28.12.2025 7:43

Monika Lukášová,

Petr Makovský,

Petr Roták,

Vladimíra Kutschková

Pomáháme plnit sny o bydlení - Černé stavby: skryté riziko na vaší zahradě. Jak je poznat a co s nimi?

Na první pohled je to jen „zimní zahrada navíc“, „trochu větší veranda“ nebo „bazén, který už tam přece stojí třicet let“. Ve chvíli, kdy se ale rozhodnete nemovitost prodat, vzít si na ni hypotéku nebo na pozemek přijde kontrola, z drobného detailu se může stát problém za stovky tisíc i miliony korun.

Černé stavby: skryté riziko na vaší zahradě. Jak je poznat a co s nimi?

Seriál „Pomáháme plnit sny o bydlení“ – projekt Realiťák roku pro veřejnost

Další díl seriálu „Pomáháme plnit sny o bydlení“, který vzniká v rámci projektu Realiťák roku, se proto věnoval citlivému tématu černých staveb. Moderátoři Monika Lukášová (ředitelka projektu Realiťák roku a úspěšná realitní makléřka) a Petr Makovský (výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku) si k debatě přizvali semifinalisty projektu Vladimíru Kutschkovou (ANDI REALITY) a Petra Rotáka (Petr Roták reality). Společně vysvětlili, co se v praxi považuje za černou stavbu, jak ji poznat a jak ji řešit, aby se z ní nestal neřešitelný problém.

Co je černá stavba – mnohem víc než „černý barák bez povolení“

V běžné představě veřejnosti je černá stavba něco velkého, co vzniklo bez papírů „na zelené louce“. Praxe je ale mnohem jemnější.

„Černá stavba není jenom novostavba bez stavebního povolení. V realitách se s tím setkáváme hlavně u přístaveb, verand, zimních zahrad, pevných bazénů nebo garáží, které nikdy nikdo nezanesl do katastru, i když už dávno měly být vedené jako stavba,“ vysvětluje Vladimíra Kutschková.

Typickými kandidáty na černou stavbu bývají:

zimní zahrady a verandy přistavěné k domu,
garáže a dílny „přilepené“ ke stávající stavbě,
pevně vybetonované bazény,
větší přístřešky a hospodářské objekty,
staré přístavby, které „všichni znají“, ale nikdy se neřešily papírově.

Rozhodující je přitom nejen velikost, ale i to, zda je stavba pevně spojena se zemí a zda spadá do kategorie, kterou zákon považuje za stavbu vyžadující povolení či ohlášení.

Katastr, stavební úřad a sousedé: tři klíčoví hráči

Černá stavba se často odhalí ve chvíli, kdy majitel nebo makléř poprvé podrobně nahlédne do map a dokumentace.

„Základem je vždycky srovnat realitu s katastrem. Podívám se do katastrální mapy, ortofota, projdu list vlastnictví a hned vidím, jestli je dům se všemi přístavbami zakreslený, nebo jestli ‚něco přebývá‘,“ popisuje svůj postup Vladimíra Kutschková.

Další krok vede na stavební úřad. Ten může mít v archivu původní:

stavební povolení,
projektovou dokumentaci,
starou žádost o kolaudaci, která nikdy nebyla dotažená.

„V ideálním případě zjistíme, že k přístavbě někdo před dvaceti lety povolení měl, jen se to nedotáhlo do konce. To je pořád dobrá varianta. Horší je, když úřad o stavbě vůbec neví,“ doplňuje Petr Roták.

Velkou roli hrají také sousedé. U staveb blízko hranice pozemku mají jejich připomínky často značnou váhu.

„Sousedské vztahy jsou u černých staveb skoro stejně důležité jako paragrafy. Když máte dlouhodobě napjaté vztahy a stavba stojí těsně na hranici, může se i menší problém změnit v hodně nepříjemné řízení,“ upozorňuje Vladimíra Kutschková.

