18.1.2026 8:22

Monika Lukášová,

Michal Kutzendörfer,

Veronika Pilařová,

Pavel Beregsázi

Pomáháme plnit sny o bydlení - Pronájem nemovitosti

Pronajmout byt „někomu slušnému“ zní jednoduše. V praxi ale právě pronájmy patří mezi nejrizikovější disciplíny realitního trhu – a často rozhodují maličkosti: jak prověříte zájemce, co máte ve smlouvě a jestli umíte reagovat hned při prvních signálech problému. V dalším dílu seriálu Pomáháme plnit sny o bydlení moderuje Monika Lukášová a společně s hosty – semifinalisty projektu Realiťák roku – rozebírá, jak pronajímat bezpečněji a chytřeji.

Pronájmy nemovitostí bez stresu: jak vybrat nájemníka, nastavit smlouvu a předejít problémům

Seriál „Pomáháme plnit sny o bydlení“ – projekt Realiťák roku pro veřejnost

Pronajmout byt „někomu slušnému“ zní jednoduše. V praxi ale právě pronájmy patří mezi nejrizikovější disciplíny realitního trhu – a často rozhodují maličkosti: jak prověříte zájemce, co máte ve smlouvě a jestli umíte reagovat hned při prvních signálech problému. V dalším dílu seriálu Pomáháme plnit sny o bydlení moderuje Monika Lukášová (ředitelka projektu Realiťák roku a úspěšná realitní makléřka) a společně s hosty – semifinalisty projektu Realiťák roku 2025 – rozebírá, jak pronajímat bezpečněji a chytřeji.

Hosty dílu jsou Michal Kutzendörfer (Brodan & Kutzendörfer), Veronika Pilařová (REALDOMUS – Benešov) a Pavel Beregsázi (ERA RealPatria).

Pronájmy jako „rizikový sport“: bez vybavení se nevyplácí startovat

Hned v úvodu padne přirovnání, které přesně vystihuje realitu pronajímatelů. Pavel Beregsázi říká:

„Pronájmy… já jim říkám, že to jsou rizikové sporty. Na každý rizikový sport musíme mít dobré vybavení.“

A dodává, co tím „vybavením“ myslí:

„Dobré vybavení pro pronajímatele je jednak kvalitní výběr nájemce… a pokud už máme toho nájemce, tak kvalitní smlouva – kvalitně sepsaná, kvalitně ošetřená.“

Jinými slovy: rychlý podpis není cíl. Cíl je stabilní, bezpečný pronájem bez drahých a dlouhých komplikací.

Nejde o rychlost, ale o kvalitu: prověření začíná ještě před prohlídkou

Monika Lukášová se ptá „laicky“ – jak začít a jak poznat, že člověk bude platit a bude dlouhodobě v pohodě. Michal Kutzendörfer popisuje přístup, který jde proti běžnému tlaku „beru to hned“:

„Není to sport jako pronajmout to co nejdříve, ale vybrat kvalitního nájemníka pro toho majitele.“

V praxi to podle něj znamená získat informace dřív, než někoho vůbec pustíte do bytu:

„Máme už dopředu… zájemcům o pronájem formulář v souladu s GDPR… ale než vezmeme toho klienta do bytu, tak potřebujeme o něm znát co nejvíce informací.“

Zvířata, počet osob a „přání pronajímatele“: co jde a co už naráží na zákon

Moderátorka otevře typickou situaci: panelák, zrekonstruovaný byt, ideálně rodina, bez velkého psa a bez „přeplněného“ bydlení. Zazní důležitý praktický pohled: některé věci nejdou vyřešit jednou větou ve smlouvě, ale výběrem a nastavením pravidel.

Kutzendörfer přitom upozorňuje i na hranice, které v praxi naráží na legislativu – například u zvířat:

„Zákaz chovu zvířat… který zákon úplně neumožňuje.“

Proto pracují s tím, že finální rozhodnutí dělá majitel, a zároveň nastavují podmínky tak, aby se riziko minimalizovalo už ve výběru a následně i kontrolou v průběhu nájmu.

Rejstříky, exekuce a reference: jak zjistit, komu byt svěřujete

Veronika Pilařová popisuje, že samotný „dobrý dojem“ nestačí. Prověření je podle ní běžná a nutná součást procesu:

„Je úplně běžný, že… se podíváš do nějakejch rejstříků, jestli tam nejsou nějaký exekuce… a zároveň chci kontakt na předchozího pronajímatele.“

A vysvětluje i proč: když víte, proč se nájemce stěhuje a jak fungoval v minulém nájmu, často získáte mnohem cennější informaci než z jedné prohlídky.

