6.3.2026 12:46

Dům „se stigmatem“ po vraždě: je to skrytá vada, zatajená informace – a co s tím můžete dělat

Koupě nemovitosti je pro většinu lidí největší investice života. O to víc zasáhne, když se až po podpisu smlouvy dozvíte, že se v domě nebo na pozemku v minulosti odehrála tragická událost – například vražda. A ještě citlivější je situace, když máte důvodné podezření, že realitní makléř o tom věděl, ale zatajil to. V tomto článku vysvětlujeme, jak na podobné případy nahlížet, co reálně rozhoduje a jak postupovat tak, abyste si neuzavřeli cestu k případné kompenzaci.

Článek vznikl na základě dotazů našich čtenářů. Máte podobnou zkušenost? Napište nám – rádi připravíme další praktické návody pro veřejnost.

1) „Vražda v domě“ není běžná technická vada – jde o stigmatizující okolnost

U typických skrytých vad (vlhkost, statika, zatékání) je situace přehlednější: jde o fyzický problém, který má technickou příčinu a zpravidla i „měřitelný“ dopad na užívání. U vraždy je to jiné. Z právního i realitního pohledu jde nejčastěji o tzv. stigmatizující okolnost – tedy informaci, která může:

ovlivnit rozhodnutí kupujícího (mnozí by takovou nemovitost nekoupili),
ovlivnit prodejnost (užší okruh zájemců),
ovlivnit tržní cenu (zpravidla směrem dolů, ale míra je individuální).

To je důležité: v praxi se takové případy často neřeší jako „vada zdiva“, ale jako zamlčení podstatné informace, případně uvedení v omyl.

„Největší chyba je snažit se to zjednodušit na jednu větu typu ‚je to skrytá vada‘. U stigmatizovaných nemovitostí rozhodují okolnosti, důkazy a způsob, jakým byla informace (ne)sdělena při prodeji,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku a úspěšná realitní makléřka realitní kanceláře ReDeMa.

2) Co je pro posouzení klíčové: vědomost, dotaz, dopad

V podobných sporech se „láme chleba“ na třech bodech:

A) Kdo o události věděl (a kdo to vědět měl)

Pokud makléř/prodávající prokazatelně věděli a informaci zatajili, je to právně i morálně velmi zásadní.
Pokud „nevěděli“, řeší se, zda vzhledem k okolnostem a profesionalitě makléře vědět měli (například jde o notoricky známou událost v místě).

B) Ptala se kupující výslovně?

Obrovský rozdíl je mezi situací:

„Nikdy jsem se neptala“
a situací
„Výslovně jsem se ptala na historii domu / mimořádné události a bylo mi řečeno, že nic takového nebylo.“

Písemná komunikace (e-mail, SMS, zprávy) je v praxi nejcennější.

C) Podstatnost a dopad na hodnotu

Pokud chcete žádat finanční kompenzaci, často potřebujete umět doložit:

že informace byla podstatná pro rozhodnutí o koupi a/nebo
že měla měřitelný dopad na hodnotu (zpravidla znaleckým posudkem či odborným odhadem).

3) Důležitý orientační bod: Ústavní soud už podobný typ situace řešil

V českém prostředí je pro veřejnou orientaci velmi důležité vědět, že se problematikou zatajené vraždy v souvislosti s prodejem nemovitosti zabýval i Ústavní soud.

Konkrétně jde o nález Ústavního soudu sp. zn. III. ÚS 3528/20.
Bez zacházení do detailů: Ústavní soud v něm řešil spor, kde kupující namítali, že jim byla zatajena zásadní informace o vraždě spojené s nemovitostí, a upozornil na potřebu, aby obecné soudy podobné argumenty nepřehlížely a řádně posoudily odpovědnost a souvislosti.

Co si z toho vzít prakticky: české právo tuto situaci nebere jako „kuriozitu bez významu“. Pokud byla zásadní informace zamlčena, může být právně relevantní – jen se vždy posuzuje konkrétní případ.

„Často se setkáváme s tím, že lidé rezignují, protože mají pocit, že ‘s tím nejde nic dělat’. Jenže realitní transakce stojí na důvěře a poctivosti. Pokud někdo podstatné informace zamlčí, není to banální,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

4) Jaké nároky mohou připadat v úvahu

Upozornění: konkrétní nárok je potřeba vybrat podle důkazů a podle toho, co chcete dosáhnout (a co je realistické).

