11.12.2025 9:10

Kdo platí za staré závazky při převodu bytu? Klíčové právní zásady, na které nesmí zapomenout žádný prodávající ani kupující

Převod bytu je na první pohled jednoduchý proces: prodávající podepisuje kupní smlouvu, kupující hradí kupní cenu, předají se klíče a vše vypadá vyřešené. Jenže v praxi je skutečný převod vlastnického práva mnohem komplexnější. Spolu s bytem se totiž často „převádí“ také historie závazků vůči společenství vlastníků, správci domu nebo bytovému družstvu. A právě tato oblast patří k nejčastějším zdrojům konfliktů po dokončení transakce.

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, konkrétně § 1186, řeší přechod dluhů spojených se správou domu a pozemku. Jde o zdánlivě nenápadné ustanovení, které však může zásadně změnit to, kdo nakonec ponese finanční odpovědnost za dluhy spojené s jednotkou.

Článek podrobně vysvětluje, co přesně přechází na kupujícího, jaké dluhy zůstávají původnímu vlastníkovi, jaké dokumenty jsou při prodeji nezbytné a proč je klíčové, aby celý proces vedl zkušený realitní profesionál — ideálně prověřený odborník z projektu Realiťák roku, který zná praxi i rizika.

Zvláštní ustanovení o převodu jednotky podle § 1186 občanského zákoníku

Co říká zákon?

Ustanovení § 1186 ObčZ upravuje přechod dluhů při převodu vlastnického práva k jednotce. Stanoví:

správce domu nemá povinnost vypořádat příspěvky nebo zálohy mezi prodávajícím a kupujícím,
dluhy spojené se správou domu a pozemku přecházejí na kupujícího, pokud je měl a mohl zjistit,
prodávající je povinen doložit potvrzení správce, zda na jednotce existují dluhy,
pokud správce potvrzení nevydá nebo dluh nesdělí, má se za to, že kupující dluh zjistit nemohl — v takovém případě dluh nepřebírá.

Právní logika je tedy jasná: přecházejí pouze dluhy, které souvisejí s vlastnictvím jednotky, nikoli s její osobní spotřebou.

Jaké dluhy skutečně přecházejí na kupujícího

Přecházejí pouze závazky vůči osobě odpovědné za správu domu — typicky:

neuhrazené příspěvky na správu domu a pozemku („fond oprav“),
dluhy z vyúčtování těchto příspěvků,
sankce plynoucí z rozhodnutí shromáždění vlastníků,
závazky vůči bytovému družstvu či správci v rozsahu, který se váže k jednotce jako majetku.

Tyto dluhy nesouvisejí se spotřebou vody, tepla, provozu výtahu či svozu odpadu — tyto služby jsou osobní a zůstávají vždy na původním vlastníkovi.

„Mnoho lidí se domnívá, že všechny nedoplatky automaticky zůstávají prodávajícímu. Ve skutečnosti se některé závazky mohou převést i na kupujícího, pokud o nich byl řádně informován. Bez pečlivé kontroly dokumentů může nový vlastník převzít dluhy, o nichž ani netušil.“
— Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku a úspěšná realitní makléřka společnosti ReDeMa.

Klíčový element: potvrzení o dluzích od správce domu

Tento dokument je absolutní základ. Bez něj riskují obě strany finanční problémy.

Potvrzení musí obsahovat:

přesné označení jednotky,
datum vystavení,
výčet existujících dluhů nebo uvedení, že žádné neexistují,
částku případných závazků,
razítko nebo podpis osoby odpovědné za správu domu.

Bez tohoto potvrzení nelze prokázat, že kupující věděl o případných dluzích.
Tím pádem dluh nepřejde — a zůstává prodávajícímu.

„Každý profesionální makléř ví, že potvrzení od správce je naprosto zásadní. U nás v projektu Realiťák roku kontrolujeme, zda je potvrzení aktuální, přesné a právně použitelné. Je to dokument, který chrání obě strany.“
— Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

Typické chyby prodávajících a kupujících

Prodávající často zapomenou:

že mají nedoplatky na fondu oprav,
že splatnost příspěvků může být i několik měsíců pozadu,
že vyúčtování některých nákladů probíhá zpětně,
že existují závazky uložené rozhodnutím SVJ.