Když nájemce neplatí: postup musí být správně – a může to trvat dlouho

Následuje část, kterou chce slyšet každý pronajímatel: co dělat, když nepřijde platba. Pavel Beregsázi popisuje realitu bez příkras:

„Podle zákona máš omezené možnosti… právo na bydlení je důležitější než právo na výdělek.“

Základ je postupovat formálně správně a mít důkazy:

„Určitě vyzvat nájemce k nápravě… dát mu náhradní termín na zaplacení písemně. Ideálně s dodejkou… aby byl důkaz.“

A pak přichází ta nepříjemná část – pokud nájemce byt neopustí:

„To už je… soudní řešení a to může trvat roky… ten člověk tam může bydlet bez placení třeba dva roky… než ho dostaneš ven.“

Co má být ve smlouvě: splatnost, sankce, kauce i pojištění

V debatě zazní několik konkrétních „must-have“ bodů, které by smlouva měla řešit. Padne mimo jiné důraz na splatnost nájmu, jasná pravidla pro prodlení a také na kauci.

Na otázku, jak vysoká může být kauce, přichází jasná odpověď:

„Tři nájmy maximálně podle zákona. Víc nejde.“

A zároveň zazní i praktická poznámka, že u vybavených bytů může být právě ochrana majetku citlivé téma – a že se vyplatí pracovat i s pojištěním. V díle se mluví například o pojištění odpovědnosti a o tom, co typicky kryje a kde už se škoda řeší z kauce.

Ani nejlepší prověření není 100%: reálný případ z praxe

Monika se ptá na „průšvih“, který museli řešit. Michal Kutzendörfer popisuje situaci, kdy i přes kontrolu zaměstnání a prvotní dojem přišel problém:

„Po několika měsícech jsme zjistili… že odešli, měli zfalšovaný…“

A situace se dál zhoršovala – porušování pravidel, zvířata, zásah kvůli vážnějším okolnostem. Pointa je ale jasná a pro veřejnost velmi důležitá: prověření riziko sníží, ale nezruší, a proto musí být pronájem postavený na kombinaci výběru, smlouvy a následné správy.

Makléř nekončí podpisem: správa, komunikace i navyšování nájmu

Velkým tématem je i to, že kvalitní služba u pronájmu často pokračuje i po podpisu smlouvy. Veronika Pilařová popisuje rozsah správy, kterou dělají:

„Máme ve správě nějakejch 100 plus bytů… řešíme… vyúčtování, komunikaci… opravy, revize…“

A vysvětluje, proč se klienti vracejí:

„Ti naši klienti si na to zvykli… a jsou nám… lojální… na základě tahy tohodle servisu.“

Michal Kutzendörfer doplňuje, že část klientů mají ve správě pravidelně a řeší i citlivá témata jako inflační doložky a navyšování:

„Komunikujeme inflační doložku… klienti… je jim to takový blbý… říkat navýšíme.“

A právě proto podle něj mají makléře:

„My to dokážeme říct mile, ale důrazně.“

Závěr: proč se vyplatí odborník – ideálně lokální a prověřený

rnuje, že pronájmy mají svá regionální specifika a že se vyplatí mít vedle sebe člověka, který zná místní prostředí i praxi. A uzavírá doporučením, které je pro celý seriál typické:

„Určitě odborníka, určitě prověřeného, ideálně z projektu Realiťák roku… protože tady jsou samí odborníci prověřený a určitě neuděláte chybu.“

------------------------------------------------------------------------------------------

Detailní rozbor a klíčové myšlenky rozhovoru

Moderátorka Monika Lukášová (ředitelka projektu Realiťák roku a úspěšná realitní makléřka) na úvod vysvětluje, že cílem seriálu je přinášet veřejnosti praktické rady a modelové situace z realitní praxe. Tentokrát se zaměřuje na pronájmy, protože právě tady stačí jeden špatný krok a následky mohou být dlouhodobé – finančně i psychicky.

