli zajistit hladký průběh obchodu, a proto logicky očekávají i pomoc při reklamačním procesu.

Realitní zprostředkovatel však nemá zákonnou povinnost řešit vady za klienta — jeho úlohou je informovat, vysvětlit a správně nasměrovat. Tento článek slouží jako detailní průvodce: vysvětluje, jak má správná reklamace vypadat, jak posoudit její oprávněnost a kdy má kupující reálnou šanci na úspěch. Stejně tak nabízí praktické rady pro makléře, kteří chtějí svým klientům – kupujícím i prodávajícím – poskytnout odborné poradenství v souladu s dobrou praxí projektu Realiťák roku.

Základní pravidlo: práva z vadného plnění lze uplatnit do 5 let

Kupující může po prodávajícím požadovat odstranění vady nebo slevu z kupní ceny po dobu pěti let od převzetí nemovitosti. Tato lhůta však sama o sobě nezaručuje úspěch – rozhodující je, zda kupující vadu oznámil včas, správně a osobě, která je k vyřízení povinná.

Níže jsou shrnuty nejčastější chyby kupujících, které mohou vést k zamítnutí reklamace. Pro realitního makléře představují tato pravidla přehled, podle kterého dokáže rychle posoudit oprávněnost reklamace a poradit klientovi s dalším postupem.

1) Oznámení vady bez zbytečného odkladu — nejčastější problém

Zákon (§ 2112) stanoví, že kupující musí vadu oznámit bez zbytečného odkladu poté, co ji zjistí. V praxi to znamená v řádu dnů až jednotek týdnů, nikoli měsíců. Opožděné oznámení vede téměř vždy k zamítnutí reklamace.

Kupující však často vadu nejprve sami opraví — a teprve následně ji chtějí reklamovat. Tím ale ztrácejí právo požadovat odstranění vady i slevu, protože nepostupovali v souladu se zákonem.

Makléř může v takové situaci prodávajícího uklidnit: pokud kupující vadu oznámil pozdě, jeho nárok skončil už samotným prodlením.

„Čas je při reklamacích klíčový. Mnoho klientů si neuvědomuje, že zbytečné otálení automaticky snižuje jejich šanci na úspěch. Proto vždy radíme: zjistíš vadu? Ihned oznam.“
— Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku

2) Oznámení vady správné osobě — realitní makléř není povinná strana

Častým omylem kupujících je, že reklamaci uplatňují u realitního makléře. Ten ale není povinnou stranou a za stavební stav nemovitosti neodpovídá.
Reklamace musí být vždy směřována:

➡ přímo na prodávajícího,
nikoliv na realitního zprostředkovatele.

Makléř odpovídá pouze za pravdivost a úplnost informací, které předal. Pokud informace odpovídaly skutečnosti, není makléř v reklamaci účastníkem.

Když kupující uplatní reklamaci jen u makléře, může ztratit lhůtu „bez zbytečného odkladu“.

Proto je důležité kupujícímu jasně sdělit:

„Reklamaci musíte uplatnit u prodávajícího, já vám pouze poradím, jak na to.“

„Makléř není ten, kdo rozhoduje o vadách nebo je odstraňuje. Je ale odborník, který musí klienta správně nasměrovat a upozornit ho na rizika. Profesionalita je základ našeho projektu.“
— Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

3) Kupující nechal vadu opravit a chce proplatit fakturu — velmi častý omyl

Mnoho kupujících si myslí, že opravou vady vzniká prodávajícímu povinnost uhradit náklady. To však není pravda.

Zákon dává kupujícímu pouze dvě zákonná práva:

požadovat odstranění vady, nebo
požadovat slevu z kupní ceny.

Náklady na vlastní opravu může kupující požadovat jen tehdy, pokud se na tom výslovně dohodnul s prodávajícím.

Pokud tak neučinil, jde o postup odporující zákonu.

Makléř může pro takovou situaci poradit dvě cesty:

smírné jednání se slevou,
realitní mediace, pokud je spor emotivní,
a pokud hrozí soud: doporučení advokáta.

4) Jde o skutečnou právní vadu, nebo jen o běžné opotřebení?

Další častý problém: kupující reklamuje něco, co vůbec není vadou ve smyslu zákona.

