14.2.2026 18:46

Rekonstrukce družstevního bytu: co můžete upravit sami a kdy už potřebujete souhlas družstva

Rekonstrukce bytu je běžnou součástí péče o bydlení. U družstevních bytů je však situace výrazně odlišná oproti bytům v osobním vlastnictví. Mnoho nájemníků se mylně domnívá, že pokud byt fakticky užívají, mohou jej bez omezení upravovat. Právě tento omyl bývá častým zdrojem sporů s bytovým družstvem.

Základní rozdíl: byt nevlastníte

U družstevního bytu nejste jeho vlastníkem. Vlastníkem nemovitosti je bytové družstvo a vy jste pouze nájemcem, který má právo byt užívat na základě členského podílu. Tento fakt má zásadní dopad na to, jaké stavební úpravy lze provádět.

„Družstevní byt není majetkem nájemníka, a proto se na něj vztahují jiná pravidla než u osobního vlastnictví. Jakýkoliv zásah je nutné posuzovat právě z tohoto pohledu,“ vysvětluje Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku a zkušená realitní makléřka.

Jaké úpravy lze provést bez souhlasu družstva

Obecně platí, že drobné úpravy, které:

nemění dispozici bytu,
nezasahují do nosných konstrukcí,
neovlivňují společné části domu,
nezasahují do technických rozvodů domu,

lze provést bez předchozího souhlasu družstva.

Typicky se jedná například o:

výměnu podlahových krytin,
malování a povrchové úpravy stěn,
výměnu kuchyňské linky,
výměnu sanity v koupelně nebo na toaletě (bez zásahu do stoupaček).

I v těchto případech je však vhodné se seznámit se stanovami družstva, které mohou pravidla zpřesňovat nebo zpřísňovat.

Kdy už je souhlas družstva nezbytný

Souhlas bytového družstva je nutný vždy, když rekonstrukce zasahuje do podstaty bytu nebo domu. Typicky se jedná o:

bourání nebo posouvání příček,
zásahy do nosných stěn,
změny dispozice bytu,
úpravy elektroinstalace, plynu nebo stoupaček,
změny, které mohou ovlivnit statiku nebo bezpečnost domu.

„Zásah do konstrukce domu bez souhlasu družstva může vést nejen k povinnosti uvést byt do původního stavu, ale i k finančním sankcím,“ upozorňuje Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

Stanovy družstva hrají klíčovou roli

Každé bytové družstvo má vlastní stanovy, které mohou upravovat postup při rekonstrukcích velmi podrobně. Často stanovují:

povinnost podat písemnou žádost,
doložení projektové dokumentace,
souhlas technika nebo statika,
časové omezení stavebních prací,
povinnost informovat sousedy.

Ignorování těchto pravidel může vést ke sporům, případně až k porušení členských povinností.

Rizika rekonstrukce bez souhlasu

Provádění rekonstrukce bez potřebného souhlasu může mít závažné důsledky:

povinnost odstranit provedené úpravy na vlastní náklady,
finanční sankce ze strany družstva,
problémy při převodu družstevního podílu,
komplikace při jednání s pojišťovnou v případě škody.

„V praxi se setkáváme s případy, kdy neodsouhlasená rekonstrukce výrazně zkomplikovala prodej družstevního podílu nebo dokonce znemožnila převod,“ doplňuje Michal Flachs, člen odborné poroty projektu Realiťák roku.

Dopad rekonstrukce na hodnotu družstevního bytu

Na rozdíl od bytů v osobním vlastnictví nemusí mít nákladná rekonstrukce družstevního bytu vždy odpovídající návratnost. Kupující při převodu družstevního podílu hodnotí nejen stav bytu, ale i:

kondici celého domu,
fungování družstva,
výši anuit a fondů oprav.

„Rekonstrukce má smysl, ale musí být přiměřená typu nemovitosti. Přehnané investice se u družstevních bytů ne vždy promítnou do vyšší ceny,“ upozorňuje Pavel Tomek, člen odborné poroty projektu Realiťák roku.

Jak postupovat správně

Pokud uvažujete o rekonstrukci družstevního bytu, doporučený postup je následující:

prostudujte stanovy družstva,
zjistěte, zda je plánovaný zásah povolen bez souhlasu,
v případě pochybností kontaktujte družstvo předem,
připravte projekt nebo popis úprav,
vyčkejte na písemné stanovisko družstva.

Závěr: komunikace je základ

Rekonstrukce družstevního bytu možná je, ale vždy musí respektovat právní postavení nájemníka i pravidla družstva. Otevřená komunikace a včasné řešení souhlasů ušetří nejen čas, ale i peníze a zbytečné konflikty.

„Projekt Realiťák roku dlouhodobě upozorňuje na to, že správné informace a spolupráce s odborníky chrání veřejnost před chybami, které mohou mít dlouhodobé následky,“ uzavírá Monika Lukášová.

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Jmenuji se Monika Lukášová, jsem ředitelka projektu Realiťák roku a realitní makléřka realitní kanceláře ReDeMa. Pokud prodáváte nebo pronajímáte nemovitost a chcete poradit s nastavením ceny, smluv, postupů nebo se jen ujistit, že máte vše správně, napište mi. Ráda vám pomohu najít nejbezpečnější a nejefektivnější řešení – ať už půjde o konzultaci, nebo rovnou o kompletní zajištění prodeje či pronájmu.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Dřevostavba není zděný dům: Rizika, která makléř nesmí ignorovat

Jak spojit dva byty do jednoho: krok za krokem k většímu a komfortnějšímu bydlení

Prodej nemovitosti a živelné katastrofy: Jak správně postupovat, chránit klienta i sebe a jaké povinnosti má realitní makléř

Policie zapečetila byt: co to znamená a jak správně postupovat

Stromy na stavebním pozemku: překážka, nebo investice k nezaplacení?

Pronájem a změny v roce 2026: co se opravdu mění a jak se tomu má přizpůsobit nájemní smlouva

Pomáháme plnit sny o bydlení - Pronájem nemovitosti

Reklamace stavebně-technických vad po koupi nemovitosti: Jak postupovat, na co si dát pozor a jakou roli hraje realitní makléř