1) Přiměřená sleva z kupní ceny

Častý a praktický cíl: kupující by nemovitost koupil, ale za jiných podmínek / nižší cenu, pokud by věděl pravdu. V praxi se sleva často opírá o:

posouzení dopadu na tržní hodnotu (znalec/odhad),
důkazy o zatajení nebo klamání.

2) Náhrada škody

Pokud je prokazatelné, že kupující utrpěl škodu (např. přeplatil, nebo musí prodávat se ztrátou), může být cestou náhrada škody vůči tomu, kdo povinnost porušil. U realitních zprostředkovatelů může být prakticky významné i to, že mají povinné pojištění odpovědnosti.

3) Odstoupení od smlouvy (nejtvrdší a nejtěžší varianta)

Odstoupení bývá náročné zejména proto, že kupující musí obvykle přesvědčivě doložit, že by nemovitost za těchto okolností vůbec nekoupil. Je to možné, ale důkazně i procesně obtížnější.

5) Co dělat hned: bezpečný postup krok za krokem

Krok 1: Zajistěte důkazy (dnes)

stáhněte a uložte inzerát (nebo screenshoty),
sepište a uložte veškerou komunikaci s makléřem/prodávajícím,
udělejte časovou osu (kdy jste se dozvěděla, od koho, co bylo řečeno),
poznamenejte si svědky prohlídky (kdo byl s vámi).

Krok 2: Písemně vyzvěte makléře a prodávajícího (bez emocí, věcně)

že jste se dozvěděla o vraždě v domě/na pozemku,
že tato informace nebyla sdělena před koupí,
že ji považujete za podstatnou pro rozhodnutí o koupi,
že žádáte vyjádření a návrh řešení (mimosoudní dohoda),
dejte lhůtu k odpovědi (např. 10 dní).

Krok 3: Nechte vyčíslit dopad (pokud chcete peníze)

Sleva/kompenzace se vyjednává lépe, když umíte říct:

„o kolik“ a „na základě čeho“.
U stigmatizace je často klíčové odborné posouzení hodnoty (znalec/odhadce).

Krok 4: Advokát je tady prakticky nutnost

Tento typ případu se nedá seriózně vyřešit jedním e-mailem. Právník:

zvolí správnou právní kvalifikaci (sleva/škoda/omyl),
nastaví strategii,
pomůže s formulací výzvy a s vyjednáváním,
připraví vás na to, co je realistické.

6) Nejčastější otázky (FAQ)

Musí makléř vždy sám od sebe říct, že se v domě stala vražda?
Není to jednoduché „ano/ne“. U stigmatizace se často vede spor, zda šlo o povinnost sdělit automaticky, nebo až při dotazu. Právně výrazně posiluje vaši pozici, pokud jste se výslovně ptala a dostala nepravdivou odpověď, nebo pokud lze prokázat, že makléř věděl a zatajil.

Je důležité, že vraždu spáchal syn majitelky přímo v domě nebo na pozemku?
Ano – může to zvyšovat „intenzitu stigmatizace“ a tím i dopad na hodnotu/prodejnost. Současně to ale pořád musí být uchopeno důkazně: kdo věděl, co sdělil, jaký byl dopad.

Dozvěděla jsem se to po 3 měsících. Je pozdě?
Obvykle není. Klíčové je jednat bez zbytečného odkladu poté, co jste se to dozvěděla – zejména písemně vyzvat protistranu a začít sbírat důkazy.

Dá se to vyřešit mimosoudně?
Často ano. Mimosoudní dohoda bývá nejrychlejší cesta – zejména pokud druhá strana nechce řešit spor, reputační riziko nebo pojistnou událost.

Závěr

Nemovitost, u které došlo k vraždě, je typickým příkladem „stigmatizované nemovitosti“. Nejde o běžnou technickou vadu, ale o informaci, která může zásadně ovlivnit rozhodnutí kupujícího i tržní hodnotu. V praxi se tyto případy nejčastěji opírají o argumentaci zamlčení podstatné informace / uvedení v omyl a o důkazy toho, co bylo (ne)sděleno při prodeji.

A hlavně: nejde o téma, které je rozumné řešit „jen po e-mailu“ bez podkladů. Pokud jste v takové situaci, nejbezpečnější je rychle zajistit důkazy, písemně vyzvat prodávajícího a realitní kancelář a následně to řešit s advokátem.

