18.2.2026 6:19

Okna nejsou jen vaše: Kde končí byt a začíná dům? Pravidla, která musí znát každý kupující i profesionální makléř

Koupě bytu je pro mnoho lidí jedním z největších životních rozhodnutí. Obvykle následuje plán rekonstrukce, výměny oken, dveří, úpravy dispozic či přestavby balkonu. Právě v tomto okamžiku však mnoho nových vlastníků narazí na zásadní problém: kde jsou hranice jejich vlastnictví? Co patří výhradně k bytu a co už je společnou částí domu, kterou vlastníci pouze užívají, ale ne vlastní?

Právě toto téma se v realitní praxi objevuje tak často, že by ho měl perfektně znát každý kupující i realitní makléř — zejména ti, kteří působí v rámci projektu Realiťák roku, kde je odborná úroveň a odpovědnost klíčovou hodnotou.

1. Kde končí váš byt a začíná dům? Právní realita, kterou mnoho lidí nezná

Podle občanského zákoníku není byt pouze vymezený soubor místností. Vlastnictví jednotky je ze zákona vždy spojeno i s podílem na společných částech domu, a to v poměru odpovídajícím velikosti bytu. Zákon i prováděcí nařízení vlády přesně říkají, co se za „společné části“ považuje.

A právě zde začínají časté omyly kupujících – a někdy bohužel i méně zkušených makléřů.

Co jsou společné části domu podle zákona?

Jde zejména o konstrukční a technické části nezbytné pro existenci domu, a to i tehdy, pokud jsou přístupné jen jednomu vlastníku. Patří sem například:

základy, nosné stěny, obvodové zdivo, příčky se statickou funkcí,
střecha, izolace, hromosvody, komíny, žlaby a svody,
vstupní dveře a vchody, chodby, schodiště, podesty,
technická zařízení domu – rozvody energií, vody a plynu až k bytovému jističi,
otopná soustava včetně radiátorů v bytě,
okna, balkony, lodžie, terasy, i když jsou přístupné pouze z jednoho bytu,
sklepy, kočárkárny, sušárny, mandlovny a další místnosti, pokud nejsou samostatně vymezené jako jednotka.

To znamená, že okna, vstupní dveře do bytu, balkon nebo radiátory nejsou ve výlučném vlastnictví majitele jednotky, ale patří mezi společné části domu.

A protože jsou společné, podléhají správě SVJ, nikoli libovůli vlastníka bytu.

„Mnoho kupujících se domnívá, že ‚co je za jejich dveřmi, je jejich‘. Tak to ale nefunguje. Okna, balkon i radiátory mohou být společné části domu a majitel je nemůže měnit podle svého uvážení.“
— Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku a zkušená realitní makléřka

2. Proč je to tak důležité? Výměna oken, dveří i balkonu není jen vaše rozhodnutí

Kupující často po převzetí bytu plánují rozsáhlejší změny: výměnu oken za kvalitnější, nové bezpečnostní dveře, kompletní rekonstrukci balkonu nebo změnu dispozic. Omyl nastává v okamžiku, kdy se domnívají, že:

okna jsou jejich a mohou je vyměnit,
balkon si mohou opravit nebo vydláždit,
radiátory mohou měnit podle potřeby,
vstupní dveře mohou nahradit jiným typem.

Všechny tyto zásahy se však týkají společných částí domu, a tedy vyžadují:

souhlas SVJ nebo jeho výboru,
dodržení jednotného vzhledu domu,
dodržení technických podmínek, norem a projektové dokumentace.

SVJ navíc často schvaluje:

barevnost rámů oken,
materiál a typ dveří,
technické provedení balkonů,
typ radiátorů, aby neohrozily hydraulické vyvážení topné soustavy.

Jakékoli samovolné zásahy mohou způsobit:

neplatnost záruky na celé technologické celky,
narušení statiky,
problémy se zvukovou nebo tepelnou izolací,
vznik vad nebo dokonce pojistné výluky.

3. Co říká zákon a odborníci?

Podle právních názorů platí jednoznačně:

zákon je nad prohlášením vlastníka, stanovami nebo praxí SVJ

Některá SVJ se sice snaží ve svém prohlášení vlastníka či stanovách uvést, že například okna nebo balkony jsou ve vlastnictví jednotky, ale to právně neplatí, pokud je to v rozporu se zákonem.