Hned na začátku zazní základní rozdíl: pronajmout rychle není totéž co pronajmout dobře. Klíčem je vybrat nájemníka, který bude platit, bude dodržovat pravidla domu a ideálně bude v bytě stabilně bydlet delší dobu. Monika zároveň připomíná, že jakmile se do bytu dostane problémový nájemce, jeho vystěhování bývá složité a zdlouhavé.

Pavel Beregsázi popisuje pronájem jako oblast, kde je potřeba mít „pojistky“ a postupy – nejen smluvní, ale i praktické. Zdůrazňuje, že dvě nejdůležitější části jsou výběr nájemce a kvalitně nastavená smlouva, která umí ošetřit typické krizové situace.

Monika se ptá velmi konkrétně z pohledu běžného majitele: co když chci do bytu rodinu, nechci zvířata nebo nechci, aby v bytě bydlelo „příliš lidí“. Michal Kutzendörfer vysvětluje, že zásadní je už na začátku nastavit pravidla a hlavně dobře filtrovat zájemce. Popisuje praxi, kdy zájemcům posílají předem dotazník (v souladu s ochranou osobních údajů) a snaží se získat klíčové informace ještě před samotnou prohlídkou. Cílem není naplnit kalendář prohlídkami, ale vybrat vhodného kandidáta pro konkrétního majitele.

Veronika Pilařová doplňuje, že běžnou součástí práce je i prověřování – a hlavně práce s referencemi. Často chce kontakt na předchozího pronajímatele a ptá se, proč se nájemce stěhuje a jak v minulosti plnil své povinnosti. Podle ní právě reference často odhalí víc než „dobrý dojem“ na prohlídce.

Poté debata přechází k nejčastějšímu strašáku: co když nájemce přestane platit. Zazní, že postup musí být formálně správný, vše písemně a doložitelně, a že cesta k ukončení nájmu nemusí být rychlá. Hosté upozorňují, že pronajímatel nemá „zkratky“ a že špatný postup může situaci ještě zhoršit nebo prodloužit.

Velký důraz je kladen na to, co má obsahovat smlouva a jak ji nastavit tak, aby chránila majitele: splatnost nájmu dopředu, jasná pravidla, kauce, sankce za porušování, pojištění odpovědnosti a další praktické nástroje. Součástí je i důraz na správný předávací protokol a dokumentaci stavu bytu, aby se později předešlo sporům.

V průběhu dílu zazní i silná zkušenost z praxe: i prověřený nájemce může selhat a mohou se objevit falešné reference nebo vážné porušování pravidel. Pointa je jasná: prověřování riziko výrazně snižuje, ale neodstraní ho úplně – a proto je důležitá kombinace výběru, smlouvy a následné správy.

Na závěr se řeší, že práce nekončí podpisem smlouvy. U profesionální služby naopak často začíná dlouhodobá část: správa pronájmu, dodatky, vyúčtování, komunikace, řešení oprav, prodlužování smluv a i citlivé situace, jako je navyšování nájmu. Monika Lukášová shrnuje, že pronájem je dlouhodobý vztah a vyplatí se mít vedle sebe odborníka – ideálně lokálního a prověřeného, například v rámci projektu Realiťák roku.

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Reklamace stavebně-technických vad po koupi nemovitosti: Jak postupovat, na co si dát pozor a jakou roli hraje realitní makléř

Pomáháme plnit sny o bydlení - Jak správně nastavit cenu nemovitosti

Plíseň po koupi domu: kdy jde o „běžnou kondenzaci“ a kdy o skrytou vadu – a jak postupovat, aby se daly uplatnit nároky

Termín přiznání k dani z nemovitých věcí se letos posouvá na 2. února 2026. Koho se týká a jak vše vyřídit bez chyb

Pomáháme plnit sny o bydlení - Provize realitního makléře: za co ve skutečnosti platíte?

Legalizace „černých staveb“ je náročná, ale často se vyplatí. Co musí pohlídat prodávající, kupující i realitní makléř

Darování družstevního bytu v rodině: co přesně darujete, co hlídá družstvo a na co si dát pozor

Pomáháme plnit sny o bydlení - Černé stavby: skryté riziko na vaší zahradě. Jak je poznat a co s nimi?

Pomáháme plnit sny o bydlení - Dotace v nemovitostech: Jak z „domu po babičce“ udělat moderní bydlení bez zbytečného rizika

Pomáháme plnit sny o bydlení - Daně v nemovitostech: kdy platíte, kdy jste osvobozeni a kde lidé dělají největší chyby