2.1.2026 6:33

Legalizace „černých staveb“ je náročná, ale často se vyplatí. Co musí pohlídat prodávající, kupující i realitní makléř

Přístřešek bez povolení, přístavba „na dobré slovo“, garáž posunutá mimo projekt nebo rekonstrukce, která se na úřadě nikdy nedořešila. Nelegální stavby a stavební úpravy nejsou v praxi žádnou výjimkou – a při prodeji nemovitosti umí zkomplikovat hypotéku, odhad, kupní smlouvu i samotný převod.

V článku přehledně vysvětlujeme, kdy je legalizace reálně možná, jak vypadá postup dodatečného povolení, jaké jsou typické překážky a proč nejlepší makléři z projektu Realiťák roku řeší dokumentaci dřív, než spustí inzerci.

Co je „černá stavba“ a proč se odhalí právě při prodeji

„Černou stavbou“ se v běžné řeči označuje stavba nebo stavební úprava provedená bez potřebného povolení, bez ohlášení, případně v rozporu s tím, co bylo povoleno. Nejčastěji jde o přístavby, nástavby, zimní zahrady, pergoly, garáže, rozšíření terasy, změny dispozic s dopadem do konstrukcí, změny účelu užívání (například „z garáže obytný ateliér“), ale i o zásahy do technického vybavení domu, které mají vliv na bezpečnost nebo požární řešení.

Proč se to začne řešit hlavně při prodeji? Protože prodej nemovitosti je „kontrolní moment“. Najednou se sejde více očí a více procesů: banka chce podklady k odhadu, odhadce porovnává realitu s dokumentací, kupující chce jistotu a jeho právník prověřuje rizika. A pokud se objeví nesoulad, spouští to řetězec důsledků – od požadavku na doplnění dokumentace až po snížení hodnoty v odhadu, pozastavení financování nebo tlak na slevu.

Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku a úspěšná realitní makléřka společnosti ReDeMa:
„Nejvíc prodejů nepadá na ceně, ale na nejistotě. Jakmile u nemovitosti vznikne otázka ‘je to vůbec v pořádku?’, kupující znejistí, banka přitvrdí a čas běží. Proto vždy říkám: nejdřív si udělejme pořádek v dokumentaci a teprve potom dělejme marketing.“

Kdy má legalizace smysl a kdy naopak hrozí slepá ulička

Dobrá zpráva: u velké části „prohřešků“ legalizace možná je. Typicky v případech, kdy stavba:

nezasahuje do chráněných veřejných zájmů (bezpečnost, požár, hygiena, životní prostředí),
je v souladu s územními pravidly a místní regulací,
neporušuje zásadně odstupy, přístupy, požární řešení a další technická pravidla,
je technicky proveditelná a lze ji doložit dokumentací a posudky.

Naopak rizikové jsou situace, kdy stavba stojí „tam, kde být nemůže“ (např. v ochranných pásmech, v rozporu s územním plánem, v kolizi s odstupy, na hraně pozemku bez možnosti legalizace), nebo kdy je stavba natolik nebezpečná či nekvalitně provedená, že ji nelze obhájit ani technicky.

Největší omyl prodávajících je představa, že legalizace je jen jednoduché razítko. Ve skutečnosti je to proces, který může vyžadovat projektovou dokumentaci, zaměření skutečného stavu, vyjádření dotčených orgánů, statické posouzení, požárně-bezpečnostní řešení, někdy i úpravy stavby tak, aby splnila požadavky. A samozřejmě také čas – někdy týdny, jindy měsíce.

Jak vypadá postup „dodatečného povolení“ v praxi

Pokud úřad zjistí nepovolenou stavbu, obvykle zahájí řízení směřující k jejímu odstranění. Právě v této fázi se standardně otevírá možnost požádat o dodatečné povolení – tedy pokusit se stavbu „narovnat“ a získat pro ni potřebné rozhodnutí, pokud je to možné.

Klíčové je jednat rychle a správně. V realitní praxi se osvědčuje:

Zjistit, co přesně je nepovolené
Ne „něco je špatně“, ale konkrétně: co je navíc, co je jinak, co chybí v dokumentaci, v čem je rozpor.
Zajistit podklady
Zaměření skutečného stavu, projekt/ pasport, případně posudky. U zásahů do konstrukcí či změn užívání často nelze postup „okecat“ – úřad chce doložení.
Komunikovat se stavebním úřadem a nastavit realistický scénář
Někdy jde o čistě formální doplnění, jindy je potřeba součinnost více stran (včetně sousedů).
Rozhodnout, jak to ovlivní prodej
Buď legalizaci dokončit a prodat „čisté“, nebo prodávat už v průběhu – ale pak je nutné transparentně informovat kupujícího, správně upravit smlouvy a nastavit cenu.

Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku:
„Kupující dnes kontrolují víc než kdy dřív. A banky také. Legalizace je často investice do prodejnosti – když dokumentace sedí, obchod se zrychlí a cena se obhajuje mnohem snadněji. Právě proto projekt Realiťák roku vyzdvihuje makléře, kteří umí řešit i ‘neviditelné’ části prodeje, nejen hezké fotky.“

Co má udělat prodávající: jednoduchý plán, který ochrání cenu

Z pohledu prodávajícího se vyplácí jedna zásada: problém s dokumentací nečeká, až ho vyřeší kupující. Pokud chcete držet cenu a nevyjednávat pod tlakem, udělejte si před prodejem tyto kroky:

Srovnejte realitu s dokumentací: co je na domě/bytu skutečně, co je v papírech.
Vytipujte rizikové úpravy: přístavby, změny otvorů, zásahy do nosných konstrukcí, půdní vestavby, změny užívání.
Zvažte technickou inspekci: zejména u starších domů, dřevostaveb a kombinovaných konstrukcí.
Připravte strategii prodeje: buď legalizace předem, nebo prodej s jasným plánem legalizace a korektním smluvním ošetřením.

Velká část vyjednávání o slevě vzniká jen z nejistoty. Jakmile má kupující jasnou odpověď „co je navíc“, „co se s tím děje“ a „do kdy“, tlak na slevu se zásadně snižuje.

Co má udělat kupující: prověrka, která vám ušetří peníze i nervy

Kupující by měl být obezřetný nejen kvůli právu, ale i kvůli budoucí prodejnosti. Dnes koupíte nemovitost, zítra ji třeba budete refinancovat nebo prodávat dál – a stejný problém vás dožene znovu.

Před podpisem smlouvy si pohlídejte:

zda existují podklady k zásadním úpravám (povolení, dokumentace, souhlas s užíváním),
zda skutečný stav odpovídá tomu, co kupujete „na papíře“,
zda nevznikne problém s financováním (odhad vs. realita),
kdo ponese riziko, pokud legalizace nebude možná, nebo bude dražší, než se čekalo.

A pokud už kupujete nemovitost s „nepovolenou částí“, musí být v pořádku tři věci: informovanost, smluvní ošetření a férově nastavená cena. Bez toho je to hazard.

Michal Flachs, člen odborné poroty projektu Realiťák roku:
„U podobných případů je zásadní transparentnost. Jakmile se nesoulad popíše, vyčíslí se dopady a nastaví se postup, trh to umí přijmout. Nejhorší je, když se problém bagatelizuje – to pak končí buď rozpadem obchodu, nebo dramatickou slevou.“

Proč to nejlepší makléři řeší předem: přidaná hodnota projektu Realiťák roku

Kvalitní realitní služba není jen o prezentaci, ale o bezpečném prodeji nemovitosti. Nejlepší makléři z projektu Realiťák roku v praxi dělají rozdíl v tom, že:

umí včas rozpoznat rizika dokumentace a legalizace,
nastaví realistický harmonogram prodeje,
komunikují s úřady, projektanty a odborníky,
ochrání prodávajícího i kupujícího před nepříjemným překvapením,
a hlavně: umí to celé srozumitelně vysvětlit.

To je přesně moment, kdy se „makléř“ mění na skutečného průvodce transakcí. A právě takové profesionály projekt Realiťák roku dlouhodobě vyhledává, hodnotí a doporučuje veřejnosti.

Závěr: Legalizace je často nejlepší cesta k jistotě – ale musí se dělat správně

Legalizace nepovolených staveb a úprav může být administrativně i finančně náročná, ale v mnoha případech se vyplatí: zvyšuje prodejnost, zrychluje financování a snižuje riziko budoucích sporů. Nejdůležitější je začít včas, nespoléhat na „nějak to projde“ a nastavit férová pravidla pro obě strany.

Pokud si nejste jistí, zda je u vaší nemovitosti vše v pořádku, nebo potřebujete nastavit prodej tak, aby proběhl bezpečně a bez zbytečných slev, obraťte se na profesionály, kteří řeší realitní transakce komplexně – právě takové sdružuje projekt Realiťák roku.

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Pokud zvažujete prodej své nemovitosti nebo si nejste jistí, jak správně postupovat, ráda vám s tím pomohu. Díky letité praxi, odbornému zázemí a síti prověřených makléřů z projektu Realiťák roku vám mohu nabídnout bezpečný, efektivní a lidsky přístupný prodej nemovitosti od A do Z. Každá nemovitost je jedinečná – stejně jako její majitel. A právě proto věřím na individuální přístup a férové jednání.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Darování družstevního bytu v rodině: co přesně darujete, co hlídá družstvo a na co si dát pozor

Pomáháme plnit sny o bydlení - Černé stavby: skryté riziko na vaší zahradě. Jak je poznat a co s nimi?

Pomáháme plnit sny o bydlení - Dotace v nemovitostech: Jak z „domu po babičce“ udělat moderní bydlení bez zbytečného rizika

Pomáháme plnit sny o bydlení - Daně v nemovitostech: kdy platíte, kdy jste osvobozeni a kde lidé dělají největší chyby

Kdo platí za staré závazky při převodu bytu? Klíčové právní zásady, na které nesmí zapomenout žádný prodávající ani kupující

Získat hypotéku na investiční byt bude složitější. Co mění ČNB a jak na to připravit své financování

Falešné reference na webech realitních makléřů: co je povoleno, co už je za čárou a jaké hrozí sankce

Na co si dát pozor při koupi starší nemovitosti