29.12.2025 6:53

Darování družstevního bytu v rodině: co přesně darujete, co hlídá družstvo a na co si dát pozor

Darovat „družstevní byt“ vnučce nebo vnučkám zní jednoduše. Jenže právně se nedaruje byt jako nemovitost – převádí se družstevní podíl (členská práva a povinnosti v bytovém družstvu), se kterým je obvykle spojené právo nájmu konkrétního bytu. Právě v tom bývá nejvíc chyb: lidé se řídí logikou osobního vlastnictví, ale družstevní bydlení má vlastní pravidla. V článku přinášíme srozumitelný návod pro veřejnost, na co se připravit a jak postupovat bezpečně.

1) Družstevní byt není nemovitost ve vašem vlastnictví

U družstevního bydlení je vlastníkem domu (a bytů) bytové družstvo. Člen družstva typicky nevlastní bytovou jednotku, ale má díky členství právo nájmu k určitému bytu. Z toho plyne zásadní věc: když „darujete družstevní byt“, nedarujete nemovitost – darujete družstevní podíl.

„Nejčastější problém je, že lidé čekají stejný postup jako u bytu v osobním vlastnictví – katastr, věcné břemeno, převod jednotky. U družstevního bytu ale převádíte podíl a s ním spojená práva. Kdo tohle neví, může se snadno dostat do nepříjemné situace,“ upozorňuje Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku.

2) Co se při darování skutečně převádí: družstevní podíl

Předmětem darování je družstevní podíl – soubor členských práv a povinností v družstvu. Převod je obvykle řešen smlouvou o bezúplatném převodu družstevního podílu (v běžné řeči „darovací smlouvou na družstevní byt“).

Velmi důležitý dopad: převodem družstevního podílu často dochází také k tomu, že se převede nájem bytu na nabyvatele (např. vnučku). To znamená, že se změní hlavní osoba, se kterou družstvo jedná – a která je vůči družstvu odpovědná.

3) Když práva mají manželé: pozor na společné členství a podpisy

Častý případ je, že družstevní podíl byl pořízen za trvání manželství a spadá do společného jmění manželů (SJM). V praxi to obvykle znamená společné členství manželů v družstvu.

Praktický důsledek je jednoduchý, ale klíčový:
Převod/darování zpravidla musí řešit a podepsat oba manželé.
Když smlouvu podepíše jen jeden, může vzniknout zásadní problém s platností a uznáním převodu.

„U rodinných převodů je nejčastější chybou to, že se podcení režim manželů. Ve chvíli, kdy je podíl v SJM, není bezpečné spoléhat na to, že to ‘nějak půjde’ jen jedním podpisem. U převodů v rodině doporučujeme vždy ověřit, kdo je v evidenci družstva vedený jako člen a jaký režim se na podíl vztahuje,“ říká Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

4) Může družstvo převod odmítnout?

U bytových družstev obecně platí, že převod družstevního podílu nemá být svévolně blokován, pokud nabyvatel splní podmínky stanov pro přijetí za člena. Družstvo však současně může (a často bude) vyžadovat splnění administrativního postupu a doložení dokumentů.

V praxi je proto zásadní udělat jednu věc hned na začátku:
vyžádat si od družstva přesný postup převodu.

Typicky se řeší:

zda družstvo má svůj vzor smlouvy nebo formuláře,
zda požaduje ověřené podpisy,
jaké přílohy chce dodat (doklad totožnosti, čestná prohlášení, bezdlužnost apod.),
poplatek za převod,
lhůty a okamžik, kdy družstvo převod zapíše do evidence.

5) Kdy je převod „hotový“ a kdy se projeví v praxi

U družstevních podílů je důležité, že převod se v praxi „zviditelní“ až tehdy, když je smlouva správně uzavřená a je splněn postup vůči družstvu (typicky doručení a evidence v družstvu). Teprve poté se obvykle řeší přepis plátce nájmu, služeb a komunikace s družstvem.

Doporučení:
Nenechávejte předání na ústní dohodě. Vždy si udělejte:

potvrzení o převzetí smlouvy družstvem (nebo zápis o evidenci převodu),
přehled stavu plateb a případných nedoplatků,
předávací protokol (stav měřidel, klíče, vybavení).

6) Vnučce, nebo vnučkám? Jedna osoba vs. více nabyvatelů

Na papíře může vypadat férově převést podíl „na obě vnučky“. V praxi to ale může být složitější – podle toho, jak družstvo a jeho stanovy řeší více nabyvatelů.

Převod na jednu vnučku je typicky:

nejjednodušší na administrativu,
nejčitelnější pro družstvo,
s menším rizikem budoucích sporů.

Převod na dvě vnučky může znamenat:

složitější výkon práv vůči družstvu,
vyšší riziko neshod do budoucna (kdo rozhoduje, co když jedna bude chtít prodat apod.),
nutnost přesně vyjasnit pravidla už při převodu.

„Férovost není jen o tom ‘rozdat to napůl’. Férové je i to, aby to bylo dlouhodobě funkční. U družstevního podílu je často bezpečnější převést na jednu osobu a druhou vyrovnat jinak – třeba finančně nebo jiným majetkem,“ doplňuje Monika Lukášová.

