23.1.2026 6:56

Stromy na stavebním pozemku: překážka, nebo investice k nezaplacení?

Stromy na stavebním pozemku dokážou kupující nadchnout i odradit. Někdo v nich vidí komplikaci pro projekt a stavební povolení, jiný naopak obrovskou přidanou hodnotu – soukromí, mikroklima, stín v létě a „hotovou zahradu“, která by se jinak budovala roky.

Při prodeji pozemku ale nestačí říct „tady rostou krásné duby“. Důležité je vědět, co z toho jsou dřeviny chráněné, co může omezit výstavbu, kdy je potřeba povolení ke kácení a jak stromům přizpůsobit budoucí dům. Nejlepší makléři z projektu Realiťák roku umí z této situace udělat výhodu – a zároveň klienta ochránit před zbytečnými chybami.

Strom na pozemku není jen „zahrada“. Je to technické, právní i obchodní téma

U stavebního pozemku se často řeší sítě, přístupová cesta, územní plán, odstupy a regulativy. Stromy přitom bývají brány jako něco vedlejšího. Jenže v praxi mohou rozhodnout o tom, jestli:

se dům vůbec vejde do požadovaných odstupů,
zda půjde založit stavbu bez rizika pro kořenový systém,
kolik bude stát příprava pozemku,
jestli bankovní odhad zohlední reálnou hodnotu pozemku a jeho „zralost“,
a hlavně: zda se z prodeje nestane vyjednávání o tom, „kdo zaplatí kácení a povolení“.

Strom může být skutečnou přidanou hodnotou – ale jen tehdy, když je jasné, co na pozemku stojí, jaké jsou limity a jak s tím pracovat. Pro kupující je totiž klíčové vědět, zda kupují pozemek „připravený ke stavbě“, nebo pozemek, kde je nejdřív nutné absolvovat kolečko povolení, posudků a projektových úprav.

Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku a úspěšná realitní makléřka společnosti ReDeMa:
„Stromy umí pozemek prodat samy – ale jen když kupující zároveň dostane jistotu, že kvůli nim nebude bojovat s projektem nebo úřady. Profesionální příprava podkladů je dnes u pozemků stejně důležitá jako dobré fotky.“

Kdy jsou stromy překážkou – a kdy naopak zvyšují cenu pozemku

Stromy jako překážka

Stromy se stávají problémem typicky tehdy, když:

stojí v místě plánované stavby nebo příjezdové komunikace,
zasahují do ochranných pásem sítí,
kořenové systémy komplikují zakládání stavby nebo výkopy,
jde o dřeviny, u nichž je kácení administrativně složitější,
pozemek je menší a každý metr rozhoduje.

Tady je zásadní nepodceňovat realitu: kupující často kalkuluje nejen s cenou pozemku, ale i s náklady na přípravu – a pokud má pocit, že „to celé bude drahé a nejisté“, začne tlačit na slevu.

Stromy jako investice

Naopak skutečným benefitem jsou stromy, když:

tvoří přirozené soukromí a clonu od sousedů či silnice,
stabilizují mikroklima (stín, menší přehřívání, vlhkost),
vytváří „zabydlený“ charakter pozemku (zralá zahrada),
zvyšují atraktivitu pro rodiny, rekreační bydlení nebo náročnější klientelu,
umožňují chytrý koncept domu – dům se „posadí“ tak, aby se s dřevinami pracovalo, nikoli proti nim.

Právě tady vzniká rozdíl mezi průměrnou a špičkovou realitní službou: dobrý makléř nevysvětluje, že „stromy jsou problém“, ale umí z nich udělat součást příběhu pozemku – a současně doloží, že výstavba je reálně proveditelná.

Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku:
„Pozemky se dnes prodávají hlavně na jistotu. Kupující chtějí vědět, co mohou postavit a za jakých podmínek. Stromy mohou hodnotu pozemku výrazně zvýšit – ale jen tehdy, když jsou správně popsané a když prodej stojí na datech a podkladech, ne na dojmech.“

Povolení ke kácení a ochrana dřevin: proč je lepší řešit to dřív, než přijde kupující

U dřevin na pozemku platí jednoduchá praxe: největší problém není samotný strom, ale nejistota kolem něj. Některé stromy lze odstranit poměrně jednoduše, u jiných je potřeba povolení a někdy i náhradní výsadba. Kupující se bojí, že:

nebude smět kácet vůbec,
proces bude trvat měsíce,
vzniknou další náklady (posudky, náhradní výsadba, arborista),
projekt bude muset projít změnami.

Proto je pro prodávajícího výhodné být připravený:

mít jasně zmapované, jaké stromy na pozemku jsou,
vědět, které jsou klíčové pro budoucí stavbu,
mít variantní řešení: „dům se vejde bez kácení“, nebo „kácení bude potřeba, ale je realistické“.