Reklamovat nelze:

běžné opotřebení,
prvky po životnosti (stará okna, opotřebené rozvody),
vady zjevné při prohlídce,
vady, na které byl kupující výslovně upozorněn,
vady zohledněné v kupní ceně.

Častým omylem je i reklamace vady jednotky, která je ve skutečnosti vadou společných částí domu (např. zatékání do střechy, vlhký suterén). V takovém případě se kupující musí obrátit na SVJ, nikoliv na prodávajícího.

Ideálním preventivním nástrojem je technická inspekce před prodejem.

„Kvalitní technická inspekce před prodejem umí zachránit obě strany před budoucími spory. Makléři projektu Realiťák roku ji proto doporučují jako standardní součást přípravy nemovitosti.“
— Monika Lukášová

5) Kupní smlouva a možné vzdání se práva z vadného plnění

Některé kupní smlouvy obsahují ustanovení, že se kupující vzdává práv z vadného plnění. Pokud je toto ustanovení platně sjednáno, je reklamace zpravidla neoprávněná.

Právě zde je důležité, aby realitní makléř disponoval kvalitními a právně bezpečnými smluvními vzory. Pokud se rozhodne takové ustanovení ve smlouvě využít, musí být kupující o jeho dopadu jasně informován.

V případě sporu opět platí:

➡ nejprve pokus o smír,
➡ následně odborná právní konzultace.

Role realitního makléře v reklamačních sporech

Realitní makléř:

není stranou reklamace,
není odpovědný za stavební stav nemovitosti,
má však odpovědnost informovat a správně nasměrovat,
a zároveň může klientovi vysvětlit, zda má reklamace šanci na úspěch.

Je jen na něm, zda kupujícího či prodávajícího pouze odkáže na advokáta, nebo s nimi situaci projde podle výše uvedených pravidel a pomůže jim nastavovat správnou strategii.

„Kvalitní makléř není jen prostředníkem – je i průvodcem. A právě správné vedení klientů v reklamačních situacích odlišuje výborné makléře od průměrných.“
— Petr Makovský

Závěr

Reklamace stavebních vad po koupi nemovitosti jsou běžnou součástí realitní praxe. Kupující však velmi často chybují a tím ztrácejí své zákonné nároky. Realitní makléř jim může významně pomoci – ať už tím, že jim vysvětlí správný postup, nebo tím, že vyhodnotí, zda má reklamace opodstatnění.

Klíčové zásady:

reklamovat je nutné bez zbytečného odkladu,
reklamace musí být směřována prodávajícímu,
kupující nesmí sám odstranit vadu a pak chtít proplatit náklady,
ne každé opotřebení je vadou,
kupní smlouva může práva z reklamace vyloučit.

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Jmenuji se Monika Lukášová, jsem ředitelka projektu Realiťák roku a realitní makléřka realitní kanceláře ReDeMa. Pokud prodáváte nebo pronajímáte nemovitost a chcete poradit s nastavením ceny, smluv, postupů nebo se jen ujistit, že máte vše správně, napište mi. Ráda vám pomohu najít nejbezpečnější a nejefektivnější řešení – ať už půjde o konzultaci, nebo rovnou o kompletní zajištění prodeje či pronájmu.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Pomáháme plnit sny o bydlení - Jak správně nastavit cenu nemovitosti

Plíseň po koupi domu: kdy jde o „běžnou kondenzaci“ a kdy o skrytou vadu – a jak postupovat, aby se daly uplatnit nároky

Termín přiznání k dani z nemovitých věcí se letos posouvá na 2. února 2026. Koho se týká a jak vše vyřídit bez chyb

Pomáháme plnit sny o bydlení - Provize realitního makléře: za co ve skutečnosti platíte?

Legalizace „černých staveb“ je náročná, ale často se vyplatí. Co musí pohlídat prodávající, kupující i realitní makléř

Darování družstevního bytu v rodině: co přesně darujete, co hlídá družstvo a na co si dát pozor

Pomáháme plnit sny o bydlení - Černé stavby: skryté riziko na vaší zahradě. Jak je poznat a co s nimi?

Pomáháme plnit sny o bydlení - Dotace v nemovitostech: Jak z „domu po babičce“ udělat moderní bydlení bez zbytečného rizika