To znamená, že:

ani SVJ nemůže libovolně určit jiný režim,
ani kupující nemůže vycházet jen z toho, co mu někdo řekne,
konečným rozhodčím je soud.

A právě soudy opakovaně potvrzují, že i balkon přístupný pouze z jednoho bytu je společnou částí domu.

„Je důležité, aby makléř klientům vysvětloval skutečný právní stav. Lidé často netuší, že okna nebo balkony nejsou jejich majetkem. Transparentní komunikace předchází sporům po koupi.“
— Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

4. Co z toho plyne pro kupující? Povinnosti i omezení

Koupí bytu získáváte:

právo byt uvnitř upravovat a žít v něm dle libosti

Pokud úpravy:

nezasahují do nosných konstrukcí,
nemění vzhled domu,
neohrožují technické systémy domu,
nezasahují do společných částí.

musíte však oznámit i rekonstrukce uvnitř bytu

Zákon ukládá povinnost oznámit SVJ jakoukoli stavební úpravu uvnitř bytu.

Jde o pouhé oznámení — ale je povinné.

pro zásahy do společných částí potřebujete souhlas SVJ

Např.:

výměna oken,
výměna vstupních dveří,
rekonstrukce balkonu,
výměna radiátorů,
zásahy do rozvodu vzduchotechniky, vody, topení.

Bez souhlasu SVJ může dojít k:

nařízení uvedení do původního stavu,
sporům mezi vlastníky,
ztrátě záruky domu,
sankcím dle stanov,
problémům při prodeji bytu v budoucnu.

5. Co z toho plyne pro realitní makléře? Profesionál musí vědět, co prodává

Nejlepší makléři projektu Realiťák roku vědí, že jejich práce nekončí u zveřejnění inzerátu.
Profesionál:

vysvětlí kupujícím rozdíl mezi bytem a společnými částmi domu,
upozorní na omezení, která vyplývají z právního stavu,
zajistí, že klient nebude žít v mylném přesvědčení, že může vše měnit podle sebe,
pomůže vyžádat potřebné dokumenty od SVJ,
upozorní na to, že renovace balkonů nebo oken je složitější proces.

Taková odborná a férová práce výrazně snižuje riziko sporů po koupi.

Závěr: Okna nejsou jen vaše — a makléř má být ten, kdo to ví první

Koupě bytu není jen převzetí klíčů. Je to vstup do právně a technicky složitého prostředí, kde většina prvků, které lidé považují za „své“, jsou ve skutečnosti společné a podléhají správě SVJ.

Profesionální makléř — zejména makléř oceněný v projektu Realiťák roku — musí tuto realitu znát, umět ji správně vysvětlit a ochránit tak kupujícího i prodávajícího před zbytečnými problémy.

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Jmenuji se Monika Lukášová, jsem ředitelka projektu Realiťák roku a realitní makléřka realitní kanceláře ReDeMa. Pokud prodáváte nebo pronajímáte nemovitost a chcete poradit s nastavením ceny, smluv, postupů nebo se jen ujistit, že máte vše správně, napište mi. Ráda vám pomohu najít nejbezpečnější a nejefektivnější řešení – ať už půjde o konzultaci, nebo rovnou o kompletní zajištění prodeje či pronájmu.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Rekonstrukce družstevního bytu: co můžete upravit sami a kdy už potřebujete souhlas družstva

Dřevostavba není zděný dům: Rizika, která makléř nesmí ignorovat

Jak spojit dva byty do jednoho: krok za krokem k většímu a komfortnějšímu bydlení

Prodej nemovitosti a živelné katastrofy: Jak správně postupovat, chránit klienta i sebe a jaké povinnosti má realitní makléř

Policie zapečetila byt: co to znamená a jak správně postupovat

Stromy na stavebním pozemku: překážka, nebo investice k nezaplacení?

Pronájem a změny v roce 2026: co se opravdu mění a jak se tomu má přizpůsobit nájemní smlouva

Pomáháme plnit sny o bydlení - Pronájem nemovitosti