Digitalizace a nový stavební zákon: úřady mají oči všude

Ještě před lety platilo trochu naivní přesvědčení, že „když to tam stojí třicet let a všichni si zvykli, tak už je to v pohodě“. S digitalizací katastru a novým stavebním zákonem to ale přestává platit.

„Úřady dnes mají mnohem víc dat, map a leteckých snímků. Stavební úřad už nemusí čekat, až někdo něco nahlásí. Černé stavby aktivně dohledává a majitelům se můžou ozvat sami – datovou schránkou nebo obálkou s pruhem,“ popisuje Petr Roták.

S tím souvisí i riziko vysokých pokut. Za černou stavbu může stavební úřad uložit sankci až v řádu milionů korun, a to i tehdy, když se vlastník následně snaží stavbu dodatečně legalizovat.

„Často se černá stavba poprvé ‚provalí‘ až při prodeji, odhadu pro banku nebo při kontrole úřadu. A v tu chvíli už se zákon neptá, jestli to někdo myslel dobře, ale jestli je stavba v souladu s předpisy,“ dodává Monika Lukášová.

Jak legalizovat černou stavbu: postup krok za krokem

Dobrou zprávou je, že řada černých staveb se dá zpětně zlegalizovat. Je to ale proces, na který je potřeba čas, odborníky – a často i trpělivost.

Standardní postup bývá následující:

Základní prověření
- kontrola katastru, katastrální mapy a ortofota,
- ověření dokumentace na stavebním úřadě.
Pasportizace a geodet
- pokud není dokumentace, nechá se vyhotovit pasport stavby,
- geodet připraví geometrický plán, který přesně zaměří skutečný stav.
Dodatečné povolení / kolaudace
- podání žádosti na stavební úřad,
- doložení všech podkladů (včetně vyjádření sousedů, pokud je potřeba).
Zápis do katastru nemovitostí
- po rozhodnutí úřadu se stavba zapíše do katastru,
- teprve potom je z právního pohledu „čistá“ a připravená na prodej nebo zástavu bance.

„Měli jsme případ, kdy u domu chyběla v katastru veranda a koupelna. Naštěstí existovalo staré povolení, stačilo doplnit geodeta, pasport a dotáhnout kolaudaci. Do měsíce bylo vyřešeno. Ale to byla spíš ideální ukázka – mnohdy je to na delší trať,“ upozorňuje Petr Roták.

Co už není jen „bouda na nářadí“ a kdy se nemusíte bát

Ne všechno, co stojí na zahradě, je hned černá stavba. V zákoně existují kategorie drobnějších staveb, u nichž není potřeba klasické stavební řízení ani zápis do katastru.

Typicky se jedná například o:

menší zahradní domek,
altán nebo pergolu do určité výměry,
lehký přístřešek na auto bez pevného základu,
objekt postavený na zemních vrutech, který není pevně spojen se zemí.

Rozhodující jsou přitom vždy konkrétní parametry – rozměry, výška, umístění na pozemku, účel využití.

„To, že domek stojí na vrutech, ještě neznamená, že se nemůže stát problémem. Ale obecně platí, že čím menší a lehčí stavba je, tím spíš se vejdu do režimu drobných staveb. Jakmile něco vypadá jako nová obytná místnost, garáž nebo pevný bazén, už je to úplně jiná liga,“ vysvětluje Vladimíra Kutschková.

Kde se to láme: banka, kupující a realitní makléř

Zlomová situace nastává ve chvíli, kdy se majitel rozhodne dům prodat nebo jím ručit bance.

„Ideální scénář je, když na problém přijde realitní makléř – ne kupující ani banka. Když makléř včas odhalí, že něco nesedí, dá se nastavit plán: co zlegalizovat, co popsat v dokumentaci a jak to celé časově zvládnout,“ říká Petr Roták.

Pokud se na černou stavbu přijde až v odhadu pro banku, může to znamenat:

zásadní zdržení obchodu,
snížení zástavní hodnoty,
podmínky typu „nejdřív zlegalizovat, až potom půjčíme“,
někdy i zhroucení celé transakce.