Kupující podceňují:

nutnost získat potvrzení ještě před podpisem smlouvy,
rozdíl mezi službami a příspěvky na správu,
že ústní sdělení nestačí — rozhoduje jen písemné doložení,
že bez znalosti právního stavu nemovitosti mohou nést cizí dluhy.

Judikatura: přechod dluhů pouze s doloženým vědomím kupujícího

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR (sp. zn. 26 Cdo 3102/2021) potvrzuje:
Dluh přechází pouze tehdy, pokud bylo prokazatelně doloženo, že kupující o dluhu věděl.

To znamená:

nestačí ústní informace,
nestačí teoretická možnost dluh zjistit,
je nutný písemný důkaz.

Tento závěr jasně chrání kupujícího i správu domu.

Role kvalitního makléře – prevence sporů a jistota správného procesu

Převod jednotky není jen podpis smluv — jde o právně složitý proces, ve kterém se vyplatí mít profesionální zastoupení.

Odborný makléř z projektu Realiťák roku zajistí:

důkladnou analýzu dokumentace SVJ,
ověření stavu závazků u správce,
vytvoření smluvních ujednání, která chrání obě strany,
prevenci sporů ohledně dluhů a vyúčtování,
jistotu, že žádný dluh nezůstane „skrytý“.

Zkušenost ukazuje, že spory o fond oprav patří mezi nejčastější problémy po převodu bytu — a zkušený makléř jim umí předejít.

Jak má vypadat správné prohlášení prodávajícího v kupní smlouvě

Součástí každé smlouvy by mělo být prohlášení typu:

„Prodávající prohlašuje, že k datu podpisu smlouvy nejsou s převáděnou jednotkou spojeny žádné dluhy související se správou domu a pozemku. V případě prokázání opaku se zavazuje tyto dluhy uhradit do 10 dnů od výzvy kupujícího.“

Toto ustanovení sice nenahrazuje potvrzení od správce, ale zvyšuje právní jistotu kupujícího.

Závěr: dluhy mohou přejít s bytem – ale pouze tehdy, pokud kupující prokazatelně věděl

Hlavní zásady:

Dluhy na fondu oprav a správě domu mohou přejít na kupujícího.
Dluhy na službách nepřecházejí nikdy.
Přechod závazků je možný pouze tehdy, pokud byl kupující písemně informován.
Nezbytné je potvrzení od správce.
Bezpečný obchod zajistí zkušený makléř — ideálně oceněný nebo ověřený v projektu Realiťák roku.

Chcete mít jistotu, že váš převod bytu proběhne bez skrytých dluhů?

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Pokud zvažujete prodej své nemovitosti nebo si nejste jistí, jak správně postupovat, ráda vám s tím pomohu. Díky letité praxi, odbornému zázemí a síti prověřených makléřů z projektu Realiťák roku vám mohu nabídnout bezpečný, efektivní a lidsky přístupný prodej nemovitosti od A do Z. Každá nemovitost je jedinečná – stejně jako její majitel. A právě proto věřím na individuální přístup a férové jednání.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Získat hypotéku na investiční byt bude složitější. Co mění ČNB a jak na to připravit své financování

Falešné reference na webech realitních makléřů: co je povoleno, co už je za čárou a jaké hrozí sankce

Na co si dát pozor při koupi starší nemovitosti

Jak poznat poctivého realitního makléře: 10 znaků, že jste v dobrých rukou

Jak vyřešit spoluvlastnictví: prodeje, výkupy a nejčastější konflikty mezi vlastníky

Jak správně načasovat prodej nemovitosti: sezónnost, ekonomika a strategie

Jak vybrat správného právníka nebo advokáta při prodeji nemovitosti

Když není vše na papíře: Rizika ústních dohod a neformálních slibů při koupi nemovitosti