21.2.2026 15:42

Shell & Core, White Wall, Fit Out: rozumíte skutečně tomu, co si pronajímáte nebo kupujete?

Při prohlídkách kanceláří, obchodních jednotek nebo developerských projektů se stále častěji objevují pojmy, které znějí spíše jako anglický slovník než jasná informace o stavu nemovitosti. Označení typu Shell & Core, White Wall nebo Fit Out přitom zásadně ovlivňují nejen cenu, ale i budoucí náklady, časovou náročnost a možnosti využití prostoru.

Neznalost těchto pojmů může vést k chybným očekáváním a v krajním případě i k finančním ztrátám.

Proč jsou tyto pojmy v realitách tak důležité

U rezidenčních nemovitostí je stav bytu většinou na první pohled zřejmý. U komerčních prostor je situace složitější. Stejný půdorys může znamenat zcela rozdílné investice, podle toho, v jakém standardu je prostor předáván.

„Pojmy používané v developerských nabídkách nejsou marketingová hra, ale technický popis reality. Kdo jim nerozumí, snadno podcení skutečné náklady,“ upozorňuje Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Shell & Core: holá skořápka prostoru

Standard Shell & Core představuje nejzákladnější podobu nemovitosti. Prostor je konstrukčně dokončený, ale bez jakéhokoli vnitřního vybavení.

Typicky obsahuje:

nosné konstrukce,
obvodové stěny,
přivedené hlavní rozvody (elektro, voda, kanalizace),
připravené stoupačky.

Neobsahuje však:

podlahy,
příčky,
osvětlení,
sociální zázemí,
finální povrchy.

Shell & Core dává maximální volnost, ale také znamená nejvyšší investici ze strany nájemce či kupujícího.

White Wall: kompromis mezi flexibilitou a komfortem

Standard White Wall (někdy označovaný jako semi-fit out) je nejčastější volbou u moderních kanceláří. Prostor je připraven tak, aby byl rychle využitelný, ale stále umožňoval individuální úpravy.

Obvykle zahrnuje:

hotové omítky a bílé stěny,
základní podlahu,
připravené rozvody,
dokončené sociální zázemí.

„White Wall je dnes pro většinu firem ideální startovní bod – prostor není surový, ale zároveň není svázaný cizím řešením,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku a zkušená realitní makléřka.

Fit Out: prostor připravený k nastěhování

Pojem Fit Out označuje prostor, který je kompletně dokončený a připravený k okamžitému užívání. V některých případech je dokonce vybavený nábytkem.

Fit Out typicky znamená:

hotové příčky a dispozici,
podlahy, osvětlení, vypínače,
kuchyňky, toalety,
často i klimatizaci a akustické prvky.

Tento standard minimalizuje čas i rizika, ale bývá nejdražší a nabízí nejmenší prostor pro individuální úpravy.

Proč záleží na přesné definici ve smlouvě

Jedním z častých problémů je, že stejný pojem může být u různých projektů chápán odlišně. To, co jeden developer nazývá White Wall, může být u jiného spíše Shell & Core s minimálními úpravami.

„Rozhodující není název standardu, ale jeho přesný popis ve smluvní dokumentaci. Právě tady často vznikají spory,“ upozorňuje Pavel Tomek, majitel ADOL monitor a člen poroty projektu Realiťák roku.

Dopad na cenu, čas i návratnost

Volba standardu ovlivňuje:

výši vstupní investice,
rychlost zahájení provozu,
provozní náklady,
budoucí flexibilitu prostoru.

Zatímco Fit Out je ideální pro rychlé nastěhování, Shell & Core se vyplatí tam, kde má prostor dlouhodobě sloužit jednomu uživateli s jasnou vizí.

Jak se vyhnout chybám při výběru prostoru

Projekt Realiťák roku dlouhodobě upozorňuje, že u komerčních nemovitostí nestačí sledovat jen cenu za metr čtvereční. Klíčové je ptát se:

Co přesně je součástí standardu?
Kdo nese náklady na úpravy?
Jaké úpravy jsou povoleny?
Jaký je časový harmonogram dokončení?

„Správně zvolený standard dokáže ušetřit statisíce korun a měsíce času. Špatná volba naopak může zbrzdit celý byznys,“ shrnuje Petr Makovský.

Shrnutí: základní orientace v pojmech

Shell & Core – maximální volnost, maximální investice
White Wall – vyvážený kompromis
Fit Out – rychlé řešení bez starostí

Porozumění těmto pojmům je základním předpokladem bezpečného rozhodování na trhu komerčních nemovitostí – a právě v tom spočívá i jeden z hlavních cílů projektu Realiťák roku: edukovat veřejnost a zvyšovat transparentnost realitního trhu.

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Jmenuji se Monika Lukášová, jsem ředitelka projektu Realiťák roku a realitní makléřka realitní kanceláře ReDeMa. Pokud prodáváte nebo pronajímáte nemovitost a chcete poradit s nastavením ceny, smluv, postupů nebo se jen ujistit, že máte vše správně, napište mi. Ráda vám pomohu najít nejbezpečnější a nejefektivnější řešení – ať už půjde o konzultaci, nebo rovnou o kompletní zajištění prodeje či pronájmu.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Okna nejsou jen vaše: Kde končí byt a začíná dům? Pravidla, která musí znát každý kupující i profesionální makléř

Rekonstrukce družstevního bytu: co můžete upravit sami a kdy už potřebujete souhlas družstva

Dřevostavba není zděný dům: Rizika, která makléř nesmí ignorovat

Jak spojit dva byty do jednoho: krok za krokem k většímu a komfortnějšímu bydlení

Prodej nemovitosti a živelné katastrofy: Jak správně postupovat, chránit klienta i sebe a jaké povinnosti má realitní makléř

Policie zapečetila byt: co to znamená a jak správně postupovat

Stromy na stavebním pozemku: překážka, nebo investice k nezaplacení?

Pronájem a změny v roce 2026: co se opravdu mění a jak se tomu má přizpůsobit nájemní smlouva