Monika Lukášová: „Veřejnost učíme jednu věc: u nemovitostí se rozhoduje podle faktů a důkazů. Když se něco podstatného zamlčí, má smysl to řešit – ale správně, včas a s odborníkem.“
Petr Makovský: „Důvěra je základ realitního obchodu. Profesionál má kupujícímu pomáhat rozhodnout se bezpečně. Když někdo informace filtruje tak, aby to ‘vyšlo’, nese za to odpovědnost.“

----------------------------------------

vzorový text výzvy

společná výzva prodávajícímu i realitní kanceláři

Věc: Výzva k mimosoudnímu řešení – zamlčení podstatné informace při prodeji nemovitosti

Vážení,
tímto Vás kontaktuji ve věci kupní smlouvy uzavřené dne [datum] na nemovitost [adresa, číslo parcely / popis] (dále jen „nemovitost“), kterou jsem nabyla na základě prodeje zprostředkovaného [název realitní kanceláře / jméno makléře].

Dne [datum zjištění] jsem se z důvěryhodného zdroje (sousedé / místní informace) dozvěděla skutečnost, že na nemovitosti / v nemovitosti měla v minulosti proběhnout závažná násilná událost (vražda předchozí majitelky). Tato informace mi v průběhu jednání o koupi nebyla sdělena, a to ani ze strany prodávajícího, ani ze strany realitního zprostředkovatele.

Tuto skutečnost považuji za podstatnou informaci, která mohla mít vliv na moje rozhodnutí nemovitost koupit a na cenu, za kterou jsem nemovitost nabyla. Pokud by mi byla tato informace před uzavřením kupní smlouvy řádně sdělena, postupovala bych odlišně (minimálně bych požadovala jiné podmínky, případně bych koupi nezrealizovala).

Žádám Vás proto o:

písemné vyjádření, zda jste o uvedené skutečnosti věděli a jakým způsobem byla (ne)komunikována při prodeji,
sdělení, zda máte k dispozici jakékoli podklady nebo informace k uvedené události,
návrh mimosoudního řešení vzniklé situace, zejména jednání o přiměřené finanční kompenzaci / slevě z kupní ceny.

Současně Vás žádám o zachování součinnosti a o zdržení se jakýchkoli kroků, které by mohly ztížit objasnění věci.

Stanovuji lhůtu k Vašemu písemnému vyjádření do [10] dnů ode dne doručení této výzvy. Pokud ve stanovené lhůtě neobdržím odpověď nebo nebude nabídnuto přiměřené mimosoudní řešení, budu nucena věc předat k posouzení právnímu zástupci a uplatnit odpovídající nároky právní cestou. V rámci dalšího postupu si vyhrazuji rovněž možnost obrátit se na příslušné kontrolní orgány a využít všechny dostupné právní prostředky.

Tato výzva je činěna bez újmy na jakýchkoli mých právech a nárocích.

S pozdravem
[Jméno a příjmení]
[Adresa]
[Telefon, e-mail]
[Datum]

Přílohy: kopie kupní smlouvy / identifikace inzerátu / relevantní komunikace (pokud přikládáte)

Úplně na závěr

9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě posiluje důvěru v kvalitní realitní služby: pomáhá veřejnosti vybrat si prověřeného makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – srozumitelně vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Jmenuji se Monika Lukášová, jsem ředitelka projektu Realiťák roku a realitní makléřka realitní kanceláře ReDeMa. Pokud prodáváte nebo pronajímáte nemovitost a chcete poradit s nastavením ceny, smluv, postupů nebo se jen ujistit, že máte vše správně, napište mi. Ráda vám pomohu najít nejbezpečnější a nejefektivnější řešení – ať už půjde o konzultaci, nebo rovnou o kompletní zajištění prodeje či pronájmu.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Jak správně nastavit topnou soustavu po zateplení: proč nestačí jen „udělat fasádu“

Nemovitost s věcným břemenem: kdy ji lze darovat nebo prodat a na co si dát zásadní pozor

Každá nemovitost může být vyvlastněna: kdy, proč a jak? Průvodce pro veřejnost i realitní profesionály

Počítá se garáž do „obytné plochy“ domu? A hlavně: co se počítá do limitu 350 m² pro DPH

Shell & Core, White Wall, Fit Out: rozumíte skutečně tomu, co si pronajímáte nebo kupujete?

Okna nejsou jen vaše: Kde končí byt a začíná dům? Pravidla, která musí znát každý kupující i profesionální makléř

Rekonstrukce družstevního bytu: co můžete upravit sami a kdy už potřebujete souhlas družstva

Dřevostavba není zděný dům: Rizika, která makléř nesmí ignorovat