„Rozdíl mezi makléřem, který jen otevírá dveře, a makléřem, který opravdu chrání klienta, se ukáže právě v takových situacích. Ten druhý si vždycky ověřuje, jestli to, co stojí na pozemku, odpovídá tomu, co je v papírech. A když ne, začíná řešit,“ shrnuje Petr Makovský.

Proč má smysl obracet se na makléře z projektu Realiťák roku

Závěr celého dílu patří roli profesionála. Černá stavba je téma, kde se mísí stavební právo, praxe úřadů, technika i psychologie sousedských vztahů.

„Nemovitost není houska na krámě. Když ji prodáváte, řešíte nejen cenu a hezké fotky, ale i právní a technický stav. Černá stavba je přesně ten typ problému, který laik často nepozná, ale dopady pak nese on – ne makléř,“ říká Monika Lukášová.

Projekt Realiťák roku má za cíl pomáhat veřejnosti najít makléře, kteří:

přemýšlí nad obchodem komplexně,
pracují s katastrem, mapami a úřady jako s běžnou součástí své práce,
umí včas upozornit na rizika a navrhnout řešení,
mají kolem sebe síť odborníků (geodet, projektant, právník), se kterými podobné situace řeší opakovaně.

„Když majitel přijde za špičkovým makléřem, má šanci, že černou stavbu zachytíme včas, zlegalizujeme ji, nebo s ní obchod aspoň chytře nastavíme. A když se k tomu přidá ochota úřadu a rozumní sousedé, dá se zvládnout i situace, která na začátku vypadá neřešitelně,“ uzavírá Vladimíra Kutschková.

Pro veřejnost z toho plyne jediné: nečekat, až problém vyplave na povrch sám. Máte-li pochybnost, jestli vše na vašem domě či zahradě „sedí“, je lepší obrátit se na zkušeného realitního makléře – ideálně z projektu Realiťák roku – ještě před tím, než se rozhodnete nemovitost prodávat nebo na ní stavět další sny o bydlení.

------------------------------------------------------------------------------------------

Detailní rozbor a klíčové myšlenky rozhovoru:

V tomto dílu seriálu „Pomáháme plnit sny o bydlení“ se moderátorská dvojice Monika Lukášová a Petr Makovský pouští spolu s hosty Vladimírou Kutschkovou (ANDI REALITY) a Petrem Rotákem (Petr Roták reality) do citlivého tématu černých staveb. Celá diskuse je vedená tak, aby jí porozuměla běžná veřejnost – Monika s Petrem kladou otázky z pohledu majitele nemovitosti, který si není jistý, co vlastně na svém pozemku má a jaké to může mít důsledky.

Hned na začátku se vysvětluje, co se v praxi považuje za černou stavbu: typicky jde o stavbu, která není zakreslená v katastru nemovitostí, přestože by tam vzhledem ke své velikosti a provedení být měla. Řeč je o různých přístavbách, verandách, zimních zahradách, pevně zabudovaných bazénech a dalších objektech, které už nejsou jen „zahradním domkem“. Důležité je, zda je stavba pevně spojena se zemí a jakou má výměru – hranice kolem 25 m² je v diskusi několikrát zmíněna jako orientační bod.

Moderátoři předkládají modelovou situaci rodinného domu se zimní zahradou, která není v katastru vidět, a ptají se, co má takový majitel dělat. Vladimíra popisuje praktický postup: nejdřív nahlédnout do katastrální mapy a ortofota, zjistit, co je tam zakreslené, a následně vše ověřit u stavebního úřadu. Ten může mít v archivu původní projektovou dokumentaci nebo stavební povolení, které se jen nikdy nedotáhlo do kolaudace. Petr připomíná, že zejména ve větších městech může situaci komplikovat řada výjimek a nadřazených regulací, a zdůrazňuje, že stavební úřad má ve finále poslední slovo – v krajním případě může nařídit i odstranění stavby.