7) Chcete po darování v bytě dál bydlet? Tohle je největší riziko

Nejcitlivější situace je, když prarodiče chtějí podíl darovat, ale zároveň chtějí mít jistotu, že v bytě mohou dál bydlet.

Po převodu družstevního podílu totiž často dochází k tomu, že nájemcem se stane vnučka. A pokud není dopředu jasně sjednáno, jak bude užívání bytu řešeno, může vzniknout problém – i když je rodinný vztah dobrý.

Co udělat bezpečně:

sepsat písemnou dohodu o užívání bytu (ať už formou dohody mezi stranami nebo v režimu, který připouští družstvo),
ověřit, jak družstvo nahlíží na podnájem či dlouhodobé užívání bytu někým jiným než nájemcem,
počítat i s krizovým scénářem (změna rodinných vztahů, rozvod, dluhy, exekuce apod.).

„Veřejnost často řeší darování s dobrým úmyslem, ale zapomene na to nejdůležitější: kdo bude nájemcem a kdo bude mít v ruce faktickou kontrolu nad bydlením. U družstevních bytů je potřeba ošetřit i variantu, že se rodinné poměry jednou změní,“ upozorňuje Petr Makovský.

8) Daně a oznamovací povinnost: co musí veřejnost vědět

Dobrá zpráva: dar vnučce (v přímé linii) bývá standardně osvobozen.
Méně známá věc: u vyšších hodnot daru může vzniknout oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu (i když je dar osvobozen). V praxi se proto vyplatí:

orientačně znát hodnotu převáděného podílu,
u vyšších hodnot to pro jistotu řešit s daňovým poradcem.

9) Nejčastější chyby, kterým se dá snadno vyhnout

Zaměnit družstevní byt za nemovitost a použít „logiku katastru“.
Neověřit, zda podíl patří do SJM a zda je nutný podpis obou manželů.
Nevyžádat si od družstva přesný postup převodu.
Neřešit užívání bytu po darování (když prarodiče chtějí dál bydlet).
Podcenit dluhy a nedoplatky spojené s užíváním bytu.
Zapomenout na oznamovací povinnost u vysokých hodnot daru.

10) Praktický checklist před podpisem

Kdo je dnes vedený jako člen družstva (Vy, manželka, oba)?
Je podíl v SJM? Bude smlouvu podepisovat i manželka/manžel?
Splňuje vnučka podmínky stanov pro členství?
Má družstvo vlastní vzor smlouvy a jaké chce přílohy?
Je vše bez dluhů a nedoplatků?
Chcete po darování dál bydlet? Máte písemnou dohodu a je v souladu s pravidly družstva?
Je hodnota daru taková, že může vzniknout oznamovací povinnost?

Závěr

Darování družstevního bytu v rodině je dobrý krok, pokud se udělá správně. Je ale nutné si uvědomit, že se převádí družstevní podíl – a často i nájem k bytu. Proto vždy začněte u stanov družstva, ověřte režim manželů a dopředu řešte, kdo bude byt po převodu užívat.

Projekt Realiťák roku dlouhodobě podporuje zvyšování právní a finanční gramotnosti veřejnosti v oblasti bydlení. A právě u družstevních bytů platí jednoduché pravidlo: pár správných kroků na začátku vás může uchránit od velkých problémů v budoucnu.

Poznámka redakce projektu Realiťák roku:

Tento článek vznikl na základě opakovaných dotazů našich čtenářů k tématům družstevního bydlení a převodů v rodině. Pokud máte podobný dotaz, klidně nám napište – rádi ho zpracujeme do dalších vzdělávacích článků, aby se v těchto situacích veřejnost lépe orientovala.

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Pokud zvažujete prodej své nemovitosti nebo si nejste jistí, jak správně postupovat, ráda vám s tím pomohu. Díky letité praxi, odbornému zázemí a síti prověřených makléřů z projektu Realiťák roku vám mohu nabídnout bezpečný, efektivní a lidsky přístupný prodej nemovitosti od A do Z. Každá nemovitost je jedinečná – stejně jako její majitel. A právě proto věřím na individuální přístup a férové jednání.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Pomáháme plnit sny o bydlení - Černé stavby: skryté riziko na vaší zahradě. Jak je poznat a co s nimi?

Pomáháme plnit sny o bydlení - Dotace v nemovitostech: Jak z „domu po babičce“ udělat moderní bydlení bez zbytečného rizika

Pomáháme plnit sny o bydlení - Daně v nemovitostech: kdy platíte, kdy jste osvobozeni a kde lidé dělají největší chyby

Kdo platí za staré závazky při převodu bytu? Klíčové právní zásady, na které nesmí zapomenout žádný prodávající ani kupující

Získat hypotéku na investiční byt bude složitější. Co mění ČNB a jak na to připravit své financování

Falešné reference na webech realitních makléřů: co je povoleno, co už je za čárou a jaké hrozí sankce

Na co si dát pozor při koupi starší nemovitosti

Jak poznat poctivého realitního makléře: 10 znaků, že jste v dobrých rukou