Nejlepší makléři z projektu Realiťák roku u pozemků často doporučují jednoduchou, ale účinnou věc: krátký odborný vstup (arborista / projektant / geodet), který dá situaci pevný rámec. Náklady bývají ve srovnání s hodnotou pozemku malé, ale přínos obrovský: obchod se nezasekne na nejistotě.

Jak s tím pracovat při prodeji: „stromy“ jako součást strategie, ne jako drobný detail

Při prodeji stavebního pozemku se vyplatí postavit komunikaci na třech pilířích:

1) Transparentnost

Kupující musí vědět:

co je na pozemku,
co to znamená pro výstavbu,
jaká je reálná cesta k řešení.

2) Návrh řešení (nejen popis)

Nestačí napsat „na pozemku jsou vzrostlé stromy“. Lepší je přidat:

orientační „koncept umístění domu“ (i jednoduchý),
vysvětlení, že pozemek je stavitelný při dodržení regulativů,
a pokud je potřeba zásah, tak jasně říct jaký a proč.

3) Správné nacenění

Pokud je pozemek „hotový a připravený“, cena je vyšší.
Pokud je pozemek „s potenciálem, ale s náklady a procesem“, musí tomu odpovídat očekávání.

Lukáš Slanina, člen odborné poroty projektu Realiťák roku:
„Největší rozdíl v ceně pozemků dnes dělá připravenost. Pozemek s jasným příběhem a jasnými podklady se prodává rychleji a s menším tlakem na slevu. Stromy mohou být obrovská deviza – ale jen když jsou správně uchopené.“

Tipy pro kupující: jak poznat, jestli jsou stromy na pozemku výhoda, nebo riziko

Pokud pozemek kupujete, zaměřte se na pár praktických věcí:

Kde stromy stojí vůči plánované stavbě? (nejde jen o kmen, ale i kořenový prostor)
Jaký je sklon a charakter terénu? (na svahu a v jílu je práce s kořeny dražší)
Jsou na pozemku sítě a jejich ochranná pásma?
Je pozemek malý a limitovaný regulativy? (u malých parcel stromy častěji „berou místo“)
Počítejte s údržbou: velké dřeviny znamenají do budoucna péči (řez, bezpečnost, riziko pádu větví).

A hlavně: vždy si vyžádejte srozumitelnou odpověď na otázku: „Jak se tady reálně staví dům, když ty stromy zůstanou?“
Pokud odpověď nikdo nemá, je to varovný signál.

Závěr: Stromy mohou pozemek prodat – když se s nimi pracuje profesionálně

Stromy na stavebním pozemku nejsou automaticky problém. Často jsou to právě ony, které z pozemku udělají „místo, kde chcete bydlet“. Aby se ale z výhody nestala překážka, je potřeba přistoupit k tématu profesionálně: zmapovat situaci, nastavit realistické možnosti výstavby a komunikovat kupujícímu fakta, ne dohady.

A přesně tady se ukazuje kvalita realitní služby. Nejlepší makléři z projektu Realiťák roku umí z pozemku udělat srozumitelný produkt: s příběhem, podklady a jasným plánem. Díky tomu chrání prodávajícího před zbytečnými slevami a kupujícímu dávají jistotu, že nekupuje riziko – ale skutečnou příležitost.

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Jmenuji se Monika Lukášová, jsem ředitelka projektu Realiťák roku a realitní makléřka realitní kanceláře ReDeMa. Pokud prodáváte nebo pronajímáte nemovitost a chcete poradit s nastavením ceny, smluv, postupů nebo se jen ujistit, že máte vše správně, napište mi. Ráda vám pomohu najít nejbezpečnější a nejefektivnější řešení – ať už půjde o konzultaci, nebo rovnou o kompletní zajištění prodeje či pronájmu.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Pronájem a změny v roce 2026: co se opravdu mění a jak se tomu má přizpůsobit nájemní smlouva

Pomáháme plnit sny o bydlení - Pronájem nemovitosti

Reklamace stavebně-technických vad po koupi nemovitosti: Jak postupovat, na co si dát pozor a jakou roli hraje realitní makléř

Pomáháme plnit sny o bydlení - Jak správně nastavit cenu nemovitosti

Plíseň po koupi domu: kdy jde o „běžnou kondenzaci“ a kdy o skrytou vadu – a jak postupovat, aby se daly uplatnit nároky

Termín přiznání k dani z nemovitých věcí se letos posouvá na 2. února 2026. Koho se týká a jak vše vyřídit bez chyb

Pomáháme plnit sny o bydlení - Provize realitního makléře: za co ve skutečnosti platíte?

Legalizace „černých staveb“ je náročná, ale často se vyplatí. Co musí pohlídat prodávající, kupující i realitní makléř