Významnou roli hrají také sousedé. U staveb na hranici pozemku mají jejich připomínky často zásadní váhu. Monika s Petrem moderují pasáž, kde Vladimíra vysvětluje, že dobré sousedské vztahy jsou v těchto situacích téměř stejně důležité jako paragrafy. Současně se řeší otázka, zda existuje jakási „promlčecí doba“. Hosté zmiňují institut vydržení, ale upozorňují, že jde o složitou právní cestu, která se řeší spíše u soudu a vždy s pomocí právníka.

Další část debaty se věnuje digitalizaci a aktivitě úřadů. Katastrální mapy se průběžně zpřesňují a stavební úřady mají povinnost černé stavby dohledávat. Majitel se tak může o problému dozvědět až ve chvíli, kdy mu přijde datová zpráva nebo obálka s modrým pruhem. Zazní i důležité varování, že za černou stavbu hrozí pokuty až do výše dvou milionů korun, a to i tehdy, když se ji vlastník snaží dodatečně legalizovat.

Hosté s moderátory krok za krokem probírají postup legalizace: od ověření dokumentace na stavebním úřadě, přes zajištění pasportu stavby a geometrického plánu, až po žádost o dodatečné povolení či kolaudaci a následný zápis do katastru. Petr uvádí konkrétní příklad přístavby verandy a koupelny, kde existovalo starší stavební povolení, a po doplnění podkladů se podařilo vše dotáhnout relativně rychle. Vladimíra ale upozorňuje, že s novým stavebním zákonem se řada procesů spíše protáhla a vyjádření úřadů mohou trvat měsíce.

Monika s Petrem se ptají i na opačné situace – co naopak stavbou není. Zazní, že drobné stavby typu přístřešku, menšího altánu nebo zahradního domku na vrutech obvykle nepředstavují problém, pokud splňují velikostní a zákonné limity. Na druhé straně ale hosté upozorňují na často podceňované stavby, jako jsou vybetonované bazény nebo technicky náročnější biotopy, které už jako stavba posuzovány být mohou.

V závěru moderátoři shrnují hlavní poselství dílu: černá stavba je problém, který se dříve nebo později projeví – při prodeji nemovitosti, odhadu pro banku nebo při kontrole úřadu. Podle obou hostů by ideální scénář byl ten, kdy na problém přijde profesionální realitní makléř včas, ještě před zahájením prodeje, a navrhne majiteli konkrétní kroky. „Když prodávající přijde za zkušeným makléřem, dá se spousta věcí zachytit a řešit dřív, než se obchod začne hroutit,“ zazní v diskusi.

Monika Lukášová a Petr Makovský na úplný závěr připomínají, že projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti najít právě takové makléře – lidi, kteří nemovitosti nejen prodávají, ale zároveň rozumějí i „šedým zónám“ realitního světa, jako jsou černé stavby, stavební právo a jednání s úřady.

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Pokud zvažujete prodej své nemovitosti nebo si nejste jistí, jak správně postupovat, ráda vám s tím pomohu. Díky letité praxi, odbornému zázemí a síti prověřených makléřů z projektu Realiťák roku vám mohu nabídnout bezpečný, efektivní a lidsky přístupný prodej nemovitosti od A do Z. Každá nemovitost je jedinečná – stejně jako její majitel. A právě proto věřím na individuální přístup a férové jednání.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Pomáháme plnit sny o bydlení - Dotace v nemovitostech: Jak z „domu po babičce“ udělat moderní bydlení bez zbytečného rizika

Pomáháme plnit sny o bydlení - Daně v nemovitostech: kdy platíte, kdy jste osvobozeni a kde lidé dělají největší chyby

Kdo platí za staré závazky při převodu bytu? Klíčové právní zásady, na které nesmí zapomenout žádný prodávající ani kupující

Získat hypotéku na investiční byt bude složitější. Co mění ČNB a jak na to připravit své financování

Falešné reference na webech realitních makléřů: co je povoleno, co už je za čárou a jaké hrozí sankce

Na co si dát pozor při koupi starší nemovitosti

Jak poznat poctivého realitního makléře: 10 znaků, že jste v dobrých rukou

Jak vyřešit spoluvlastnictví: prodeje, výkupy a nejčastější konflikty mezi vlastníky